吴*与商品房销售合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人新疆金**限责任公司（以下简称金**公司）、上诉人吴*因商品房销售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区（2015）沙民三初字第732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人金**公司的委托代理人邱文诗、杨**，上诉人吴*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2014年6月，吴*与金**公司协商购买金**公司位于乌鲁木**龙山庄小区的房屋。经协商后，吴*于同年6月11日向金**公司支付购房定金45000元，金**公司向吴*出具的收据上注明所购房屋是“蟠*山庄一期别墅20-7号”。2014年8月21日，金**公司（出卖人）与吴*（买受人）签订《商品房现房买卖合同》一份，约定吴*购买金**公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠*山庄一期20栋7号1-4层住宅，砖混结构，建筑面积238.72平方米，单价每平方米11938元，总金额2849839.36元，由吴*分期支付，于2014年8月21日支付房款850000元，剩余房款1999839.36元于2014年9月30日前付清；逾期付款在90日内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等等。该合同附件的补充协议约定，买受人采用分期付款方式购买合同项下房屋的，自本合同签订之日起应按合同约定的时间付清剩余房款，如逾期未能将合同约定剩余房款交付给出卖人，买受人应当向出卖人按日支付合同总价款3‰的违约金，买受人不得退房，合同继续履行。同日，金**公司（甲方）与吴*（乙方）又签订《蟠*山庄别墅地下室使用协议》一份，约定乙方已购买甲方开发的蟠*山庄小区20号楼7号别墅作为住宅使用，现经双方协商一致，乙方将使用蟠*山庄小区20号楼7号地下室，面积66.29平方米，使用权期限为五十年，自2008年10月17日起至2058年5月14日止，由于该地下室属于无产权登记面积，因此双方约定该地下室实际建筑面积以测绘报告面积为准等等。同日，双方协商确定房屋总价为2850000元，吴*向金**公司支付了房款805160.64元。2014年8月28日，吴*入住了所购买房屋。2014年10月16日，吴*向金**公司支付房款200000元。2014年11月27日，吴*向金**公司支付房款500000元。上述吴*共计向金**公司支付房款1550160.64元（含定金45000元）。

另查明，2014年8月27日，吴*交纳了所购房屋契税85495.18元、物业专项维修资金56996.79元。2014年9月16日，金**公司办理了吴*所购房屋的所有权证，但该所有权证原件仍在金**公司存放。后吴*得知其所购房屋所有权证中房屋登记用途为住宅，未登记为别墅，遂以金**公司在销售房屋过程中存在欺诈为由，拒绝支付剩余房款。

本案审理中，吴*以金**公司存在欺诈为由主张变更双方所签订《商品房买卖合同》中约定的房屋价格，并申请对所购房屋市场价格进行鉴定评估。吴*当庭认可其在购买房屋时到房屋现场进行了查看。

一审法院认为

原审法院认为，本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于金**公司在签订合同过程中是否存在欺诈的问题，因双方签订的《商品房买卖合同》系现房买卖合同，在合同签订时吴*已现场查看了房屋实际情况，对房屋的结构、户型等均应知晓，双方虽对所买卖房屋均按“别墅”称呼，但双方合同中约定吴*所购买房屋为住宅，未特别注明是“别墅”，同时双方对房屋所有权证的办理也无特别约定办理为“别墅”，故现吴*仅以其所购买房屋登记为住宅而非别墅为由主张金**公司存在欺诈行为的意见不能成立。根据双方约定，吴*应付房款2850000元，扣除吴*已支付的1550160.64元，其尚欠金**公司房款1299839.36元并应予支付，其未按约支付，应承担相应的违约责任，但双方所签订商品房买卖合同中对逾期付款违约金的约定存在不一致，金**公司主张按总房款每日3‰的违约金计算，过分高于其损失，按该约定违约金的30%调整计算无依据，对此原审法院酌情按双方合同约定的“按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”计算，吴*应向金**公司支付违约金15078.14元（1299839.36元×日万分之0.5×232天（2014年10月1日至2015年5月20日）］。对金**公司主张的房款及违约金数额合理部分，原审法院予以支持。因吴*主张金**公司在签订合同出卖房屋过程中存在欺诈行为的主张不能成立，吴*应当按照合同约定价格支付房款，其申请对所购房屋市场价格进行鉴定的申请，原审法院不予准许。基于此，其反诉要求变更合同、退还房款及赔偿损失的反诉请求亦不能成立，原审法院不予支持。金**公司已将吴*所购买房屋所有权证办理完毕，且金**公司认可该所有权证尚在其公司存放，故金**公司应将办理完毕的房屋所有权证交付给吴*。依据商品房买卖合同约定，金**公司负有协助吴*办理所购房屋权属证书即土地使用权证的义务，故对吴*反诉要求金**公司交付房屋所有权证并协助办理土地使用权证的请求，原审法院予以支持。金**公司以吴*未付清房款，其有权行使先履行抗辩权为由拒绝履行办证义务的辩解意见不能成立，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：吴*给付新疆金**限责任公司房款1299839.36元、违约金15078.14元；新疆金**限责任公司于本判决生效后十日内向吴*交付乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠*山庄一期20栋7号房屋的房屋所有权证、于本判决生效后三十日内协助吴*办理乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠*山庄一期20栋7号房屋的土地使用权证；驳回吴*的其他反诉请求。

上诉人诉称

上诉**产公司不服上诉称：我方与吴*签订商品房买卖合同后，我方按约履行了交付房屋的合同义务，吴*也已实际占有使用房屋。但吴*至今尚欠我方130万元房款未付。故为了保障我方的合法权益，我方请求法院判令吴*给我方付清房款之后我方再为其协助办理房产及土地手续。并且，吴*拖欠房款的行为已构成违约，我方主张的违约金数额已低于合同约定的违约金数额，但原审法院未予全部支持，未体现违约金的惩罚功能。故我方提起上诉，请求二审法院依法改判由吴*先履行付清房款的义务后我方为其协助办理房产及土地手续，并且判决支持我方主张的违约金595080元。

上诉人吴*答辩并上诉称：我方并未违约。金**公司是按照别墅的标准收取我方的房款，但交付的房屋并非别墅。故我不同意按照别墅的标准支付房款并承担违约金。金**公司的上诉不成立。同时，我方认为原审认定事实有误。我们在订购单上明确约定了我方购买的是别墅，原审遗漏了这一事实。金**公司承诺销售给我的是别墅，但交付的不是别墅，故金**公司存在欺诈，原审对此并未认定。综上，原审判决错误，我方提起上诉，请求二审法院查清事实，依法改判支持我方的原审反诉请求并驳回金**公司的原审诉讼请求。

上诉**产公司答辩称：我方是依据我们双方在合同约定的房款向吴*主张房款的，是有事实及法律依据的。吴*在买房之前已看过现房，我方不存在欺诈。吴*购买的联排别墅也属于住宅，我们在合同上约定的也是住宅。故吴*的上诉请求无事实及法律依据。请二审法院依法驳回吴*的上诉。

本院查明

经本院审理查明事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实有商品房现房买卖合同、收款收据、蟠龙山庄别墅地下室使用协议、准予入住通知单、税收缴款书、物业专项维修资金缴存凭证、房屋所有权证、当事人陈述及一、二审庭审笔录在卷为证。

本院认为

本院认为：本案当事人双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依照合同的约定，严格履行自已的义务。金**公司作为房屋的出卖人，应按约履行协助办理产权证书的义务。金**公司上诉称应判令吴**履行完毕支付房款的义务，再为其办理产权证书。但双方在合同中并未约定金**公司办理产权证书与吴*支付房款的先后顺序，协助吴*办理产权证书是金**公司的合同义务也是法定义务，故金**公司的该项上诉主张不成立，本院不予支持。对于逾期付款的违约金，金**公司主张595080元，以起到惩罚性作用。因违约金具有双重性质，以损失补偿性为主，惩罚性为辅，故惩罚性并非违约金的主要性质。对于实际损失，金**公司并未举证证明，原审判决吴*承担15078.14元违约金已体现了违约金的性质，故金**公司要求将违约金增加至595080元的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。对于吴*的上诉主张，本院认为，双方在商品房现房买卖合同中明确约定买卖标的是住宅。吴*所购买的住宅系日常人们诉称的联排别墅，是一种高端住宅，表现为独栋、面积大、层数多、价格高，其性状与价值均高于普通住宅，故吴*要求按照普通商品房住宅的价格变更其购买的房屋的价格的主张无事实及法律依据，本院不予支持。并且，合同是当事人合意的表达，一经订立，对双方当事人均具有约束力。根据当事人意思自治及契约自由的原则，吴*要求对其房屋价格予以评估的主张，本院亦不予支持。吴*又称，金**公司具有欺诈行为，故应对合同价格予以变更。合同双方的权利义务应以合同为准，虽在订购单上记载吴*购买的是别墅，但在订立合同之时，合同中明确载明买卖标的为住宅，并未载明为别墅，如对此有异议，吴*应在订立合同时提出，或在合同中加以约定。综上所述，吴*的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30004.12元，其中金**公司预交9670.02元，吴**交20334.10元，由各自负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十八日