原告（反诉被告）韩**、王**诉被告（反诉原告）汪**屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）韩**、王**诉被告（反诉原告）汪**屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩**、王**及其委托代理人雷长里，被告（反诉原告）汪**及其委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）诉称：2014年3月22日原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于轮台县314国道与文化路交汇处嘉华昌源水务2号楼a段3楼门面经营儿童欢乐谷。租期6年，自2014年5月1日至2020年5月10日，租金每年40000o元，被告已将第一年即2014年5月1日至2015年4月30日房租付清。按照合同第五条约定第二年租金应在2015年5月1日前一次性付清，但时至今日被告仍未履行付款义务，已构成违约，应按照合同第十条“乙方要求严格履行本合同第五条规定，房租每逾期一天，按日房租的2倍收费及承担违约责任。”合法有效的协议应受到法律的保护，违约行为应当依法承担相应的违约责任，为了保护正常的市场交易秩序和原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求：1、判令被告支付第二年房屋租金400000元。2、判令被告支付违约金120000元。3、本案受理费及财产保全费等由被告承担。

被告（反诉原告）辩称，原、被告于2014年3月22日签订了房屋租赁合同，合同签订以后，被告分批次支付了当年的租金共计402000，在经营中，由于两种原因导致被告无法实现合同目的，第一原因是因为轮台县发生爆恐案件，致使轮台县经济萧条，没有人去健身，以及全国经济不景气，导致被告无力再经营。第二被告已经通过两原告的帮助取得了营业执照，但是消防至今没有验收，被告在经营中困扰的事就是消防队的检查，消防队多次下发整改通知，按照法律规定该楼在对外出租时达到法律规定综合验收的标准，该楼消防至今没有验收。由于这两个原因导致被告无法继续履行合同。作为被告从初中毕业当兵将自己复原的钱投在这里面，仅去年一年不算装修费用亏损20万元。今年更糟，今年情况已经发生变化，签订合同时商铺价格二楼每平米20元，在“9.21”发生以后轮台县对外房屋价格下降，发生情势变更的情况，基于客观存在情势变更之由，使被告签订的合同无法实现，如果继续履行下去，被告将破产，这会给被告人生造成打击。综上请求依法驳回原告的400000万元租金的请求，归责并非被告的原因，违约金的诉求也不应该支持。

现提起反诉，其反诉理由为：2014年反诉人准备在轮台县经营健身馆，2014年3月22日反诉人与被反诉人之间签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定反诉人将位于轮台**源水务2号楼a段3楼门面租给反诉人，反诉人即组织人员设计、装修，并向被反诉人支付了402000元，后在办理相关登记手续时才发现该楼尚未验收交工，消防部门多次责令停止装修及经营活动，而反诉人多次答应给予办理消防验收等事宜，但至今未办理，导致反诉人所签订的合同目的无法实现，同时给反诉人造成了严重的经济损失，故依法提起反诉，请求依法判令解除反诉人与被反诉人之间于2014年3月22日签订的《房屋租赁合同》。

原告（反诉被告）针对反诉答辩称，被告要求解除《房屋租赁合同》，没有事实基础和法律依据。一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，对建设工程的竣工验收作了明确规定，同时《城市房地产管理法》第二十六条、《商品房销售管理办法》第四十条、《建筑法》第六十一条、《消防法》第四十条也都做了相同要求即房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发企业既然对外向原告在内的业主交付了嘉华昌源水务大厦，就证实该大厦已经验收合格并通过了主管部门的审核批准。根本不存在反诉状所称的“该楼尚未验收交工”的事实。二、原告将2号楼a段3楼门面交予被告后，被告开始装修、购进设备、办理营业手续、广告宣传、正常经营等，期间不存在消防部门多次责令停止装修及经营的情况，作为业主的原告没有接到该方面的通知，被告也没有受到过这方面的责令。据了解，在同一栋大厦一楼的旺发商行、火一吧音乐餐厅、二楼的天山火焰自助火锅、三楼之上的富华商务酒店也均不存在因消防问题而责令停业的事情。三、被告经营的欢乐谷具有工商、税务、文化等一套完整的营业手续，进行广告宣传、办理会员、招聘教练等，自开业以来不间断的持续经营至今，具有营业收入，其每天都在实现合同目的。相反，受到损失的是原告，第一年的租金被告未能按照约定时间足额支付，其以经营困难为由，多次要求宽限时间，一拖再拖，直到今年6月才陆续付清。第二年的租金至今仅支付了2000元。四、合法有效的合同，应受到法律的保护。双方签订的房屋租赁合同履行期尚未届满，也不存在依法或依约解除的情形。作为违约方的被告随意编造一个借口，要求解除合同，将自己经营期间遇到的市场风险转嫁到原告处，是对原告合法权益的进一步侵害，对诚信的原告而言，极为不公平！综上，请求依法驳回被告的反诉请求。

本案在开庭审理过程中，原告向法庭提交以下证据：

1、商品房买卖合同两份，证明原告是该房屋产权人，有权对外出租经营。

2、房屋租赁合同一份，证明双方对房屋租金、支付方式及违约责任等作了明确约定。被告没有依照约定按时支付第二年的租金。

3、个体工商户登记情况两份，证明被告在该租赁房屋内成立了欢乐谷儿童乐园和欢乐谷健身会所，一直在经营。

4、照片一组，证明被告装修完以后就开始对外经营，办理会员卡，招生广告。

5、工商银行打款明细一份，证明被告第一年房租陆续打款40万元，第二年房租在2015年6月8日付款2000元，其余没有支付。

被告对证据1真实性、关联性认可。证据2认可。证据3双方签订合同是在2014年3月22日，开始计划装修是从2014年5月1日，拿到工商登记证是在2014年11月25日是因为消防的原因才这么长时间办下来，租赁费用起算时间应该从2014年11月25日开始计算。证据4真实性认可，被告为了经营欢乐谷发的广告，对于证明问题不认可，并不是装修完就开始营业。证据5认可。

本院查明

本院对上述证据1-5真实性、合法性、关联性予以确认。

被告向本院提供如下证据：

1、房屋租赁合同一份，证明双方于2014年3月22日签订房屋租赁合同，合同履行的时间是在2014年11月25日之后。

2、证明一份，证明租赁房屋消防至今也没有验收合格。

原告对证据1真实性认可，证明问题不认可。证据2真实性认可，证明问题不认可，这是2014年7月15日出具的证明，证明具有时效性，消防正在办理，没有说至今没有验收合格。

本院对证据1、2真实性认可，对其证明的问题在无其他有效证据相印证的情况下，关联性不予确认。

根据上述有效证据及原、被告当庭陈述，本院认定以下事实：

2014年3月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于轮台县314国道与文化路交汇处嘉华昌源水务2号楼a段3楼门面房租给被告使用；租期6年，自2014年5月1日至2020年5月10日；租金每年40000o元；租金支付期限，2014年5月1日前一次性付清5月1日-10月30日房租20万元，11月1日前一次性付清11月1日-2015年4月30日房租20万元，2015、2016、2017、2018、2019、2020年均在该年度5月1日前一次性付清本年度租金，每年40万元整；被告租赁该房屋只能用于娱乐、健身；租赁期间，该房屋的水、电、气、暖及其他物业管理费等由被告承担；违约责任，被告必须按时交纳租金及此房屋所产生的所有费用，如有拖欠，延期等行为，原告享有合同解除权，如原告同意合同继续履行，被告应当承担赔偿损失和法律责任；租赁期间，若原告无故终止合同，原告必须退回未使用的房租费用，并赔偿被告装修及设备的一切费用；被告应严格按照合同第五条规定履行，房租每逾期一天，按日房租的2倍收费，若逾期一个月不缴纳房租，原告有权解除合同，收回房屋使用权，合同期满前，被告须提前两个月告知甲方，如被告在同等条件下要求续租，原告应优先租给被告；租赁期内，因不可抗拒的原因（如战争、地震或因城建部门统一规划、开发等需搬迁、重建）造成本合同不能继续履行时，原告按实际租赁天数计算租金，本合同即时终止，双方互不追究相应违约责任。此外，双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告已将第一年即2014年5月1日至2015年4月30日房租付清。按照合同第五条约定第二年租金应在2015年5月1日前一次性付清，但时至今日被告仅支付2000元，其余租金未能支付。原告遂诉至法院要求被告支付第二年房屋租金400000元，并支付违约金120000元，被告提起反诉，要求解除合同。此案经本院及双方多次调解未能协商一致。

本院认为

本院认为：公民、法人合法的民事权利依法受法律保护。原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。对原告要求被告支付第二年房屋租金400000元的请求，根据双方合同约定付款期限，本院依法予以支持，现被告已经支付2000元，该费用应予扣减。对原告请求被告支付违约金120000元的请求，本院认为违约金应以造成的实际损失为限，现被告未能在合同约定的时间内支付原告第二年房租费，其损失应系房租费的利息损失，本院参照中**行同期贷款利息予以计算，对原告主张的违约金，本院酌情认定20000元。对被告反诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，其反诉请求证据不足，且反诉理由并非法定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）汪**于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）韩**、王**第二年房屋租赁费398000元（已扣除支付2000元）。

二、被告（反诉原告）汪**于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）韩**、王**违约金20000元。

三、驳回原告（反诉被告）韩**、王**其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）汪**的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费9000元，减半收取4500元，由原告（反诉被告）韩**、王**承担900元，被告（反诉原告）汪**承担3600元；反诉费7300元，减半收取3650元，由被告（反诉原告）汪**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳案件受理费，上诉于巴音郭**级人民法院。（如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。

裁判日期

二〇一五年十一月十二日