吐**与曾**确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吐**因确认合同无效纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌*一初字第1412号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吐**的法定代理人哈**，委托代理人范**，被上诉人曾**及其委托代理人马*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：原告吐**与被告曾**于2014年8月22日签订一份《房地产买卖协议》，将原告名下位于昌吉市延安路40区1丘39栋3单元202室，（房屋所有权证号：＊＊＊＊＊＊）建筑面积58.2平米的房屋以人民币230000元的价格向被告转让。被告曾**于合同签订之日向原告支付了230000元房款，并由原告吐**向其出具了一份收条。后原、被告在昌吉**管理局办理了房屋过户登记手续，将本案诉争房屋过户到了被告曾**名下，原告的法定代理人哈**得知此况后，逐诉至本院，要求确认原、被告于2014年8月22日签订的《房地产买卖协议》无效。

另、原告吐**为多重残疾人，精神视力（底），残疾等级为二级，残疾人证号：＊＊＊＊＊＊，监护人系哈**（原告父亲）。2015年1月12日经新疆精卫法医精神病司法鉴定所确定为，无民事行为能力人。

一审法院认为

原审法院认为：根据相关法律规定，无民事行为能力人实施的民事行为无效，原告吐**于2015年1月12日经鉴定机构确认为无民事行为能力人，故原告吐**与被告曾**于2014年8月22日签订《房地产买卖协议》的行为，应属无效民事行为，但被告曾**在与原告吐**签订《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》时，对于吐**为无民事行为能力人的事实并不知情，从原告持有房产证、身份证、户口本、语言交流尚可，对答切题等行为表现，被告完全有理由相信原告系本案诉争房屋所有权人及完全民事行为能力人。故被告曾**系善意第三人。原、被告双方签订的房屋买卖协议价格合理，不违反法律、行政法规的禁止性规定，被告曾**依约履行了合同义务并办理了房屋过户登记手续。即便原告事后经鉴定部门确定为无民事行为能力人，曾**有权取得涉案房屋所有权。故原告诉求原、被告之间签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求不能成立。遂依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决，驳回原告吐**诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，上诉人上诉称：一审法院一方面认定上诉人吐**经鉴定机构确认为无民事行为能力人，另一方面却又以被上诉人对上诉人吐**系无民事行为能力人的事实不知情，被上诉人系善意的第三人为由，判令了无民事行为能力的上诉人吐**与被上诉人曾**所签订《房地产买卖协议》、《房地产买卖契约》行为有效。该判决明显存在着有法不依，于法有桲。原审法院认定证据方面与《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》完全相桲。被上诉人无证据证明与上诉人签订《房屋买卖协议》前后与上诉人的法定监护人联系或者沟通。一审法院却以上诉人持有身份证及语言交流尚可为由推翻了上诉人属于无民事行为能力人的鉴定结论，认定上诉人具有完全民事行为能力，此判决不仅违反了《民法通则》第五十八条规定，且该一审判决明显属于在漠视弱者的合法民事权益，于法有桲。请求二审依法撤销原判，确认上诉人与被上诉人所签订的《房地产买卖协议》无效。

被上诉人辩称

被上诉人曾**答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，驳回上诉，维持原判。

本院查明

经二审审理查明：2014年8月21日上午金*向被上诉人曾**和她丈夫介绍上诉人吐**要卖房子。当日被上诉人曾**与她丈夫商量决定购买上诉人吐**的房子。并与上诉人协商房价为230000元，当时被上诉人丈夫与上诉人一起去看房子，因房子门锁着，就返回店里（茶楼）。于2014年8月22日双方去房地产评估公司，将房屋评估，并签订了一份《房地产买卖协议》。协议约定，上诉人将位于昌吉市延安路40区1丘39栋3单元202室，（房屋所有权证号：＊＊＊＊＊＊）建筑面积为58.2平米的房屋以230000元的价格转让给被上诉人。当日上诉人与被上诉人去昌吉**管理局办理了房屋过户登记手续。后双方回到被上诉人茶楼上诉人吐**向被上诉人出具了一份收到230000元房款的收条。房屋至今由上诉人使用。其余事实与原审认定的事实相一致。

本院认为

本案争议焦点为，上诉人吐**与被上诉人曾**签订的《房地产买卖协议》是否有效；

本院认为：新疆精卫法医精神病司法鉴定所作出的（2014）第799号鉴定意见书鉴定意见为，上诉人吐**无民事行为能力。被上诉人虽然对该鉴定意见提出复议，但鉴定机构仍然答复为维持，且上诉人也未向法庭提供能够推翻该鉴定意见的证据，该鉴定意见程序合法，客观、真实，能作为定案依据。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，无民事行为能力人实施的民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。上诉人作为无民事行为能力人与被上诉人签订房屋买卖协议及过户的行为均无效，且上诉人的该行为法定代理人并不知情。因此，上诉人吐**与被上诉人曾**于2014年8月22日签订的《房地产买卖协议》无效。原审判决认定，上诉人吐**与被上诉人签订的《房地产买卖协议》的行为无效，又认为，被上诉人系善意第三人为由，确认买卖有效，驳回了上诉人的诉讼请求。原审判决前后矛盾，并属适用法律错误。上诉人的上诉请求，符合法律规定，予以支持。综上，原审认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予改判。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销昌吉市人民法院（2014）昌*一初字第1412号民事判决；

二、上诉人吐**与被上诉人曾**于2014年8月22日签订的《房地产买卖协议》无效；

一审案件受理费70元，二审案件受理费70元，合计140元，由上诉人承担70元，被上诉人承担70元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月四日