乌鲁木**理有限公司与杨**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告乌鲁木**务有限公司（以下简称尚**公司）与被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，被告杨某某在答辩期内对本案提出管辖权异议，本院于2015年4月13日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年9月7日作出（2015）新**字第156号民事裁定书，驳回被告的上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案。原告尚**公司的委托代理人张**、谢*，被告杨某某的委托代理人宁烁臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告尚**公司诉称：2010年5月，被告与新疆新世**有限公司（以下简称新**产公司）签订《房屋租赁合同》，由被告承租位于乌鲁木齐市新华北路239号成功广场11至16楼高层写字间及一楼大厅的经营场所用于开设商务酒店，租赁面积为：7604.3平方米，租赁期限为2010年6月1日至2018年11月30日，《房屋租赁合同》约定由被告负责支付承租房屋的水电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、暖气费、空调费、卫生费及物业管理费，物业管理合同由被告自行与物业公司签订。2012年5月9日，新**产公司与原告签订《物业管理聘用服务合同》，聘用原告对“成功广场商业综合服务楼”提供物业服务，收取物业管理费、暖气费、空调费、电梯使用费及其他费，双方约定公寓楼的物业服务收费标准为：每日每平方米0.4元，从合同生效之日起20日内开始计收。被告承租的区域亦包含在原告提供的物业服务区域内。自原告为“成功广场商业综合服务楼”提供物业服务以来，被告未就“成功广场11至16楼高层写字间及一楼大厅的经营场所”向原告交纳物业服务费。原告认为：根据《物业管理条例》第四十二条之规定，被告作为所承租房屋的物业使用人应当按照《房屋租赁合同》的约定及《物业管理聘用服务合同》的物业服务费标准向原告交纳接受物业服务期间的物业服务费，现被告拒不支付，侵害了原告的合法权益，也违反了法律规定。故诉至法院，请求判令：一、被告向原告交纳物业管理费2921203.2元；二、被告向原告支付违约金1150223.76元。

被告辩称

被告杨某某答辩称：一、原告诉称我与新世纪房产公司签订《房屋租赁合同》属实，合同确实约定由我交纳物业管理费，但我未与原告签订物业服务合同。原告不是本案适格主体，其无权主张物业费。二、双方前期因交付房屋产生纠纷诉至法院，根据生效判决书的记载，被告应当从2014年2月开始交纳物业费用。三、被告承租成功广场11-16楼用于经营酒店，所谓物业管理的服务均由被告自己提供，原告主要给被告提供三部电梯，而电梯停运多时，被告不应当向原告支付物业费用。四、被告多次向原告交纳物业费，原告均拒绝收取，被告不存在违约情形，不应当承担违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2010年5月29日，被告与新**产公司签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋座落在乌鲁木齐市新华北路239号11-16楼高层及一楼大厅，层数6层，建筑面积7074.66㎡（高层）＋（大厅）建筑面积（532.64㎡）实际按优惠面积332㎡=7406.66㎡，租赁期限自2010年6月1日至2018年11月30日。由被告负责支付承租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、暖气费、空调费、卫生费和物业管理费。物业管理合同由被告自行与物业公司签订。租赁房屋用途：准四星商务酒店服务。合同后附件（1）作为6层酒店8年被告应向新**产公司缴交各项费用明细表，该表中载明：“8年租金＋8年装修费＋7年物业费＋8年空调费=8年应收全部费用（不含代扣代缴取暖费），8年应收被告全部费用=8406328＋15971028.54＋2556052.8＋1872780=28806189.34”。协议签订后，新**产公司如约向被告交付6层房屋及大厅。2010年6月1日，被告与成功广场的前期物业管理人新疆瑞**限公司（以简称瑞**公司）签订《物业管理合同书》，约定由瑞**公司为被告租赁房屋所在的成功广场提供物业服务，并收取物业管理费、暖气费、空调费及其他相关费用。合同有效期自2010年6月1日至2018年11月30日。物业管理费按建筑面积7607.3㎡计收，3.5元／月／㎡，每月26625.55元。2010年6月1日至2010年11月30日为装修期，第一年自2010年12月1日—2011年11月30日免收物业费；第二年自2011年11月29日—2012年11月28日按季交纳物业费（从应交物业费之日起提前10日内交纳物业管理费7876.65元／季度）；第三年至第八年自2012年11月28日至2018年11月30日按半年交纳物业管理费159753.3元／半年）。第八年自2017年11月30日至2018年11月30日按标准缴纳双倍物业管理费。每次提前10日交纳下期物业管理费，逾期交纳按未交费用总额5‰日支付违约金……2013年2月，被告经营的商务酒店开业，2013年4月开始，被告使用电梯三部，并按每部每天300元标准向瑞**公司缴纳电梯使用费。2013年2月，瑞**公司以被告欠付物业费、电梯使用费等费用为由将被告起诉至法院，本院作出（2013）乌中民四终字第872号民事判决，该判决认定：案涉房屋于2012年8月9日整体通过消防验收，该房屋从消防验收合格后具备使用条件，在案涉房屋未通过消防验收前，瑞**公司接受成功房产公司委托管理物业收取相应的物业费无事实依据，本案应从2012年8月开始起算物业费，扣除六个月装修期及一年的物业费免交期，杨某某应从2014年2月交纳物业费。2013年9月23日，瑞**公司经乌鲁木**管理局批准注销。

2012年5月9日，新**产公司与尚**公司签订《物业管理聘用服务合同》，委托尚**公司对成功广场提供物业服务，物业服务事项包括电梯的维修、养护、运行和管理。物业服务期限自2012年5月10日起至2017年5月9日止。物业服务费标准：公寓楼每日每平方米0.4元。2012年6月，尚**公司入住成功广场，为成功广场提供物业管理服务。同年6月19日，尚**公司就成功广场内包括涉案三部电梯在内的7部直梯、20部扶梯与乌鲁木**有限公司签订《电梯维护保养合同》。期间，被告向尚**公司缴纳水电费。2013年12月8日，被告使用的商务宾馆大厅内的三部电梯被关停两部。2014年1月9日，被告诉至法院，要求新**产公司、尚**公司立即将三部电梯恢复正常使用。生效的裁判文书认定，尚**公司基于新**产公司的委托对成功广场商业综合服务楼进行物业管理，与被告之间形成事实上的物业服务合同关系。

2014年1月22日，被告向瑞**公司所在的成功广场财务办公室公证送达《通知》并交纳物业费79877元，财务人员阅读内容后，接收了《通知》，但拒绝接收物业费。《通知》的主要内容为：“瑞**公司：你诉我物业服务合同纠纷一案，已经法院审理终结。根据生效的判决书，我应自2014年2月起开始向你公司交纳物业费。另，根据双方签订物业管理合同第三条的约定，第一年的物业管理费应按季度交纳（79876.65元／季度）。现我按期积极履行，向你方支付2014年2月1日至2014年4月30日的物业费共计79877元，请你方接收……”2014年5月6日，被告向世纪房产公司成功广场财务办公室公证送达《通知》并交纳物业费159753.3元，财务人员阅读内容后，拒绝接收《通知》及物业费。《通知》的主要内容为：“世纪房产公司：我承租你方开发的房屋后，依据生效的判决书，我应自2014年2月起开始交纳物业费。根据双方签订房屋租赁合同所附各项费用明细表约定的物业费标准：按建筑面积7607.3㎡，3.5元／月／㎡收取，现因原物业管理方瑞**公司已不存在，故我向你公司交纳自2014年2月1日至2014年7月30日共计六个月的物业管理费合计159753.3元，请你方接收……”

2014年11月10日，原告向被告公证送达《通知》、《告知函》、《物业管理合同书》。《通知》的主要内容为：“原告自2012年6月1日为成功广场提供物业服务，物业费标准为按建筑面积每平方米12元每月，于每年元月收取当年度上半年物业费，每年六月收取下半年物业费。被告每年应交纳物业费1095451.2元，但被告未向原告交纳任何费用，经多次催缴未果，现再次通知，请被告一周内向原告交纳自2012年11月1日（凯*酒店正式经营之日）起至本年度下半年的物业费，合计2373477.6元。现将物业合同两份一并送达给你，请签章后向我公司返还一份，如不签订合同不影响双方物业关系的实际存在，同时物业合同约定的事项即时发生法律效力。”

2014年11月11日，被告交纳2014年11月1日—2015年10月31日“其他费用”20000元后，收到一张加盖“瑞**公司”收费专用章的收据。被告陈述其交费均是接到通知后，到成功广场财务室交纳，财务室出具的收据有加盖瑞**公司印章，也有加盖原告印章的。2015年9月22日，被告接到加盖“成功广场管理章”的交纳水电费通知后，按通知要求向成功广场财务室交纳相关费用。

本案审理中，经原告申请，2016年1月20日，本院委托乌鲁木齐**限责任公司（以下简称国发价格事务所）对成功广场1-16楼高层房屋自2014年2月1日至2015年6月1日期间的物业费单价进行评估。国发价格事务所于2016年3月4日作出【乌国价评字（2016）第1002号】评估报告书，结论为：成功广场11-16楼高层房屋自2014年2月1日至2015年6月1日期间物业费单价为4元／㎡／月。该评估报告书送达后，原、被告均提出异议。原告认为其物业服务成本增加，评估结论偏低。被告认为原告未提供相应的物业服务，应当对物业费标准进行下调。国发价格事务所对原、被告提出的异议作出书面答复，认为原鉴定结论客观公正。原告垫付评估费10000元。

案件审理中，原告将其第一项诉讼请求变更为请求判令被告交纳物业费1338884.8元（自2012年11月-2016年6月，共计44个月，按7607.3㎡，4元／月／㎡计算）。

认定上述事实有房屋租赁合同、物业管理合同书、收款收据、通知、物业管理聘用服务合同、公证书、（2013）天民三初字第158号民事判决、（2013）乌中民四终字第872号民事判决、（2014）乌中民四终字第742号民事判决、【乌国价评字（2016）第1002号】评估报告书、评估报告异议申请、答复函、当事人陈述及法庭审理笔录附卷佐证。

本院认为

本院认为：一、关于原、被告之间是否存在物业服务合同关系。根据生效判决书的确认及本院查明的事实，原告于2012年6月进入成功广场，为成功广场提供物业管理服务，被告亦向原告缴纳水电费，且被告曾因电梯停运纠纷向法院起诉过原告，以原告系物业管理人为由，要求原告与出租人新世纪房产公司共同恢复电梯的正常使用。据此，本院确认原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告认为与原告不存在物业服务合同关系，原告主体不适格的抗辩主张无事实依据，本院不予支持。二、关于原告主张的物业费数额问题。被告认为其与出租人新世纪房产公司及前期物业管理人瑞**公司签订的合同均约定物业费标准均为3.5元／月／㎡，应当按此标准交纳。本院认为，根据被告与新世纪房产公司签订的《房屋租赁合同》约定，由被告缴纳物业管理费，物业管理合同由被告与物业公司签订。被告虽与前物业管理人瑞**公司签订了《物业管理合同书》，但瑞**公司与原告系不同的主体，被告与瑞**公司签订的《物业管理合同书》对原告没有法律效力，被告的该项抗辩主张，本院不予支持。原、被告未签订书面的物业管理合同，对物业管理费标准未协商一致，经本院委托评估，案涉房屋物业费单价为4元／月／㎡，原告依此标准主张，本院予以支持。关于物业费的起算时间，根据已生效的（2013）乌中民四终字第872号民事判决，认定被告应从2014年2月开始交纳物业费。原告主张自2012年11月开始起算无事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告交纳物业费数额为852017.6元（7607.3×4元／月／㎡×28个月（2014年2月—2016年6月）），本院对此数额予以支持。三、关于原告主张被告向其支付违约金有无事实及法律依据。原、被告未签订书面的物业管理合同，亦未对物业费标准及履行期限协商一致。且被告曾于2014年1月22日、5月6日向原物业管理人瑞**公司、出租人新世纪房产公司交纳物业费，均被拒绝。原告亦于2014年11月10日向被告公证送达《通知》，要求按12元／月／㎡的标准与被告签订物业合同，双方未协商一致。在债务数额无法确定的情况下，原告主张被告向其支付逾期付款违约金无事实及法律依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨某某给付原告乌鲁木**务有限公司物业费852017.6元（7607.3×4元／月／㎡×28个月（2014年2月—2016年6月））；

二、驳回原告乌鲁木**务有限公司要求被告杨某某支付违约金的诉讼请求。

以上被告杨某某应给付原告乌鲁木**务有限公司款项，于本判决生效后十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案变更后的请求标的为2489108.56元，支持标的852017.6元，占请求标的的34%，应收案件受理费26712.87元（原告预交39371.42元），由原告负担66%，即17630.49元，被告负担34%，即9082.38元，原告多预交的12658.55元，本院予以退还。鉴定费10000元（原告预交），由原、被告各负担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院（如上诉期届满七日内仍未交纳二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。

裁判日期

二〇一六年五月十二日