霍某某与某某公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告霍某某诉被告某某公司、某某分公司定金合同纠纷一案，经巴州**法院发回重审，本院受理后依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告霍某某的委托代理人卢*及被告某某公司、某某分公司的委托代理人席**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告霍某某诉称，2011年7月3日，原告与被告某某分公司签订国色天香·御景园认购书，购买位于和静县国色天香小区44号商铺，建筑面积为21平米，单价为8400元，总价款为176400元，原告按约定已经付款90400元，占总房款的51.25%。剩余房款8600元双方约定以银行按揭方式付款。商铺建成后，某某分公司告知原告，商铺实际面积为31.17平米，要求按实际面积一次性付房款。原告认为认购书上备注的“最终以政府相关部门测绘数据为准”是霸王条款，与国家法律相悖，应认定无效。根据最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条规定，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。所以原告同意按照法律规定3%的超面积费用。原告所购商铺相邻其它商铺已经于2013年1月交付使用并产生收益，被告应当赔偿原告损失50000元。现请求法院判令交付国色天香小区44号商铺，协助办理房屋产权手续，赔偿延期交房损失50000元。

被告辩称

被告某某公司、某某分公司辩称，被告同意交付16平米的商铺，并办理相应的房产手续，但需要原告先付清房款。因双方没有约定交房的时间，不存在延期交房的情形。

本院查明

经审理查明，2011年7月3日，原告霍某某（乙方）与被告某某分公司（甲方）签订“国色天香·御景园”认购书，约定原告购买被告在和静县开发的“国色天香·御景园”小区44号商铺一间，建筑面积21平米（最终以政府相关部门测绘数据为准），认购价为176400元，建筑面积单价为每平米8400元；付款方式为：选择按揭付款，现付款9000元，首期购楼款于2011年7月3日前付90000元，剩余房款86000元银行按揭（2011年7月4日补交400元）；认购条款为：认购方必须以现金交付定金，在乙方所购商铺，凡开盘当日参加抽奖活动，如确定房号后提出退房款者，甲方可视为认购方违约及放弃本认购书中规定所有权益，并扣除总房款的5%违约金及抽奖活动的奖品价值，甲方有权将该商铺另行出售，无需通知乙方，该商铺的最终面积以《商品房买卖合同中所列为准》，本认购书一式两份，自签署之日起生效，每份具有相同法律效力，签署正式商品房预售合同后本认购书作废。当日，原告向被告交付90000元，被告出具收据载明，今收到霍某某交来国色天香·御景园购房定金90000元（44号商铺）。2012年2月8日，原告向被告交付400元，被告出具收据载明，今收到霍某某交来国色天香·御景园44号商铺诚意金400元。后原告要求被告交付44号商铺时，发现被告将商铺擅自隔成两间，与认购书约定不符，双方产生诉争。

证据的分析及采信：

本院认为

1、原告霍某某出具认购书1份、交款收据2份、竣工图1张、排水平面图1份、采暖平面图1份、组合平面图1份，用以证明原告购买被告某某分公司9号楼44号商铺1间，约定面积为21平米（最终以政府相关部门的测绘数据为准），每平米为8400元，原告已经交付首付款90400元，但被告擅自将44号商铺改为2间房屋。被告某某公司、某某分公司对该组证据的真实性无异议，但认为认购书中作了建筑面积最终以政府相关部门的测绘数据为准以及商铺最终面积以商品房买卖合同中所列为准的约定，该商铺现在系16平米。本院认为，该组证据内容真实，形式合法，结合本院制作的勘验图纸，可以证实44号商铺本应属一间，而被告擅自改为两间的事实，本院予以采信。

2、原告霍某某出具涉案物品价格鉴定结论书1份，用以证明被告延期交房2年8个月，经济损失为22176元。被告某某公司、某某分公司认为自己不存在延期交房的问题，不予认可该证据的关联性。本院认为，该证据与本案无关联性，不予采信。

3、原告霍某某出具房屋面积测绘报告1份，用以证明房屋测绘是16号房屋分为16-1、16-2号房屋，面积分别为14.04平米、16.12平米，该16号房屋就是原告主张的44号商铺。被告某某公司、某某分公司对该证据的真实性无异议，认为足以证实原告主张的房屋实际为两间。本院认为，该证据与证据“1”相印证，予以采信

4、被告某某公司、某某分公司出具认购书1份，用以证明原告霍某某主张的商铺实际为两间，一间出售给霍某某，另一间出售给王**。原告霍某某认为该证据系复印件且有涂改，不予认可。本院认为，该证据足以证实被告擅自将44商铺改为两间，并出售给王**的事实，本院予以采信。

5、出具本院依法于2014年8月27日对黄*的调查笔录1份、对杨**的调查笔录1份、对和静县**监站工作人员刘*的调查笔录1份、现场勘查笔录1份、竣工验收检查记录1份。该组调查笔录证实原、被告双方签订认购书书后，原告另行交付400元诚意金，被告开发房屋因存在问题未进行竣工验收及双方争议房屋所在位置及户型等。原告霍某某、被告某某公司、某某分公司无异议。本院予以采信。

6、本院依法传唤王**到庭，王**证实被告出具的认购书确系其与某某分公司所签，但被告并未向其交付房屋。原告霍某某认为王**购买的是43号商铺，与本案无关联性。被告某某公司、某某分公司无异议。本院认为，王**证言与证据“4”相印证，予以采信。

本院认为，根据法律规定，定金合同是指当事人为约定一方向对方给付定金作为债权的担保而签订的合同，定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效，合同中应当约定定金的期限。从原告霍某某与被告某某分公司签订的认购书看，双方约定了房款的单价及总房款的金额，同时约定霍某某必须以现金交付定金，及双方签署正式商品房预售合同后认购书作废等内容。该认购书约定的权利义务比较宽泛，并非严格意义的商品房买卖合同，仅具有定金合同的性质。通过被告向原告出具的收据明确载明，霍某某交付的是定金。且该认购书的内容没有涉及商品房的基本状况、交付使用条件及日期、供水、供电、供热、绿化等基本配套设施等，不符合商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此，双方签订的认购书系定金合同，而不是真正意义上的商品房买卖合同。且被告违反规定擅自将44号商铺改为两间，并将其中一间出售给他人。现原告请求被告交付44号商铺显然不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。同理，原告请求被告协助办理房屋产权登记手续及延期交房的经济损失，证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

驳回原告霍某某的诉讼请求。

本案诉讼费1050元，由原告霍某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴音郭**级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日