汪**与韩**、王**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人汪**因房屋租赁合同纠纷一案，不服轮台县人民法院（2015）轮民初字第1128号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汪**，被上诉人韩**、王**及共同委托代理人雷**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2014年3月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于轮台县314国道与文化路交汇处嘉华昌源水务2号楼A段3楼门面房租给被告使用；租期6年，自2014年5月1日至2020年5月10日；租金每年40000O元；租金支付期限，2014年5月1日前一次性付清5月1日-10月30日房租20万元，11月1日前一次性付清11月1日-2015年4月30日房租20万元，2015、2016、2017、2018、2019、2020年均在该年度5月1日前一次性付清本年度租金，每年40万元整；被告租赁该房屋只能用于娱乐、健身；租赁期间，该房屋的水、电、气、暖及其他物业管理费等由被告承担；违约责任，被告必须按时交纳租金及此房屋所产生的所有费用，如有拖欠，延期等行为，原告享有合同解除权，如原告同意合同继续履行，被告应当承担赔偿损失和法律责任；租赁期间，若原告无故终止合同，原告必须退回未使用的房租费用，并赔偿被告装修及设备的一切费用；被告应严格按照合同第五条规定履行，房租每逾期一天，按日房租的2倍收费，若逾期一个月不缴纳房租，原告有权解除合同，收回房屋使用权，合同期满前，被告须提前两个月告知甲方，如被告在同等条件下要求续租，原告应优先租给被告；租赁期内，因不可抗拒的原因（如战争、地震或因城建部门统一规划、开发等需搬迁、重建）造成本合同不能继续履行时，原告按实际租赁天数计算租金，本合同即时终止，双方互不追究相应违约责任。此外，双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告已将第一年即2014年5月1日至2015年4月30日房租付清。按照合同第五条约定第二年租金应在2015年5月1日前一次性付清，但时至今日被告仅支付2000元，其余租金未能支付。原告遂诉至法院要求被告支付第二年房屋租金400000元，并支付违约金120000元，被告提起反诉，要求解除合同。此案经本院及双方多次调解未能协商一致。

一审法院认为

原审认为：公民、法人合法的民事权利依法受法律保护。原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。对原告要求被告支付第二年房屋租金400000元的请求，根据双方合同约定付款期限，本院依法予以支持，现被告已经支付2000元，该费用应予扣减。对原告请求被告支付违约金120000元的请求，本院认为违约金应以造成的实际损失为限，现被告未能在合同约定的时间内支付原告第二年房租费，其损失应系房租费的利息损失，本院参照中**行同期贷款利息予以计算，对原告主张的违约金，本院酌情认定20000元。对被告反诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，其反诉请求证据不足，且反诉理由并非法定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告（反诉原告）汪**于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）韩**、王**第二年房屋租赁费398000元（已扣除支付2000元）。二、被告（反诉原告）汪**于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）韩**、王**违约金20000元。三、驳回原告（反诉被告）韩**、王**其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）汪**的反诉请求。

上诉人诉称

宣判后，汪**不服判决，向本院提起上诉称：上诉人租赁被上诉人的房屋是开展儿童乐园及成人健身会所的用途，对于安全上要求更为重要，所以上诉人认为在出租的房屋消防没有验收之前被上诉人违反合同法规定，将不具备使用条件有可能会危及人身安全健康的房屋租赁给被上诉人的行为给上诉人造成损失，上诉人不应当支付房屋租金。一审法院判决上诉人支付全年房租和违约金和事实不符，2015年7月，上诉人已搬离房屋，也提前跟被上诉人告知没有能力继续履行合同的事实，对上诉人搬离后的房屋租金不应当支付，并且被上诉人不存在损失，判决违约金没有事实依据。上诉人已无力承担下一年的房租，已经不能实现合同的目的，根据《合同法》第九十四条，符合法定解除的要件。综上，请求二审法院依法予以改判，给上诉人一个公正的判决。

本院查明

二审查明的部分事实与原审相同。

本院认为

本院认为：上诉人汪**与被上诉人韩**、王**签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当履行各自的合同义务。上诉人未能在合同约定的时间内支付被上诉人第二年房屋租金，根据双方合同约定付款期限，上诉人理应支付房屋租金及违约金，对此本院予以确定。现上诉人上诉称，2015年7月，上诉人已搬离房屋，也提前跟被上诉人告知没有能力继续履行合同的事实，上诉人已无力承担下一年的房租，已经不能实现合同目的，要求解除房屋租赁合同的诉求。根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依照此规定，本院认为因被上诉人已无力继续履行房屋租赁合同义务，并已搬出承租的房屋，事实上也达不到上诉人要求继续履行合同的目的。本院为衡平双方当事人利益，应判决解除房屋租赁合同，符合法律规定。对于上诉人的其他诉讼请求，因缺乏依据，本院不予支持。故原审认定部分事实错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持轮台县人民法院作出（2015）轮民初字第1128号民事判决书第一项、第二项、第三项；

二、撤销轮台县人民法院作出（2015）轮民初字第1128号民事判决书第四项；

三、依法解除由上诉人汪**（原审被告、反诉原告）与被上诉人韩**、王**（原审原告、反诉被告）于2014年3月22日签订的房屋租赁合同；

四、驳回上诉人汪**（原审被告、反诉原告）的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费合计14500元（含一审反诉费3650元），由上诉人（原审被告、反诉原告）汪**承担13600元，由被上诉人韩**、王**（原审原告、反诉被告）承担900元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日