乌鲁木齐**技术服务部与田**、李**房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告乌鲁木齐**技术服务部（以下简称声望听力技术服务部）与被告田**、李**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，由代理审判员赵**担任审判长，人民陪审员张**、武凤义依法组成合议庭，并于2015年11月19日进行公开开庭审理。原告声望听力技术服务部的委托代理人李**和张**、被告田**的委托代理人唐*、被告李**的委托代理人唐**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告声望听力技术服务部诉称：2015年8月21日，我与被告三方共同签订了店面租赁转让协议，被告田**（次承租人）将位于乌鲁木齐市新市区铁路局二街9栋120号商铺转租给我，租赁期至2015年10月30日止，该协议得到了被告李**（承租人）的确认。我依约向被告田**支付了租赁费27621元、店面转让费160000元，向被告李**支付租赁押金10000元、装修押金2000元。随后，我购买装修材料、联系雇工，装修进行没多久，被商铺物业告知我无权装修。签订合同时被告李**多次向我承诺，其有合法转租权、续租权。对于无法装修的问题，其也向我保证可以协调解决。合同期限将至，被告一拖再拖，我仍无法正常装修、经营。现诉至法院，请求判令解除我与被告三方的租赁转让协议，被告支付租赁费27621元、租赁押金10000元、装修押金2000元，被告支付转让费160000元，赔偿损失13000元并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告田**辩称：本案中签订合同的当事人不是原告，原告没有诉讼主体资格。我没有收到原告给付的任何款项，本案中我与张*存在转让关系，被告李**与张*存在租赁关系，不存在原告所述的三方协议，原告要求解除没有事实基础。我已经完成了房屋的交接工作，至于能否办理装修等是被告李**承诺的，对我没有约束力。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。

被告李**辩称：2015年8月21日的转让协议是原告和被告田**签订的，我方只是签字表示同意田**向原告转租，我不是合同的主体，原告和我不存在合同上的权利义务关系。原告与物业公司因装修引发的纠纷是物业管理纠纷与本案不属同一法律关系，原告要求解除合同的理由不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2013年11月1日，二被告签订一份《房屋租赁合同》，由被告田**承租位于乌**铁路局二街9栋120号商铺，面积44.8平方米，租赁期限自2013年10月30日至2015年10月30日止。另约定如此商铺再次转让，转让费用由被告田**收取，但转让需征得被告李**同意，此商铺不得经营餐饮行业。2015年7月15日，原告出具一份《授权委托书》，内容为：我服务部特别授权雇员张*（身份证号码650102196510214022）、张**（身份证号码650104197610053331），负责声望听力店面租赁事宜。2015年7月28日，原告方代表张**与被告田**签订一份《转让订金协议》，内容为：现有乌鲁木齐市新市区河南西路119号店面“零食站点”门面房屋进行转让，经过友好协商，承租方声望听力愿意以160000元空屋转让费用接手此门面房屋的租赁权。为了能达成房屋顺利交接，现承租方声望听力先行支付给房屋转让方20000元作为转让订金。在同房屋门面所有人（房东）见面，并签署门面房屋的正规出租协议后，将剩余转让费用140000元一次付清给房屋转让方。该协议签订后，被告田**出具了20000元订金的收条。

2015年8月20日，被告田**向案外人张*出具了一份《收条证明》，内容为：今收到张*转让费160000元和剩余2个月零11天的房租费27621元，合计187621元。2015年8月21日，案外人张*（承租方）与被告李**（注明为房东）、被告田**（转让方）在上述2013年11月1日的《房屋租赁合同》上签署一份《转让协议》，内容为：自2015年8月21日起声望听力转租田**位于铁路局二街9栋120号房屋转租权至2015年10月30日止，并于2015年11月1日开始续租本门面房屋（按本协议约定）。上述转让协议签订当日，案外人张*支付被告李**商铺租赁押金10000元，被告田**向原告交付了商铺。原告在接手商铺后，在对商铺装修改造过程中受到主管物业部门的阻止。现原告诉至法院，要求解除2015年8月21日由三方签名的合同书并由被告返还租赁费27621元、租赁押金10000元、装修押金2000元以及转让费160000元并赔偿损失13000元。

以上事实有房屋租赁合同、转让协议、授权委托书、转让订金协议、收条、录音资料以及庭审笔录等存卷为证。

本院认为

本院认为，本案中原告出具授权委托书委托案外人张*、张**负责原告店面转让和租赁相关事宜，张*、张**在处理转让和租赁事务中产生的法律后果由原告承担，原告的诉讼主体适格。2015年8月21日，由案外人张*代表原告与二被告签订合同书后被告田**向原告交付了商铺，原告支付被告田**剩余租赁期间内2个月零11天房租费27621元，三方合同中明确约定原告转租房屋的期限自2015年8月21日起至2015年10月30日止，现该期限届满，双方合同已履行完毕。原告以在接手商铺后受到主管物业部门的阻止装修为由要求解除合同属于物业管理问题，并非二被告的直接原因所致。因此，原告要求解除三方租赁转让协议的请求不符合法律规定，本院不予支持。在租赁合同期限内，原告占有使用商铺应当支付租赁费用，自2015年8月21日至2015年10月30日期间的租赁费为27621元，现该合同履行完毕后原告要求返还不符合法律规定，原告要求被告支付租赁费27621元的主张本院不予支持。在2015年8月21日三方签订的合同中另约定自2015年11月1日由原告开始续租涉案门面房屋，并由原告向被告李**支付租赁押金10000元，该行为系原告意愿续租该门面房屋的预约行为，是续租的意向，但双方对租金、租赁期限等相关问题和条款都没有约定，该租赁关系不成立，双方至今没有签订书面的租赁合同，原告支付被告李**的10000元租赁押金应予返还，原告要求被告李**支付租赁押金10000元的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的装修押金2000元，因目前原告尚未完成涉案商铺的装修工作，双方可在房屋交接时另行清算，原告可另案主张，本案中不作处理。本案中被告田**与原告之间存在商铺经营权转让关系，在2015年8月21日三方签订合同之前即2015年7月28日原告就与被告田**达成了转让协议并支付了全部转让款，原告接手商铺并装修，该商铺经营权转让合同事实已履行完毕，被告田**不能预见也没有义务注意原告今后在经营中所遇到的问题，在本案中没有过错，原告要求被告支付转让费160000元的请求不符合法律规定，本院不予支持。原告作为长期从事经营的个体工商户，对经营中涉及商铺租赁、转让等问题应尽到必要的注意义务，由此产生的法律后果属于在投资过程中应当预见的商业风险，该风险不能归责于对方。关于原告主张的装修损失13000元，本案中原告没有提供合法有效的证据证明，在2015年8月21日三方签订的合同中约定租赁期限自2015年8月21日至2015年10月30日止，且对装修问题没有作出约定，现租赁期限已届满，原告主张被告赔偿装修损失13000元不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李**支付原告乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部租赁押金10000元；

二、驳回原告乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部对被告田**的诉讼请求；

三、驳回原告乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部的其他诉讼请求。

上述款项，被告李**应于本判决生效后十日内一次性给付原告，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的金额212621元，确认给付金额10000元，确认金额占诉讼标的金额的4.70%。本案案件受理费4489.32元（原告已预交）由原告负担95.30%即4278.32元、被告李**应负担4.70%即211元；邮寄送达费40元（原告已预交）由被告李**负担。被告李**应负担的诉讼费、邮寄送达费可在履行义务时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日