马**、马**诉顾**、阿勒泰嘉**责任公司玛**分公司、阿勒泰嘉**责任公司房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告马**、马**诉被告顾**、阿勒泰嘉**责任公司玛**分公司（以下简称嘉*房产玛**分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2015年7月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员李**担任审判长，与审判员拜春梅、人民陪审员孙**依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告马**的委托代理人马太美、原告马**、被告嘉*房产玛**分公司的委托代理人房静、李*到庭参加了诉讼；被告顾**经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2015年12月21日，原告马**、马**申请追加阿勒泰嘉**责任公司（以下简称嘉*房产公司）作为本案被告，本院依二原告的申请通知被告嘉*房产公司参加诉讼后，本案由李**担任审判长，与审判员拜春梅、人民陪审员罗**依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭进行了审理，原告马**、马**、被告嘉*房产玛**分公司、被告嘉*房产公司的共同委托代理人房静、李*到庭参加了诉讼；被告顾**经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告马**、马***称，2011年5月16日，被告嘉*房产玛纳斯分公司的经理王**和被告顾**来到原告马**、马**的家中，双方协议将马**、马**拥有的原玛纳斯县团结路185-3号、185-4号两栋平房共计669平方米置换原来位置建筑面积不低于110平方米的楼房四套，被告嘉*房产玛纳斯分公司承担房屋产权证等所有费用。双方于当日签订了《房屋拆迁补偿协议书》。2012年10月8日，此四套楼房已正式交付使用，但至今被告仍未给二原告办理房产证及土地使用证等相关手续（国家规定房屋交付使用一年内必须办理房产证等手续）。置换的四套楼房交付之前，二原告向被告缴纳了四套楼房的装修押金2000元（每套楼房缴纳500元），四套楼房装修完毕至今已三年，但被告至今未予退还装修押金。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告无条件尽快办理房产证、土地使用证等手续；二、被告归还房屋装修押金2000元（500元／户，共四户）；三、被告承担本案诉讼费用、邮寄费和其他费用。

被告辩称

被告嘉*房产玛纳斯分公司辩称，第一，原告的主体不适格；第二，被告未给原告办理房产证及土地使用证是因为二原告未缴纳住房维修大修基金；第三，未退还房屋装修押金是因为原、被告双方已达成协议，从2012年10月开始至今，二原告未缴纳物业费，被告收取的二原告的装修押金抵付了二原告未交纳的物业费，且二原告未缴纳的物业费总金额已远远超出二原告已缴纳的装修押金。

被告嘉**公司辩称，被告嘉**公司与被告嘉*房产玛纳斯分公司的答辩意见一致。另补充一点：被告嘉**公司目前与施工单位有诉讼纠纷尚未审理终结，因施工单位未给被告交付相关施工资料，导致被告未能给二原告办理房屋产权证。

被告顾**未到庭，亦未向本院提交书面答辩状。

针对诉称，原告向本院提供的证据、被告的质证意见及本院认证意见如下：

证据1、房屋拆迁补偿协议书1份，拟证实：原、被告双方签订拆迁补偿协议，约定给二原告置换的四套楼房办理房产证所需费用由被告承担。

经质证，被告嘉*房产玛**分公司对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，质证提出，该补偿协议书是被告顾**与二原告签订，并非被告嘉*房产玛**分公司与二原告签订。如认定该补偿协议书系真实的，该协议约定的办理房屋产权证的所有费用中未包含维修、大修基金；其次，该协议书中也未约定办理房产证的期限。

被告嘉**公司对证据1的质证意见与被告嘉*房产玛纳斯分公司的质证意见一致。

本院于2015年12月29日依法向被告顾**送达再次开庭的传票时，向其作了一份询问笔录，在该笔录中被告顾**对证据1中甲方处其签名的真实性无异议，并认可该补偿协议书上拆迁方法人代表王**的签名系王**本人所签，被告嘉*房产玛纳斯分公司也认可王**在其公司任经理职务，并授权王**办理玛纳**路农行家属院内包括二原告住宅在内约4000平方米土地拆迁补偿事宜。故本院对原告提交的证据1予以采信。

证据2、收条1份，拟证实：被告收到原告马**平房房产证一本。

经质证，被告嘉*房产玛**分公司对证据2的真实性认可，但对合法性、关联性均不认可，质证提出，该收条上仅写明了收到原告的原房屋产权证一本，与本案原告要求办理的房屋产权证没有关联性。

被告嘉**公司对证据2的质证意见与被告嘉*房产玛纳斯分公司的质证意见一致。

本院查明

被告嘉*房产玛纳斯分公司与被告嘉*房产公司对该收条的真实性认可，本院对该收条的真实性予以确认。但出具该收条的单位是新疆鸿瑞房**斯县分公司，故本院对证据2与本案的关联性不予采信。

证据3、案外人杨**、杨**与被告嘉*房产玛纳斯分公司签订的房屋拆迁补偿协议书各1份、房屋平面图1份，拟证实：被告嘉*房产玛纳斯分公司的代理人因未带公司公章，其未在与二原告签订的补偿协议书上加盖公章，此两份合同上加盖有被告嘉*房产玛纳斯分公司的公章。

经质证，被告嘉*房产玛**分公司对证据3的真实性认可，但对关联性、合法性不认可，质证提出，证据3中的两份协议不是与二原告签订，与二原告无关。

经质证，被告嘉**公司对证据3的质证意见与被告嘉*房产玛纳斯分公司质证意见一致。

被告嘉*房产玛纳斯分公司、被告嘉*房产公司对证据3的真实性认可，本院对真实性予以采信。但该证据3中的两份协议系被告嘉*房产玛纳斯分公司与案外人签订，与本案无关，故本院对证据3的关联性不予采信。

证据4、商品房买卖合同1份，拟证实：二原告与被告嘉*房产玛纳斯分公司之间是拆迁安置补偿合同纠纷，不是商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同是被告为了给原告办理房产证而与原告签订。

经质证，被告嘉*房产玛**分公司对证据4的真实性认可，该合同不能证明原告所要证明的内容，被告作为开发商，必须有商品房买卖合同才能办理房产证，本案不存在二原告所说的拆迁安置补偿合同，且该合同第12页第15条中未约定具体办理房产证的时间。

经质证，被告嘉**公司对证据4的质证意见与被告嘉*房产玛纳斯分公司的质证意见一致。

该合同虽系原告马**与被告嘉*房产玛纳斯分公司签订，但该合同不具备合同的必备要件，且二原告与被告嘉*房产玛纳斯分公司之间系拆迁安置补偿合同关系，故本院对该证据不予采信。

证据5、顾**出具的证明1份，拟证实：被告顾**与被告嘉*房产玛纳斯分公司之间是合伙关系。

经质证，被告嘉*房产玛**分公司对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，质证提出，证人应当出庭作证。

经质证，被告嘉**公司对证据5的质证意见与被告嘉**公司的质证意见一致。

本院于2015年12月29日向被告顾**送达再次开庭的传票时，向被告顾**作了一份询问笔录，在该笔录中被告顾**认可证据5证明系其所写，但顾**并非本案证人，故本院对该证明的真实性予以采信。但该证明无法证实二原告拟证实的内容，故本院对该证明与本案的关联性不予采信。

证据6、装修押金收据4份、收条1张，拟证实：二原告共向被告交纳拆迁置换的四套楼房装修押金2000元。

经质证，被告嘉*房产玛**分公司对证据6的真实性认可，同时该证据可证实二原告的主体身份有误，收据上的四名交款人均应当作为原告参加诉讼。

经质证，被告嘉**公司对证据6的质证意见与被告嘉**公司的质证意见一致。

被告嘉*房产玛纳斯分公司与被告嘉*房产公司均对证据6的真实性无异议，本院对证据6予以采信。

证据7、授权委托书1份、嘉**公司营业执照1份，拟证实：嘉*房产玛纳斯分公司授权其公司经理王**办理玛纳斯县团结北路拆迁事宜。

经质证，被告嘉*房产玛**公司、嘉*房产公司均对证据7无异议。

被告嘉*房产玛纳斯分公司及被告嘉*房产公司均对证据7无异议，本院对证据7予以采信。

证据8、申请证人刘某某出庭作证，其主要证言为：”我与二原告是一个地方的老乡，我以前在嘉***分公司做销售经理。原告提交的商品房买卖合同是我代表嘉***分公司所写，当时签订的所有合同均是商品房买卖合同。房屋装修押金是为装修时防止损害楼房主体结构而从每户居民处收取，装修完毕后应当退还。我是2011年10月8日至2014年10月8日期间在嘉***分公司上班的，二原告与被告嘉***分公司签订的拆迁安置补偿协议是2011年2月份签订，双方于2012年9月-10月期间又重新签订了1份协议，但落款时间和第一次签订协议书的落款时间一致。我已交了两年的物业管理费，每户每年的物业费是312元。住户如果没有交物业费就用装修押金抵物业费。二原告和顾**、嘉***分公司的经理王**第一次签订合同时我不在，第二次签的时候我在场。共签了两份合同，第二份合同是我经办的。顾**不是嘉*公司的员工，顾**在拆迁的范围内买了一块地，顾**与嘉***分公司之间是合伙关系。我因为和公司领导不和离职的。公司换领导之后，以前给客户承诺的全部推翻。二原告的拆迁协议书是我经办的，协议书中手填的内容是嘉***分公司的负责人王**所写。”

经质证，原告对证人刘某某的证言无异议。

经质证，被告嘉*房产玛**分公司对证人刘某某的证言中顾**与被告嘉*房产玛**分公司系合伙关系及证人自己已交物业费的证言不认可，对证人刘某某的其他证言均认可。

经质证，被告嘉**公司对证人刘某某的证言的质证意见与被告嘉*房产玛纳斯分公司的质证意见一致。

本院对原、被告双方均认可的证人刘某某的证言部分予以采信；对被告不认可的证言部分，因无其他证据相互印证，故本院不予采信。

被告顾**、嘉瑞**分公司、嘉**公司均未向本院提交证据。

根据以上举证、认证及当事人陈述，本院依法确认以下法律事实：2011年，被告嘉*房产玛**分公司取得包括原告马**、马**的住宅在内的玛**县团结北路约4000平方米的土地开发权。2011年1月26日，原告马**对登记在自己名下的位于玛**县团结北路185-3号的平房一套、原告马**对登记在自己名下的位于玛**县团结北路185-4号的平房一套与被告顾**、嘉*房产玛**分公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，原告马**的妻子马*美、儿子马**作为协议中的乙方被拆迁方在被拆迁方处共同签名，被告嘉*房产玛**分公司授权其公司经理王**，代表被告嘉*房产玛**分公司、被告顾**作为拆迁方在协议中甲方处签名。协议约定：二原告将登记在其名下约669平方米的两套平房置换被告嘉*房产玛**分公司开发的嘉*房产15号楼1单元102室、202室、302室、402室楼房四套，每套房屋面积约110平方米。协议第三条约定：”办理房屋产权证等所有费用由甲方（即被告顾**、嘉*房产玛**分公司）承担，房屋拆迁完毕一次性补偿贰万元整（20000元）”。协议签订后，原告马**、马**如约搬离了被拆迁的上述两套平房，将两套房屋的房产证交付给被告嘉*房产玛**分公司，并于2012年10月8日办理了置换的15号楼1单元102室、202室、302室、402室四套楼房的入住手续。同日，原告马**的妻子马*美、女儿马**与原告马**分别向被告嘉*房产玛**分公司缴纳了15号楼1单元102室、202室、302室、402室四套楼房每套500元的装修押金。但至今，被告嘉*房产玛**分公司、嘉*房产公司未给原告马**、马**办理上述四套楼房的房产证，也未向二原告退还上述四套楼房的装修押金。

另查明：原告马**与马太美系夫妻关系，马金慧系马**的女儿，马鸿军系马**的儿子。

本院认为

本案争议焦点：1、二原告是否是本案适格的主体？2、二原告要求被告办理置换楼房的房产证及返还装修押金的请求能否成立？

本院认为，关于二原告是否是本案适格的主体的问题。本案中，被告嘉*房产玛**公司作为开发包括二原告在内的玛纳斯县团结北路约4000平方米土地的开发商，拆迁了原登记在原告马**、马**名下的平房各一套，双方同时签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，而原告马**的妻子马*美、儿子马**仅作为原告马**的家庭成员，其共同参与了用登记在原告马**名下的平房置换楼房的行为。因原、被告双方均对被拆迁的两套平房登记在原告马**、马**名下的事实无异议，因此，原告马**、马**拥有被拆迁房屋的所有权，其作为本案原告参与诉讼，是本案适格的主体。被告嘉*房产玛**公司、嘉*房产公司辩称，二原告的诉讼主体不适格，没有事实及法律依据，本院对其上述辩解意见不予采纳。

关于二原告要求被告办理置换楼房的房产证及返还装修押金的请求能否成立的问题。《中华人民共和国民法通则》第四十三条：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。被告嘉*房产玛**公司取得了玛纳斯县团结北路即现在嘉*房产14、15号楼土地开发权，其认可王**在其公司任经理职务，并授权王**办理包括二原告原住宅在内的位于玛纳斯县团结北路农行家属院内约4000平方米土地拆迁安置补偿事宜。因此，王**与原告马**、马**在《房屋拆迁安置补偿协议书》中拆迁方处签名的行为，应视为其代表被告嘉*房产玛**公司履行职务的行为，其行为后果应当由被告嘉*房产玛**公司承担。故本院对原告马**、马**与被告嘉*房产玛**公司之间形成拆迁安置补偿合同关系的事实予以确认。该《拆迁安置补偿协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该《拆迁安置补偿协议书》的效力予以确认。原、被告双方均应按照协议的约定履行自己的义务。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，被告嘉*房产玛**公司作为被告嘉*房产公司的设立的分公司，其没有独立承担责任的能力。因此，被告嘉*房产公司应当履行原告马**、马**与被告嘉*房产玛**公司之间成立的《房屋拆迁补偿协议书》中拆迁方即被告嘉*房产玛**公司的合同义务，被告嘉*房产玛**公司在本案中不承担民事法律责任。本案中，被告嘉*房产玛**公司作为拆迁安置房屋的开发商，应当履行为二原告办理因拆迁置换的四套楼房的房屋产权证之义务。庭审中，被告嘉*房产玛**公司、嘉*房产公司均表示同意为二原告办理四套楼房的房屋产权证。故本院对二原告要求被告嘉*房产公司为其办理二原告所有的嘉*房产15号楼1单元102室、202室、302室、402室四套楼房的房屋产权证的诉讼请求予以支持。被告嘉*房产玛**公司、嘉*房产公司辩称，被告未给二原告办理房产证及土地使用权证的原因是二原告未缴纳住房维修大修基金，且被告嘉*房产公司目前与施工单位有诉讼纠纷尚未审理终结，因施工单位未给被告交付相关施工资料，导致被告未能给二原告办理房屋产权证。因双方在《拆迁安置补偿协议书》中未约定办理房产证的前提条件是二原告缴纳住房维修大修基金，且被告不能以其与施工单位的诉讼纠纷尚未审理终结来对抗被告应当为二原告办理拆迁置换楼房的房屋产权证之义务。故被告的上述辩解意见因无事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告嘉*房产玛**公司、嘉*房产公司辩称双方在协议中未约定办理房屋产权证的时间的辩解意见。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原、被告对办理房屋产权证的时间未作明确约定，因此，二原告可以随时要求被告履行办理拆迁安置置换的15号楼1单元102室、202室、302室、402室四套楼房的房屋产权证。

关于二原告要求被告返还置换的四套楼房装修押金共计2000元的诉讼请求。因该四套楼房系用原登记在二原告名下的平房置换而来，因此，置换的该四套楼房的所有权归二原告所有。故马**、马**作为原告要求被告返还该四套楼房装修押金的主体适格。因被告嘉*房产玛**公司作为开发商，其收取二原告装修押金的行为，无相关法律依据。因此，其收取二原告四套楼房的装修押金2000元应当向二原告返还。被告嘉*房产玛**公司、嘉*房产公司辩称，因二原告未交纳2012年至2014年物业费，故被告以二原告缴纳的装修押金抵付未交纳的物业费。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。第一百条规定：当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵消。本案中，二原告未缴纳物业费与被告嘉*房产玛**公司收取二原告的装修押金属不同的法律关系，且二原告当庭表示不同意用交纳的装修押金抵付物业费。因此，被告嘉*房产玛**公司及嘉*房产公司主张的以装修押金抵付物业费的辩解意见不能成立，本院对被告嘉*房产玛**公司、嘉*房产公司的上述辩解意见不予采纳。

《房地产开发经营管理条例》第二条规定：房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。本案中，被告顾**虽然在《拆迁安置补偿协议书》上拆迁方甲方处签名，但被告顾**及被告嘉***分公司、嘉**公司均认可被告顾**将其取得的开发权转让给被告嘉***分公司，但被告顾**不具备作为拆迁方的开发企业建设工程相关资质，二原告也仅要求被告嘉***分公司及被告嘉**公司承担责任。因此，被告顾**因不具备作为拆迁方开发企业的建设工程相关资质，其在本案中不承担民事法律责任。

被告顾**经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。但本案事实清楚，依法可以缺席判决。综上，本案经合议庭评议，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告阿勒泰嘉**责任公司于本判决生效后六十日内为原告马**、马**办理玛纳**房产15号楼1单元102室、202室、302室、402室的房屋产权证；

二、被告阿勒泰嘉**责任公司于本判决生效后五日内向原告马**、马**返还玛纳**房产15号楼1单元102室、202室、302室、402室四套楼房装修押金共计2000元；

三、被告顾**、阿勒泰嘉瑞**玛纳斯县分公司在本案中不承担民事法律责任。

给付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，邮寄费103元，合计153元，由被告阿勒泰嘉**责任公司负担，此款与上述第二项一并向原告马**、马**支付。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回**人民法院。

本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如果超过法定期限提出执行申请的，本院则依法不予受理。

裁判日期

二〇一六年一月七日