廖**、朱**等与钱**、莫*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人钱沛*、莫*因与被上诉人廖**、朱**房屋买卖合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2014）宾民一初字第1416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月27日组织当事人就本案争议的事项进行调查、辩论、调解。上诉人钱沛*及其与上诉人莫*的共同委托代理人韦**到庭参加诉讼，被上诉人廖**与朱**均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：钱沛*、莫*系夫妻关系。2014年1月，廖**、朱**经朋友介绍与钱沛*、莫*认识，双方协商，将登记在莫*名下坐落在宾阳**公司（宾阳县宾州镇临浦街×号）第×幢单元×号房屋以290000元出卖给廖**、朱**。朱**于2013年1月23日将150000元通过银行转账的方式支付给钱沛*，双方于2014年1月26日签订《房屋转让合同》。合同约定：钱沛*、莫*愿将宾阳**公司（宾阳县宾州镇临浦街×号）第×幢单元×号房屋（房屋所有权证号：宾房权证2004字第××号）以290000元转让给廖**、朱**，缴款方式为2014年1月23日已付150000元，1月26日付30000元，1月29日付30000元；2014年7月1日前支付余下的80000元。合同第五条约定：出让人出让房屋后，出让方必须有义务提供和协助受让人有关房屋过户（变更）等手续所需要的证件和材料；第十条约定，本合同自签订之日起在出让人收到房款，受让人收到房屋所有权证书（原件）及有关原始凭证后生效。钱沛*、莫*于2014年1月23日将房屋钥匙交付廖**、朱**，廖**、朱**已于2014年1月28日搬入该房屋，且实际交付钱沛*、莫*购房款210000元。钱沛*、莫*交付了上述房屋的所有权证书复印件给廖**、朱**，但未能提交土地使用权证。2014年6月27日，廖**、朱**在宾阳县房地产管理所查询得知，因未能提交土地使用证，该房屋不能办理过户手续，至今该房屋亦未能办理权属变更登记。廖**、朱**已预交水电费还剩余539元，往返查询及与钱沛*、莫*交涉解除合同事宜支出交通费483.50元。廖**、朱**2014年6月已腾空搬离上述房屋。双方因房屋办理过户手续的事宜发生纠纷，廖**、朱**遂诉至一审法院，要求解除双方于2014年1月26日签订的《房屋转让合同》；钱沛*、莫*归还廖**、朱**已付的购房款210000元，并从收到廖**、朱**购房款之日起按中**银行同期贷款利率计付利息；钱沛*、莫*支付廖**、朱**交通费483.50元，预交水电费539元、搬运家具费500元。

一审法院另查明，宾阳**公司（宾阳县宾州镇临浦街×号）第×幢单元×号房屋属于房改出售的全额集资价房，2××4年莫*、钱沛*购买了该处房屋，其登记的产权人是莫*（房屋所有权证号：宾房权证2004字第××号），而房屋所在第×幢单元楼所占土地的土地使用权人是宾阳**公司，后于2007年出让给宾阳**有限公司，该公司于2012年补办了土地出让手续，取得了土地使用权（土地使用权证号：宾国用（2012变）第×号），其房屋分户土地使用权证一直未能办理。房屋分户土地使用权证未办理的，房管部门不予办理房产权属变更登记。

一审法院认为

一审法院审理认为：双方签订的房屋转让合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。虽然合同第十条约定，合同自签订之日起在钱**、莫*收到房款，廖**、朱**收到房屋所有权证书（原件）及有关原始凭证后生效，但钱**、莫*于2014年1月23日将房屋钥匙交付廖**、朱**，廖**、朱**已于2014年1月28日搬入该房屋，且实际交付钱**、莫*购房款210000元，双方当事人以实际的行为变更了有关合同生效的约定，双方已部分履行了合同的主要条款，上述合同已生效。宾阳**公司（宾阳县宾州镇临浦街×号）第×幢单元×号房屋（房屋所有权证号：宾房权证2004字第××号）属于房改出售的全额集资价房，其登记的产权人是莫*，而房屋所在第二幢单元楼所占土地的土地使用权人是宾阳**公司，后于2012年通过出让变更到宾阳**有限公司名下（土地使用权证号：宾国用（2012变）第×号），其房屋分户土地使用权证一直未能办理。钱**、莫*负有提供廖**、朱**该房屋所有权证、土地使用权证等相关证件的义务，但至今其仍未能提交上述房屋的土地使用权证，证明上述房屋可以办理过户登记手续，且在宾阳**公司（宾阳县宾州镇临浦街×号）第×幢单元土地使用权人变更至宾阳**有限公司名下后已达一年零六个月之久，在此期间钱**、莫*未主动与有关单位办理房屋的分户土地使用证，导致房屋所有权及所占土地的使用权分属不同主体享有，有致使上述房屋买卖目的无法实现的可能，且直到本案审理过程中钱**、莫*仍未能提交足够证据证实上述房屋正在办理且能够办理分户土地使用权证，钱**、莫*违反了合同履行所应遵守的诚实信用原则，其行为显属违约。廖**、朱**在交付了大部分购房款后去房管部门查询钱**、莫*知在未能提交土地使用权证原件的情形下上述房屋不能办理过户手续，故其并未依约向钱**、莫*交付剩余的80000元购房款，系其担心合同目的未能实现的救济行为，钱**、莫*主张廖**、朱**违约在先的理由不成立，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。”廖**、朱**请求解除合同的理由成立，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“合同解除后，尚未履行的中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故廖**、朱**请求钱**、莫*退还购房款210000元、退还剩余水电费539元，并支付往返查询及与钱**、莫*交涉解除合同事宜支出交通费483.50元合法有据，一审法院予以支持；廖**、朱**主张预交的210000元应计算相关利息，但因廖**、朱**已实际占有使用上述房屋至2014年6月，本着公平与平衡合同当事人双方利益的原则，在此期间使用房屋的费用应与廖**、朱**主张的利息相抵消，故不再支持廖**、朱**利息的请求。廖**、朱**主张钱**、莫*支付搬运家具费，但未能提交证据予以证实，一审法院不予支持。钱**、莫*请求廖**、朱**支付剩余购房款80000元并支付违约金7000元、误工费8000元、交通费500元、名誉精神损失费2000元。其请求的内容属于与本诉有牵连的独立的请求，但其仅作为答辩意见提出，而未在举证期限届满前提其反诉，不符合《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，一审法院不予支持，并向其释明可另案起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百三十五条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第三款之规定，判决：一、解除廖**、朱**与钱**、莫*于2014年1月26日签订的《房屋转让合同》；二、钱**、莫*退还廖**、朱**购房款210000元；三、钱**、莫*退还廖**、朱**预交水电费539元；四、钱**、莫*支付廖**、朱**交通费483.50元；五、驳回廖**、朱**的其他诉讼请求。案件受理费4473元，由钱**、莫*负担。

上诉人诉称

上诉人钱沛*、莫*共同上诉称：本案中，实际违约的是被上诉人，根据双方签订的《房屋转让合同》第三条第一款约定交款方式，被上诉人应于2014年7月1日前支付余款8万元，但是至今被上诉人仍未支付，因此违约的是被上诉人。而且双方转让的是房屋所有权而并非土地使用权，对于土地使用权证也并非不可办理，目前双方所交易的房屋已经取得土地使用权证，没有存在禁止交易的事项，双方所签订的《房屋转让合同》完全可以实现，因此上诉人请求二审法院撤销一审判决，并改判双方签订的合同继续履行，驳回两被上诉人要求解除合同、归还已付房款21万元、支付交通费、水电费及搬运家具费等诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人廖**、朱*飞向二审法院提交书面答辩称：上诉人提供的房屋所有权证与土地证并不是同一个主体所拥有，上诉人并没有取得涉案房屋的土地使用权证。依据宾阳县房地产管理所之规定办理房屋过户手续需提供房屋所有证和国有土地使用证原件，而上诉人并没有提供其拥有该房屋的国有土地使用证原件，因此不能办理房屋过户手续，导致被上诉人不能合法拥有该房屋，合同履行成了风险，因上诉人的原因导致合同无法实现，因此被上诉人只能与其解除合同并要求返还钱款，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。

当事人的争议焦点为：本案涉案合同是否有效，应继续履行还是予以解除？廖**、朱**要求钱沛*、莫*退还购房款21万元、水电费539元及交通费483.5元是否依法有据？

除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张，上诉人在二审期间向本院提交一份证据：宾阳县人民政府于2015年2月13日颁发的《土地使用权证》，证明房管部门已经为本案涉案房屋办理了国有土地使用权证，上诉人与被上诉人签订的合同目的可以实现。本院认为，该证据真实、合法，与本案有关联，故本院予以确认。

本院认为

上诉人对一审查明的“其房屋分户土地使用权证一直未能办理。房屋分户土地使用权证未办理的，房管部门不予办理房产权属变更登记”有异议，认为被上诉人并没有任何证据证明房管部门不予办理房产权属变更登记。本院认为，被上诉人并没有提供证据证明其与被上诉人签订的合同，因上诉人未能提供房屋分户土地使用权证导致其不能办理讼争房屋的房产权属变更登记，上诉人的异议成立，本院予以确认；对一审查明的其他事实，双方没有异议，本院予以确认。

本院另查明：上诉人莫*已于2015年2月13日取得宾阳宾州**资总公司大院第二幢西4-1号）房屋的土地使用权。

本院认为：双方签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。被上诉人以房管部门对本案涉案房屋不予办理房产权属变更登记为由，主张本案涉案合同目的未能实现，要求予以解除，但其并未提供相关证据予以证明，而且在一审审理期间，上诉人提供的宾国用（2012变）第×号的《土地使用权证》下方有宾阳**有限公司盖章说明的“宾房权证2004字第××号房屋所在宗地土地证证号为宾国用（2012变）第×号。该套房的分户土地证正在办理中”，在二审审理期间，上诉人亦向本院提供了本案涉案房屋于2015年2月13日取得的《土地使用权证》，说明本案涉案合同的目的可以实现，因此对被上诉人的主张，本院不予采信。合同第五条约定“出让人出让房屋后，出让方必须有义务提供和协助受让人有关房屋过户（变更）等手续所需要的证件和材料，因政策变化，如未能办理，则签订购房之日起该房户所有权益均为受让方所有，与出让方无关。原产权单位如需要出让方协助办理有关手续，则出让方必须无条件协助办理，产生费用由受让方负责。”第六条约定“……如政策允许办理变更手续后，出让方必须继续履行本合同第五条内容”上述两条约定均可说明双方当事人已就房屋因政策原因不能办理过户手续的情节作出约定，亦就政策允许办理变更手续后双方的权利义务作出了约定，现该房屋已取得《土地使用权证》，合同目的可以实现，则本合同应按双方的约定继续履行。被上诉人主张合同应予以解除并要求上诉人退还购房款21万元、水电费539元及交通费483.5元依法无据，本院不予采信。综上，一审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销宾阳县人民法院（2014）宾民一初字第1416号民事判决；

二、驳回被上诉人廖**、朱**的诉讼请求。

一审案件受理费4473元，由被上诉人廖**、朱**负担；二审案件受理费4473元（上诉人钱沛*、莫*已预交），由上诉人钱沛*、莫*负担。

上述债务，如未按本判决规定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十日