蔡*与梧州市**有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人蔡*因与被上诉人梧州市**有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2015）万民初字第1464号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人蔡*的法定代理人蔡**，被上诉人梧州市**有限公司的委托代理人刘**、卢**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2015年6月27日，原告蔡*（乙方）与被告梧**展有限公司（甲方）签订《旺城广场“特价房”定购协议书》双方约定，一、乙方定购甲方开发的旺城广场大学府3号楼1单元25层2501房，套内建筑面积87.02㎡，分摊建筑面积26.67㎡，建筑面积113.69㎡，销售单价6362.63元／㎡，销售总价723367元。定购优惠活动为一口价房源；二、乙方购买涉案房屋成交价格为一次性成交付款，成交单价为5338.85元／㎡，成交总价为606974元。双方约定乙方在签订本协议后七日内必须付清乙方选择付款方式中所承担的首款金额，逾期按本协议双方约定中逾期付款违约处理；三、乙方签署本定购协议的同时，向被告交纳购房定金50000元，在双方签订正式《商品房买卖合同》时不计利息冲抵房价首付款；四、原、被告双方签署本定购协议书后便视为双方定购协议成立，乙方不得退房，否则甲方有权不予退还所交纳的伍万元购房定金；原、被告双方签署本定购协议书后，无论乙方是否选择享受首付优惠奖励，乙方须于一个月内付清首付款，乙方交足款项后需在接到甲方通知可以签订《商品房买卖合同》七日内，携此协议书、首付款收据及相关证件与被告签订《商品房买卖合同》，逾期未办理付款及签约手续的均视为自动放弃购买权，被告有权将房屋另售他人，且不予退还乙方所交纳的定金。

协议签订后，原告于当天交纳50000元定金给被告。

另查明，涉案房屋在原、被告双方签订“定购协议书”时处于在建工程抵押状态。2015年7月10日，被告及中国工商**州市河西支行共同办理梧州市抵押房屋销售备案申请。在办理备案后，抵押房地产转为可售状态，买卖双方只能进行合同网签，如要办理合同备案及其他登记业务，须先行办理抵押登记注销手续。2015年9月2日被告申请办理涉案房屋的在建工程抵押权注销手续，现涉案房屋已经无抵押。

再查明，被告于2013年12月3日取得梧州市大学路36-1号旺城广场第3幢的商品房预售许可证。于2015年4月13日获得商品房预售许可延期，延长预售许可时间至2016年4月12日止。

一审法院认为

一审法院经审理认为，原告蔡*与被告梧**展有限公司签订的《旺城广场“特价房”定购协议书》，虽然名为认购协议，但其内容明确包含了商品房的位置、面积、单价、付款方式、付款时间等内容，已经具备了商品房买卖合同的主要条款，其性质应认定为商品房销售合同。被告在中国工**限公司梧州市河西支行办理梧州市抵押房屋销售备案申请后，表明被告以“旺城广场”部分商品房作为在建工程抵押，并不影响被告预售其开发包括涉案房屋在内由被告开发的“旺城广场”第1幢1单元的11套商品房的销售，原告与被告签订的定购协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效。

原告与被告签订的定购协议也不存在法律规定可撤销的情形。原告认为被告故意隐瞒事实欺诈原告，与原告签订显失公平的认购协议，但未能提供充分的证据予以证实。因此，对原告的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：驳回原告蔡*的诉讼请求。案件受理费2300元减半收取为1150元，由原告蔡*负担。

上诉人诉称

上诉人蔡*不服一审判决，上诉称，本案协议对房屋的交付条件、时间等合同的主要内容未作约定，一审将本案协议认定为商品房买卖合同是错误的；被上诉人没有遵循诚信原则，故意隐瞒房屋抵押的重要信息，在上诉人多次要求签订商品房买卖合同时，均以各种理由拖延签订合同，原因在于被上诉人所售房屋存在抵押并且在上诉人交纳定金时予以隐瞒所致，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被上诉人应双倍返还定金给上诉人。综上所述，一审对被上诉人隐瞒房屋抵押的事实没有查清，适用法律错误，导致实体处理错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人梧州市**有限公司答辩称，答辩人与上诉人签订的《旺城广场“特价房”定购协议书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定答辩人也没有隐瞒房屋的所有现状，故该协议书合法有效。一审法院认定的事实和适用法律正确，请求二审法院予以维持一审判决。

本院查明

本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《旺城广场“特价房”定购协议书》对房屋的交付条件、交付时间等主要内容未作约定，一审法院将本案协议认定为商品房买卖合同不当，本院予以纠正，本案应定性为商品房预约合同纠纷。上述预约合同是经过上诉人与被上诉人协商一致签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人利益，没有违反法律及行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，是合法的有效的，故上诉人起诉请求确认上述协议无效，双倍返还定金的请求不成立，一审法院予以驳回正确，本院予以维持。综上所述，一审判决事实清楚，证据充分，处理得当，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元（上诉人已预交），由上诉人蔡*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十一日