阿克苏**有限公司与刘**商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人阿**有限公司（以下简称中**司）因与被上诉人刘**商品房销售合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第3410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中**司的委托代理人张**、李**，被上诉人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年4月10日，原告向被告交纳购房首付款13662.4元，2014年4月29日交纳购房首付款50000元。2014年5月8日原、被告签订《商品房买卖合同》约定：由原告购买被告开发的中天·星河湾小区13幢l单元12A04室商品房l套，房屋面积98.6l㎡，单价4020元／㎡，总价396412.2元。合同约定原告首付126412.2元后，剩余270000元办理银行按揭。被告于2014年10月30日前将验收合格的房屋交付原告使用。合同还对原、被告的其他权利义务进行了约定。2014年5月26日，原告向被告支付购房首付款62749.8元。2014年6月9日双方签订的商品房买卖合同在阿克苏市住房和城乡建设局备案。2014年7月4日，原告通过银行贷款将剩余房款270000元支付给被告。2015年8月17日原告将剩余银行贷款一次性还清，累计偿还银行贷款本息290372元。按合同约定，出卖人应当在2014年10月30日前，向原告交付经验收合格的房屋，逾期超过60日，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的l％向买受人支付违约金。原告依约交清全部购房款后，被告至今未向原告交付房屋。2015年6月30日原告诉至一审法院。

一审法院认为

原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告刘**为证实自己的诉讼主张向本院提交了《商品房买卖合同》、交纳房款收款收据、银行还款凭据。被告认为，按照合同第九条约定，原告要求解除合同应当向被告发出解除合同通知，原告未书面通知被告的情况下直接向法院提起诉讼不符合合同约定也没有法律依据。根据合同约定，被告应当于2014年10月30日前向原告交付经验收合格的房屋，逾期交房超过60日的，原告有权解除合同。按此约定，被告至今未向原告交付房屋，合同约定的买受人解除合同的条件已成就，原告有权解除合同。合同虽约定了出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人已付款的l％向买受人支付违约金。此约定主要是对被告退款期限及违约金计算方式的约定，且通知解除并不是当事人解除意思表示的唯一方式。解除权人即原告诉至法院，立案时向法院提交诉状，提出解除合同的诉讼请求，阐述解除合同的意思表示及理由。本院向被告送达原告的民事起诉状副本其他法律文书，使其知悉原告的意思，等同于将原告要求解除合同的表示通过法院送达的方式通知了被告。被告如对解除合同请求有异议，可通过反诉、反驳或抗辩来维护自己的合法权益。据此，对被告上述意见，本院不予采纳。被告另称，原告未按合同约定办理银行按揭贷款构成违约，原、被告均有违约行为的情况下原告要求被告承担损失没有依据，但被告明确表示不在本案中主张，对此，本院不做处理。原告以合同约定的违约金不足以弥补被告违约行为给其造成的实际损失为由，要求增加违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。原告通过银行贷款支付给被告的270000元，该款自转入被告账户后由被告占有使用，贷款本息一直由原告偿还，现因被告原因导致合同解除，原告偿还银行借款时产生的利息损失及首付款利息，应当由被告承担。原告于2014年5月26日向被告交齐首付款126412.2元至2015年8月27日共1年3个月，按原告的计算方式，期间的利息应当为7110元．（126412.2元X0.045=5688元；5688÷12个月=474元x3个月=1422元；5688元＋1422元=7110元），现原告仅主张4160元。原告向银行贷款270000元，共偿还290372元，其中20372元即为原告利息损失，现原告对首付款利息、偿还银行贷款利息合并为违约金，仅主张19670.75元，剩余部分自愿放弃，符合法律规定。原告计算首付款利息损失的年利率4.5％未超出法律规定的标准且原告仅主张4160亦符合规定。据此，原告要求将违约金增加至23830.75元的请求本院予以采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同不违反法律、行政法规强制性规定合法有效，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照合同约定，全面履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八、第九条约定，被告应当于2014年10月30日前，向原告交付经验收合格的房屋。被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同。按此约定，原告关于解除双方之间签订的《商品房买卖合同》并由被告退还已付房款396412.2元（含贷款270000元），按实际损失支付违约金23830.75元的诉讼请求依法成立，本院予以支持。原告要求被告退还壁挂炉预付款1000元，但未提交相应的证据加以证实且被告也予以否认，对原告该项诉讼请求本院不予支持。

原审法院判决：一、解除原告刘**、被告阿**资有限公司于2014年5月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告阿**资有限公司向原告刘**退还已付购房款396412.2元；三、被告阿**资有限公司向原告刘**支付违约金23830.75元；四、驳回原告刘**的其他诉讼请求。上述第二、三项合计420242.95元，由被告阿**资有限公司于判决生效之日起10日内一次性向原告刘**付清。

上诉人诉称

上诉人中**司不服原审判决上诉称，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二项，被上诉人如解除合同，应当向上诉人发出解除合同通知，被上诉人在未向上诉人发出解除合同通知的情况下，直接向法院起诉，显然违反合同约定。根据《合同法》第九十四条、九十六条之规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。被上诉人直接向人民法院提起诉讼解除合同，剥夺了上诉人向人民法院确认解除合同效力的诉讼权利。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人在一审的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人刘**答辩称，双方《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年10月30日，根据合同约定上诉人逾期交房60日的，被上诉人有权解除合同。上诉人认为根据《合同法》的相关规定，被上诉人应当通知上诉人解除合同，合同自通知到达对方时解除，而本案中被上诉人并未通知上诉人解除合同。事实是被上诉人自2014年11月起，多次找到找到上诉人要求解除合同，上诉人始终未予答复。一审时被上诉人向法院递交的起诉状也明确表示要求解除合同，一审法院向上诉人送达了该起诉状，上诉人已经知悉被上诉人要求解除合同的意思表示。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

本院查明

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，根据《合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定上诉人应当于2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付给被上诉人，如逾期交房超过60日，被上诉人有权解除合同，但直至一审起诉时上诉人仍未交付房屋，被上诉人解除合同的条件已成就，被上诉人可以解除合同。《合同法》第九十六条第一款规定：合同约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。上诉人认为根据该条之规定，被上诉人在解除合同条件成就时，应当通知上诉人解除合同，当解除通知到达上诉人处时合同才得以解除，而本案的被上诉人未向上诉人发出解除合同通知即向法院起诉要求解除合同，剥夺了上诉人向人民法院确认解除合同效力的诉讼权利。《合同法》第九十六条虽然对符合合同约定的解除条件，解除权人该如何解除合同进行了规定，但该条规定并未排除解除权人通过诉讼途径解除合同，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费7619元，由上诉人阿**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十九日