邹**与黄**租赁合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告邹**诉被告黄**租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法由代理审判员王**适用简易程序审理，同年11月10日，本案转换普通程序审理，并依法组成由审判员黎**担任审判长，代理审判员王**、人民陪审员罗*参加的合议庭，并于2015年12月30日公开开庭进行了审理。书记员何**担任法庭记录。原告邹**及其委托代理人刁**和被告黄**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告邹**诉称，2010年8月31日，原、被告经协商一致，原告将其所有的位于兴业县山心镇对塘村龙母桥羊田洞（即国道324线旁）的厂房和土地出租给被告黄**使用，双方约定租期为五年（即从2010年9月1日至2015年8月31日止），每年租金为人民币16800元，五年租金共计人民币84000元，双方并于当天签订了出租厂房及土地合同书。原告将出租厂房及土地交给被告使用后，被告在未经原告同意下私自改装了原有厂房，并且被告交付两年的租金共计人民币33600元后，便以资金周转困难一直未支付剩下的租金，至今被告尚欠原告租金51412.66元（暂计至2015年9月22日）。现租期已满，被告仍然继续使用原告的厂房和场地。原告多次催收、督促被告恢复厂房原状未果，遂诉至法院。请求判令：一、被告黄**偿还尚欠原告的厂房和土地租金人民币51412.66元及利息给原告；二、被告黄**按照租赁合同规定恢复原告原有厂房及场地的原状，并交还给原告；三、本案的诉讼费用由被告承担。
原告邹**为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告的主体资格；2、出租厂房及土地合同书，证明原告出租厂房及场地给被告的事实以及双方的权利义务；3、土地使用证、房产证，证明原告出租给被告的厂房及场地状况；4、相片，证明被告改装厂房的事实。
被告辩称
被告黄**辩称，三年未向原告支付租金是事实，但应当扣除租赁期间的3500元维修费，合同期限届满我即不再继续租赁原告的厂房及土地，超出合同期限的租金无需承担；改装了部分厂房是事实，我可以恢复原状，但我自己装好的门窗我要拆走。
被告黄**为其陈述事实在举证期限内未提供有证据。
本院认为
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、被告黄**欠原告邹**的租金究竟是多少钱？2、被告改装过的厂房是否需要恢复原状？
经开庭质证，被告黄**对原告提供的证据的真实性及证明问题均无异议，本院对原告提供的证据依法予以确认，可以作为本案的定案依据。
综合全案证据及开庭笔录，本院确认以下法律事实：2010年8月31日，原告邹**与被告黄**签订了《出租厂房及土地合同书》一份，约定：“一、租赁时间：承租期为五年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止；二、承租金为每年16800元，第一次交租金从签订合同之日一次性交清第一年承租金，以后年度采取先交租金后使用的原则，即一次性交清当年度租金；三、双方责任：3、甲方原有混凝土主体结构的楼房，经双方协商适当改动，不能拆除；4、甲方现有闲置土地可由乙方暂时搭建使用，但期满后乙方搭建筑和固定物归乙方所有，但必须在期满后一个月内拆除运走；6、乙方必须按时缴交甲方承租金，否则甲方有权终止本合同，并追究乙方赔偿经济损失；五、乙方在承租期满后，原不经双方协商擅自改动的原有厂房由乙方负责恢复原样或双方协商解决；十、乙方负责安装好厂房的门和窗，期满后归回甲方所有。”租赁期间，被告共向原告支付过两年的租金合计33600元，至2015年9月21日，被告尚欠原告3年零21天的租金，合计51366.58元；被告未经原告同意，擅自将原告厂房内建筑物进行改装。
另查明，2013年底，被告为维修所租赁的厂房支付维修费3000元，原告与被告约定从当年租金中扣除。
本院认为，原告邹**与被告黄**所签订的《出租厂房及土地合同书》没有违反法律规定，并且是各方当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约将厂房及场地租赁给被告，但被告未依约按时支付租金，被告的行为属于违约行为。合同约定租赁期间至2015年8月31日止，被告至2015年9月21日亦继续使用原告的厂房及场地，被告提出超出合同约定期限的租金不予支付缺乏事实及法律依据，故本院对被告该主张依法不予采纳。至2015年9月21日止，被告尚欠原告租金51366.58元，原告主张51412.66元与本院查明的不符，应以本院查明的51366.58元为准。被告提出其支出了维修费3500元，应从租金中扣除，原告同意该维修费从租金中扣除，但主张维修费仅为3000元，由于被告没有提供相应的证据予以佐证，故本院仅认可3000元应从租金中扣减。原告主张要求被告支付利息，经审查，事先原、被告双方未就利息进行约定，事后亦未能达成一致意见，但被告逾期向原告支付租金，给原告造成了一定的经济损失，故本院对原告要求支付利息的请求依法予以采纳，但利息的计算应自2012年9月1日原告逾期支付之日起，以每年的租金16800元为基数，2013年底被告维修租赁厂房支付的3000元应从2013年的租金中扣减，按中**银行同期同类贷款利率计算。被告未经原告同意擅自改装了原告的厂房，根据《出租厂房及土地合同书》的约定，双方未能协商一致，被告应当依约恢复原状并将所租赁厂房及场地退还原告，故对原告的诉请依法予以支持。综上，被告尚欠原告3年零21天的租金，合计51366.58元，扣减2013年的维修费3000元，被告尚欠原告租金48366.58元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款及《诉讼费用交纳办法》第六条第（一）、（二）项、第十三条第（一）款第2项第十四条第（二）项、第二十九条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告黄**应支付租金48366.58元给原告邹**。
二、被告黄**向原告邹**支付利息。（利息的计算方法：自2012年9月1日起至2013年8月31日止，以16800元为基数；自2013年9月1日起至2014年8月31日止，以30600元为基数；自2014年9月1日起至2015年8月31日止，以47400元为基数；自2015年9月1日起至付清之日止，以48366.58元为基数，按中**银行同期同类贷款利率计算。）
三、被告黄**对其擅自改装的厂房恢复原状并将租赁厂房及场地退还给原告邹**。
本案受理费1090元，财产保全费520元，合计1590元，由被告黄**负担。
上述债务、义务，义务人于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林**民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1090元（受理费户名：广西壮族自治区玉林**民法院诉讼费专户，账号：20×××07，开户行：中**银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
裁判日期
二〇一六年一月六日
