广西米**有限公司与广西南宁**责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告广**资有限公司（以下简称米**公司）与被告广西**限责任公司（以下简称新**司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员杜**任审理，书记员覃*均（后因工作原因，变更为秦**）担任记录。在审理过程中，被告新**司申请追加广西丰**有限公司（以下简称丰**司）作为本案第三人参加诉讼，本院经审查后，准许被告申请，并通知第三人丰**司参加本案诉讼，并分别于2015年9月1日、11月12日公开开庭审理了本案。原告米**公司的委托代理人杨**，被告新**司的委托代理人申素，第三人丰**司的委托代理人胡敬楼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原**河公司诉称，2013年4月份，被告承租位于南宁市人民路25号融昌邕江银座1－4层商场，自行经营、管理梦之岛百货，随后被告以招商形式引进原告经营餐饮项目，并于2013年11月1日与原告签订了租赁期限为8年《租赁合同》，将其承租的位于南宁市人民西路25号商场四楼A－G轴／3－45轴，面积为1931.10平方米商场出租给原告经营餐饮使用。原告按合同约定向被告支付了保证金、租金、管理费等，随后原告便按使用年限为8年的标准投入320余万元进行装修、购置设备等，并于2015年4月份装修完毕，“米马河水街店餐厅”开始试营业。在装修过程中，被告中层以上的管理人员经常问起原告共投入了多少钱装修、总共投入多少钱等问题，2014年5月被告以双方签订的租赁合同要修改为由，收回了原告手上的合同，双方于是在2014年5月5日重新签订了一份内容一样的租赁合同。2014年7月2日晚，在原告毫不知情的情况下，被告突然将其所有物品撤离商场，并于晚上8点关掉所有客梯，导致原告经营场所一片混乱，7月3日原告便函告被告，但被告一直未向原告说出实情，直至7月9日，被告才向原告发出《关于租金转移支付的通知》，明确其已撤销了与第三人的合同，但此时原告已向被告预交了2014年7－9月份的租金。被告的行为已构成对原被告双方签订的《租赁合同》的根本违约，同时对原告所有的投入将可能造成无可挽回的损失，因此，原告了解情况后，为了减少损失，积极的与被告及第三人沟通，但被告表现尤为消极，既未配合原告协调第三人，也未退还应退原告的履约保证金及预交的租金、管理费，对原告的损失更是只字不提。经原告多方努力，第三人已同意原告从2014年7月份起继续使用承租的上述场地，同时原告也已向第三人支付了从2014年7月份起的租金，近期原告与第三人达成新的租赁合同，原告继续承租上述场地经营，租赁期限从2015年1月1日至2017年4月30日，租期少了4年半。原告认为，被告终止了与第三人的合同后，已失去了对上述场地的出租权，因此原、被告双方的《租赁合同》应于2014年7月2日解除，被告所收取原告的履行保证金160000元、预收了2014年7月至9月的租金191178.90元、管理费28966.50元，扣除双方同意用履约保证金支付的水电费110107.17元外，被告应退回原告共270038.23元。被告的撤场行为已构成严重违约，其撤场后，原告为将损失控制在最小范围而采取继续经营，在此过程中，为了保障部分公共通道照明、部分电梯正常运转、空调正常使用，造成了原告从2014年7－11月共多支出的公摊电费为70000元，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方违约后，守约方为防止损失扩大而采取适当措施所支出的费用由违约方承担。因此，原告为了减少损失，所多支出的电费由被告承担。在原告继续经营期间，因被告退出后未能协调好供电部门，出现了欠缴电费，并造成了3次停电，使原告在停电当天无法对食材保鲜、无法营业，造成食材变质，3次共造成损失48500元，对此部分的损失也应由被告承担。双方签订的《租赁合同》约定租期为8年，原告也按8年期限投入装修，共花费了320万元，由于被告的违约，导致原告现在能确定的经营期减少了一半，原告无法完全达到原合同目的，对此造成原告损失，被告应进行赔偿，具体赔偿金额应参照原告的投入装修款承担20%，即赔偿原告640000元。综上所述，因被告一直消极对待，既不退还应退款，对原告造成的损失也不予赔偿，为了维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、确认从2014年7月2日起解除双方于2014年5月5日签订的《租赁合同》，被告退还原告履约保证金、预交的2014年7-9月份租金、管理费共270038.23元；2、被告赔偿原告电费损失70000元、停电食材损失48500元、装修损失640000元等，共计758500元；（1、2项共计1028538.23元）3、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认从2014年7月2日起解除双方于2014年5月5日签订的《租赁合同》，被告退还原告履约保证金、预交的2014年7-9月份租金、管理费共270038.23元，以及从2014年7月3日起的资金占用利息19571.69元（按按银行同期贷款利率暂计至2015年10月30日，之后利息计算至履行完毕止）；2、被告赔偿原告2014年7-11月电费损失145091.2元、装修损失593837.11元；（1、2项共计1028538.23元）3、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告新**司辩称，1、认可双方合同已于2014年7月2日解除；2、关于原告请求被告退还履约保证金、预交的2014年7-9月份租金、管理费共计270038.23元，以及按银行同期贷款利率计算的，从2014年7月3日起至履行完毕之日止的资金占用利息，均无异议；3、2014年7-11月，原告是正常经营，是原告单方使用空调，对于电费的增多或减少，原告没有提供具体证据，不予认可；4、对于装修赔偿，原告没有提交装修评估报告以及装修结算的相应票据等证据，不予认可。

第三人丰创公司陈述称，原被告之间签署的合同应由被告负责履行，因正常履行合同产生的赔偿责任均应由被告承担，与第三人无关。

本院查明

经审理查明，2013年11月1日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定：由原告承租位于南宁市人民西路25号商场四楼A－G轴／3－45轴商场，面积为1931.10平方米，租赁期限从2013年11月1日起至2021年10月31日止。合同还对其他事项进行了约定。2014年5月5日，原被告双方重新签订了一份内容完全一致的《租赁合同》。合同签订后，原告按约定向被告支付了保证金、租金、管理费等，且租金已支付至2014年9月，并对涉案商铺进行装修、购置设备后开始试营业。2014年7月2日晚，被告将其所有物品撤离商场，并于晚上8点关掉所有客梯。次日，原告向被告发出《工作联系函》，要求被告保证原告能正常营业，提供正常营业所需通道卫生，空调、水电、物业秩序恢复正常。7月9日，被告向原告发出《关于租金转移支付的通知》，表示其已撤销了与第三人的商场租赁合同，要求原告自2014年7月1日起应交而未交租金直接转移支付给第三人。经与第三人沟通，第三人同意原告从2014年7月份起继续使用涉案商铺，原告也已向第三人支付了从2014年7月份起的租金。随后，原告与第三人就涉案商铺重新签订了《房屋租赁合同》。之后，原被告双方就赔偿事宜通过书面函件方式进行了多次沟通。由于被告未退还应退原告的履约保证金、预交的租金、管理费及赔偿原告损失，原告遂诉至法院，提出前述诉讼请求。在庭审过程中，原被告双方均认可双方合同已于2014年7月2日解除。

另查明，涉案商铺的产权分别属于陈**、刘**、王*、刘**、何**、周**、张**、黄*、屈*、黄**、王*、蔡**、卢**、韦*等人，上述产权人与第三人丰创公司分别签订了《委托租赁协议》，由第三人承租涉案商铺，产权人委托第三人出租经营管理，租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日止。2013年4月1日，被告与第三人签订《商场租赁合同》，由第三人将涉案商铺租赁给被告，租赁期限自2013年4月1日至2027年4月30日。

以上事实，有租赁合同、工作联系函、关于租金转移支付的通知、收据、房屋租赁合同、委托租赁协议、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。

本院认为

本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。

本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，但约定的租赁期限从2013年11月1日起至2021年10月31日，超出了涉案商铺产权人与第三人约定的租赁期限，且超出的期限即从2017年5月1日至2021年10月31日，未得到涉案商铺产权人的同意，也未得到追认，该超出的期限约定无效，除此之外，合同约定的其他内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。在庭审过程中，原被告双方均认可合同已于2014年7月2日解除，本院予以确认。原告主张被告应退还履约保证金49892.83元、预交的2014年7-9月租金191178.90元、管理费28966.50元，共计270038.23元，以及上述款项从2014年7月3日起按中**银行同期贷款利率计算至履行完毕之日止的利息，并提供了证据证实，被告当庭予以认可，对原告该主张，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿2014年7-11月的电费损失145091.2元问题，被告认为其撤场后只有原告单方使用空调，对电费损失不予认可，原告亦未能提供任何证据证实该电费损失是因被告违约而额外多支付的，对原告该主张，本院不予支持。关于原告主张的装修损失593837.11元问题，被告不予认可，原告亦未能提供任何证据证实，对原告该主张，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告广西米**有限公司与被告广西**限责任公司于2014年5月5日签订的《商铺租赁合同》于2014年7月2日解除；

二、被告广西**限责任公司向原告广**资有限公司退还履约保证金49892.83元、预交的2014年7-9月租金191178.90元、管理费28966.50元，共计270038.23元及利息（利息计算：以270038.23元为基数，自2014年7月3日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率分段计算）；

三、驳回原告广西米**有限公司其他诉讼请求。

本案案件受理费7028元（原告已预交），由原告承担5484元，由被告承担1544元。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费7028元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月三日