张**与杨**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日、7月15日公开开庭进行了审理。上诉人张**委托代理人赵*，被上诉人杨**及其委托代理人刘*，马骁骧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：张**和杨**于2011年3月24日签订了私房转让协议书，约定张**将其所有的位于乌鲁木齐市新市区安宁渠镇安宁渠村五队的房屋转让给杨**，转让价为118000元，并作公证。张**系安宁渠北大路村的村民，杨**是安宁渠镇东村的村民，二人不是同一集体经济的成员。

另，证人杨**出庭作证，称涉案房屋系其从张**处购买，未签订书面合同，房款已付，有交付的凭据但找不到了。

一审法院认为

原审法院认为，一、张**和杨**房屋买卖合同是否成立。当事人对提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明案件事实的，应当由承担举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨**抗辩张**诉讼主体有误，购买房屋的系杨**哥哥杨**，负有举证责任，杨**仅提供杨**的证言，系间接证据，且无其他证据补强，证明力明显较弱，不足以证明购房人系杨**，原审法院对该抗辩不予支持。张**和杨**之间房屋买卖合同关系成立，有房屋买卖协议及公证书为证，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。二、我国法律是否禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让。原审法院认为，我国目前已有的法律法规并未明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为，从《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准能使用本集体经济组织农民所有的土地的除外”中得出禁止该类转让行为的结论，只是一种对法律规定的理解和引申，不是法律本身。因此，不能在法律没有明确规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止该类民事行为的含义，并加以广泛适用。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，张**和杨**之间的房屋买卖合同并未违反法律的禁止性规定，故张**以房屋买卖协议违反法律、行政法规强制性规定为由主张无效，不予支持。原审法院认为，判决要以“有利于规范交易行为、有利于解决纠纷”为指导，以实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。宅基地具有无偿性和福利性，对在其建设的住宅，农民应审慎处分，而随着城市化进程的加快，因拆迁带来的收益使涉案房屋产生了巨大的升值潜力，若确定此类合同无效，遵守诚实信用的买房者势必蒙受损失，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，不利于规范指引此类交易行为。在我国房屋被赋予了很多社会意义，不仅是居所，也体现为居住人的财产及社会依附关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，严格的限制流转亦不符合客观存在的人口流动状况及社会发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告张**的诉讼请求。

上诉人诉称

张**不服一审判决上诉称，一审法院适用法律错误，导致错误判决。农村的宅基地归集体所有，农民只享有宅基地的使用权，因此宅基地的使用权仅限于本村集体经济组织特定的成员享有，使用权只能在本村村民之间相互流转，卖给非本村村民的买卖行为应属无效买卖。其次，我国实行严格的一户一宅政策，本案中被上诉人系安宁渠镇东村村民，其户口不在安宁渠镇安宁渠村，被上诉人在安宁渠村购买房屋，违反了《土地管理法》及其他相关法律政策的禁止性规定，房屋买卖行为应属无效。一审法院判决明显错误，特提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，依法确认上诉人与被上诉人之间的房屋转让协议无效。

被上诉人辩称

杨**答辩称，原审法院认定事实正确。《土地管理法》对本村村民与其他村村民宅基地交易行为无行政法规规定。双方为补办房产过户手续签订了法律合同，并进行了公证。上诉人张**的户籍不在本村，但也取得了产权证，房产部门和土地部门允许其交易行为。农村房屋交换现象普遍，应允许农民之间正常的交易行为。故请求驳回上诉人的上诉请求。维持一审判决。

本院查明

本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查明，张**于2006年已将房屋交付杨**使用，涉案房屋登记在张**名下。

以上事实有房屋买卖协议、公证书、私有房屋所有权证、以及一、二审庭审笔录等证据存卷为证。

本院认为

本院认为，一、张**与杨**之间房屋买卖关系的成立和存在有双方房屋买卖协议和公证书为证，故双方存在房屋买卖的法律关系；二、本案中，张**并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，其已取得该房屋的产权手续，其将房屋又售于其他集体经济组织成员，双方均非房屋所在地集体经济组织成员，但双方均系安宁渠镇农民，且杨**自2006年即占有使用该房屋，双方房屋买卖合同符合合同生效要件，并无违反法律法规效力性强制禁止性规定的情形，故张**现主张双方合同无效，原审法院未予支持并无不当。上诉人张**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元（上诉人张**已交），由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十五日