原告彭**、刘**被告柳州市经济实用住房发展中心房屋买卖合同民事一审判决书

审理经过

本院受理原告彭**、刘**被告柳**房发展中心房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，于2014年8月11日、9月12日两次公开开庭审理。原告彭**、刘**及其委托代理人彭*；被告柳**房发展中心的委托代理人唐**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2012年3月7日，原告与被告签订了《经济适用住房买卖合同》（以下简称“合同”）。根据合同约定，原告购买被告开发的柳州市一房，建筑面积88.08平方米，购房总价款为人民币300435元。合同第八条《交付期限约定：被告应当在2013年12月31日交房，同时交房应具备的条件。《合同》第九条约定：“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。《合同》签订后，原告依约履行了交首付款及办理银行按揭贷款等合同义务，但被告并未依约在2013年12月31日前将符合合同约定交房条件的房产交付原告使用。被告以“桂中大道延长线市政道路修建工期的延误、壶东苑周边的市政配套、新建小区供电配套等不可抗力原因影响了壶东苑的正常交付为由，只同意免除原告三个月的物业费作为赔偿。原告认为，被告逾期交房的免责理由不能成立，且赔偿方案与合同约定相去甚远，被告应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。因此，原告特向贵法院起诉，请求法院判决：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金共计7282.5元（以购房总价款人民币303436．00元为基数，按每日万分之二的标准，从2013年l2月3l日起，计至实际交房之日2014年4月29日止，共120日）。二、判令被告承担本案全部诉讼费用。

原告为支持其主张，在举证期限内向法庭提供如下证据：

1、《经济适用住房买卖合同》一份，证明原告向被告购买经济适用房的事实，被告未在合同约定时间内交付房屋；

2、销售不动产统一发票联一份，证明原告已经缴纳了总房款；

3、个人住房贷款合同，证明房屋是按揭购买；

4、预售合同，证明原告跟被告的买卖关系；

5、物业管理服务协议，证明物业管理的情况；

6、验收表，证明交房的情况；

7、交房公告，证明被告的交房时间。

被告辩称

被告对原告提交的证据质证如下：

对原告全部证据的真实性没有异议，但认为合同已约定政府行为影响交房的，不算是被告违约；贷款合同、物业服务协议与本案无关；验收表的时间不能认定为被告的交房时间，交房时间以公告时间为准；公告证明被告交房时间为2014年3月18日。

被告柳州市经济实用住房发展中心答辩称，逾期交房是由于政府及供电部门的原因导致，根据合同约定，政府行为导致逾期交房的，该期限不应当构成被告违约。交房的时间，被告在2014年3月28日已经在柳州晚报刊登交房公告，我们认为实际交房应当以被告公告交房的时间为准。

被告柳州市经济实用住房发展中心被支持其答辩主张举证如下：

1、桂中大道延长线征地情况说明壹份。

2、壶东苑10KV配电工程延期的情况说明壹份。

两份证据共同证明被告延迟交房是由于政府的征地行为导致供电延迟的原因造成，符合双方签订的商品房买卖合同关于政府行为导致引起延期交房的期限应当顺延的条款，总共延期了7个月，延期交房的期限应该扣除，扣除后被告没有违约。

原告对被告提交的证据质证如下：认可两份证明的真实性，但政府行为与延期交房没有关联性。虽然南面道路不通，但是北边的路是通的，不应存在供电延迟的情况，这是被告本身工程进度的问题。双方《合同》也清楚的说明要按合同的标准交付住房，因此被告理由是不充分的。签订了合同就应当按照合同履行，合同签订时就应当预见拆迁情况，一并计算交房期限。

本院查明

本院对双方无异议的证据予以采信。综合本案证据及庭审查明的情况，可确认事实如下：

2012年3月19日，原、被告签订《经济适用住房买卖合同》（以下简称“《合同》”），原告向被告购买柳州市桂中大道一房屋，总房价303436元。双方在《合同》中对各自的权利义务均进行了约定，其中《合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格并符合本合同约定的经济适用住房交付买受人使用；同时还约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、政府行为因素影响。《合同》第十一条约定：经济适用住房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2014年3月28日，被告在《柳州晚报》上刊登《交房通知》通知原告收房。原告于2014年4月29日办理了收房手续。

2014年8月5日，柳州市**迁办公室出具桂中大道延长线征地拆迁情况说明壹份，主要内容为：桂中大道延长线项目范围内的土地，已于2010年12月前征收完毕。目前该项目剩余30余户被拆迁户未签订协议，现城中征地办仍在开展动迁工作。

2014年8月26日，广**公司柳州供电局城中供电分局、广西兆**团有限公司共同出具关于壶东苑10KV配电工程延期的情况说明壹份，主要内容为：壶东苑供电方案原计划延桂中大道延长线敷设，而桂中大道北段延长线因征地问题至今仍未建成，无法建设电缆沟。经供电局协调，外电电缆沟采用临时方案，绕过征地困难地段，从距离壶东苑最近的东祥福苑T接电缆，由供电局出资的接电点“桂延南1号开闭所”于2013年10月底竣工。之后壶东苑配电工程即进行相应图纸变更、设备命名、施工方案调整等工作。至此，壶东苑原计划2013年6月竣工送电时间被迫延期至2014年1月21日竣工送电。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方于2011年3月28日所签订的《合同》是双方真实意思表示，对当事双方均具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行相应义务。本案双方当事人争议的焦点为：被告是否能够因征地和供电原因延期交房。根据双方《合同》约定被告应在2013年12月31日前将房屋交付原告，但可依据《合同》第八条约定的受政府行为因素影响对交付时间据实延期。理由是，供电线路的规划、投资、建设均需经政府市政基础设施的相关管理部门审批，线路建设需由供电部门和有特定资质的企业进行施工，这些因素受政府行为影响一般不受市场规则与合同约定的限制，被告无法控制上述因素。而没有高压电力供应，塔吊、搅拌机、升降机等大型机械设备就无法进行施工作业，故电力供应延期应当作为情势变更因素予以考虑，符合《合同》第八条受政府行为影响的约定，被告可据实延期。延期天数从2013年6月30日计算至合同约定的应当交付日（2013年12月31日），在此之后不再计算延期天数，共计延期184天。

另外，由于《合同》第十一条约定出卖人应当书面通知买受人，在被告没有证据证明原告下落不明或者通信地址不详的情况下，被告应当以书面通知原告收房，而不是采取公告通知的方式。因此，被告交房时间计算的截止点应计至被告向原告实际交房日（2014年4月29日）止，但其中要扣除前述符合《合同》第八条规定据实延期的天数。

综合以上分析，本案双方当事人约定的交房日期为2013年12月31日，被告实际交房日期为2014年4月29日，超过约定期限119天，被告可依约据实延期184天，两者相抵后不存在逾期违约。故对于原告请求判决被告支付延期交房违约金的请求，本院不能予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告彭**、刘**的诉讼请求。

案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元后，由原告彭**、刘**负担。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州**民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月十五日