张*与房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
审理经过
上诉人张*、上诉人乌鲁木齐**限责任公司（以下简称华**公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人华**公司的委托代理人魏连花，上诉人张*及其委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明：2014年6月5日，张*与华**公司员工贾**、丁*签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由张*承租华**公司位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路997号天悦龙庭小区自建13号商铺，租金共计95000元，租期自2014年6月11日至2016年6月10日。合同签订当日，张*给华**公司交纳租金40000元。同年6月11日交纳保证金3000元及租金5000元，取得了该商铺的使用权，并用于经营烧烤火锅。现张*以华**公司对其出租的房屋属于违章建筑无法经营为由诉至法院，一审庭审中，华**公司认可双方合同无效，但不同意张*要求退款的请求。
另查明，张*承租该房后，为经营需要进行了装修，在审理中，经张*申请，原审法院委托天津**资产评估有限公2014年6月5日，张*与华**公司员工贾**、丁*签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由张*承租华**公司位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路997号天悦龙庭小区自建13号商铺，租金共计95000元，租期自2014年6月11日至2016年6月10日。合同签订当日，张*给华**公司交纳租金40000元。同年6月11日交纳保证金3000元及租金5000元，取得了该商铺的使用权，新疆分公司对张*的装饰装修物的残值进行鉴定，该公司于2015年7月2日出具华夏金信新评鉴字（2015）004号资产鉴定评估报告，确认张*的装修现值为42874.49元，张*当庭将装修损失的请求数额变更为42874.49元，华**公司对此未提出异议；此外张*经营期间向乌鲁木齐**责任公司交纳物业费2875.5元。华**公司在庭审中认可丁*、贾**代表其与张*签订《房屋租赁合同》的行为；截止目前，本案涉诉房屋尚无建房手续；
一审法院认为
原审法院认为：平等的民事主体之间进行民事行为时不得违反法律、法规及相关政策。本案中**产公司租赁给张*的房租至今都没有办理相关手续，属于违章建筑，依法不得进行租赁经营，故原华**公司之间的租赁合同的内容违反相关法律规定，应属无效，华**公司依据合同收取张*的定金依法应当予以返还，故张*要求确认合同无效并退还保证金的诉讼请求合理有据，本院予以支持；张*主张的使用费，鉴于张*虽认为实际使用房屋的时间为2014年12月底，但由于未与华**公司履行交接手续，故应自张*第一次向法院主张权利之日起（2015年1月15日），并参照合同约定的使用费及使用期间扣除张*使用期间的使用费，剩余使用费应当予以退还，故张*的该项主张本院对其合理部分予以支持；张*主张的装修损失，由于张*在签订合同时未尽到审查义务，对造成合同无效亦存在过错，故该项损失由华**公司承担60%的责任；张*主张的物业费，由于该项费用并非张*收取，故张*的该项请求于法无据，不予支持。依照最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告张*与被告乌鲁木齐**限责任公司于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告乌鲁木齐**限责任公司退还原告张*保证金3000元；
三、被告乌鲁木齐**限责任公司退还原告张*使用费17292元（自2014年6月至2015年1月，共计7个月，计算方式：45000-（95000÷24×7）=17292）；
四、被告乌鲁木齐**限责任公司赔偿原告张*装修损失25724.69（42874.49×60%=25724.69）元；
五、驳回原告张*求被告乌鲁木齐**限责任公司赔偿物业费损失的诉讼请求。
上诉人诉称
宣判后，张*不服一审判决上诉称，一审判决仅判令被上诉人退还商铺租金7292元、赔偿装修损失25724.69元，未支持上诉人要求被上诉人赔偿物业费的损失2875.50元，对上诉人不公平。首先，上诉人租赁被上诉人的商铺是用于经营餐饮，由于被上诉人的商铺系违章建筑，造成上诉人无法正常使用商铺，仅退还上诉人未使用商铺的租金，对上诉人不公平。其次，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同无任何过错，造成房屋租赁合同无效的原因系被上诉人提供的出租商铺系违章建筑，且签订合同时亦未向上诉人说明，故对造成上诉人装修的损失被上诉人应承担全部责任。第三，对于上诉人的物业损失费2875.50元，因造成合同无效的责任在于被上诉人，其亦应承担赔偿责任。第四，上诉人申请评估装修损失交纳了5000元的鉴定评估费，但一审判决并未判令由被上诉人承担。故上诉请求二审法院依法撤销一审判决第三、四、五项内容，并予以改判被上诉人退还房屋租金27708元、装修损失17149.80元、物业费损失2875.50元，共计47733.30元。
被上诉人辩称
华**公司答辩称，房屋租赁费原审法院仅支持7个月有误，张*支付的租赁费应计算至将房屋退还之日而不是合同解除之日，张*的装修未经过我方同意，其损失应由张*自行负担。
华**公司不服一审判决上诉称：一、原审法院适用法律错误，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”我公司与张*签订的房屋租赁合同无效，张*也应当按照合同约定向我公司支付占有使用费。张*至今仍占有房屋，房屋内存放张*的物品，房屋实际仍由张*控制，其应当向我公司支付至房屋交接时的房屋使用费。二、原审法院判令我公司向张*赔偿装修损失60%错误。张*装修房屋未经我公司同意，依照法律规定，该部分损失不应由我公司赔偿。综上，请求二审人民法院依法撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回张*要求我公司退还保证金、使用费并赔偿装修损失的诉讼请求。
张*答辩称：不同意上诉人的上诉请求，事实与理由。我自一审起诉后就没有使用房屋。合同无效是由于华**公司的原因，华**公司应当向我退还全部使用费。我虽然没有上诉，但认为我的装修损失应当由华**公司全部赔偿。请求二审法院驳回上诉，公正判决。
本院查明
本院二审经审理查明，确认一审查明事实属实。
另查明，张*现仍未将涉案房屋返还给华**公司。一审中，张*预付评估鉴定费5000元。
认定上述事实有《房屋租赁合同》、收据、华夏金信新评鉴字（2015）004号资产鉴定评估报告、发票、当事人陈述及法庭审理笔录为证。
本院认为
本院认为：一、本案双方签订的《房屋租赁合同》因无相关建房手续，违反相关法律规定应系无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方签订的租赁合同无效后，双方应相互返还财产，张*主张华**公司向其返还房屋租金及保证金，亦应向华**公司及时返还房屋。另依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。”张*庭审中陈述其自2014年年底即不再使用房屋，不应支付2015年1月之后的占用使用费，本院认为，交付返还房屋是张*应履行的义务，其主张曾向华**司主张要求办理交接，但并无相关有效证据予以证实，涉及诉讼亦并非不返还房屋的法定事由。根据二审查明的事实，张*仍未向华**公司实际办理了交接房屋手续，在此期间，无论张*是否实际使用房屋，华**公司均不能占有使用涉案房屋，张*应当向华**公司给付占有房屋期间的使用费。张*向华**公司交纳房屋租金45000元，张*交纳房屋租金的期间未超过其占有、使用房屋期间，故张*主张华**公司向其退还租金无事实及法律依据，原审法院认定张*实际使用房屋至2014年12月底，并判令华**公司向张*返还已收取的2015年1月之后的租金不当，华**司该上诉请求成立。二、《房屋租赁合同》无效后，张*房屋装修的残值系其实际损失，华**司对合同的无效应系主要过错，但朱*在签订合同时未尽到合理审查义务，对合同的无效亦存在次要过错，原审法院根据双方在签订合同时的过错程度，认定由华**公司赔偿装修损失的60%合理合法。张*主张的物业费损失问题，因物业费系其实际占用使用期间发生的费用，且该项费用非由华**司收取，故该请求原审法院未予支持并无不妥。三、《房屋租赁合同》无效，华**公司收取张*保证金无合同依据，应当予以返还，原审法院对此处理正确，本院予以维持。张*在本案一审审理中预付鉴定费5000元，该费用系诉讼过程中产生，原审法院未作处理不当，本院依法进行处理。综上，华**公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审法院认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第117号民事判决第一、二、四、五项即：一、原告张*与被告乌鲁木齐**限责任公司于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告乌鲁木齐**限责任公司退还原告张*保证金3000元；四、被告乌鲁木齐**限责任公司赔偿原告张*装修损失25724.69（42874.49×60%=25724.69）元；五、驳回原告张*求被告乌鲁木齐**限责任公司赔偿物业费损失的诉讼请求。
二、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第117号民事判决第三项即：被告乌鲁木齐**限责任公司退还原告张*使用费17292元（自2014年6月至2015年1月，共计7个月，计算方式：45000-（95000÷24×7）=17292）；
三、张*于本判决生效后十日内向华**公司返还乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路997号天悦龙庭小区自建13号商铺；
四、驳回张*要求乌鲁木齐**限责任公司退还房屋租金的诉讼请求。
以上乌鲁木齐**限责任公司应给付张*款项合计28724.69元，应于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审请求标的93749.99元，支持标的28724.69元，、一审案件受理费2143.75元，评估鉴定费5000元，合计7143.75元，（张*已预交），由张*负担4954.93元，由华**公司负担2188.82元。张*预交二审案件受理费993.33元（张*已预交），由张*负担，华**公司预交二审案件受理费950.42元，由华**公司负担593.27元，由张*负担357.15元。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一六年一月十三日
