新疆天**限公司与乌鲁木**业开发区（乌鲁木齐市新市区）二工**民委员会确认合同无效纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人**业有限公司（以下简称天润**公司）因确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人天润**公司的法定代表人龚**、被上诉人**产业开发区（乌鲁木齐市新市区）二工**民委员会（以下简称三工村委会）的委托代理人马骁骧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2006年5月19日，三工村委会（出让方、甲方）与天润**公司（受让方、乙方）签订一份房地产转让合同，该合同主要内容为：一、在甲方招商引资下，乙方拟在甲方所属砖厂处选址，从事项目开发，投资1000万元筹建以生产环保产品、水处理设备、节能产品的高新技术企业，目前该企业已在三工村注册完毕；二、经甲乙双方现场勘查，甲方所属砖厂占用地面积9.5亩（东至长春路、南至磐基实业墙基、西至马**住宅、北至马路），甲方保证所出让的土地亩数及集体所有土地的权属符合双方约定及法律规定；三、乙方支付甲方土地补偿费每亩8万元，此价格包含了乙方对所征用土地上的附着物的全部补偿，共计76万元；三、乙方所征用土地上附着物的拆除全部由甲方负责；五、甲方协助乙方办理征购土地相关手续，包括甲方集体所有土地使用权注销，协助乙方办理国有土地证的申办，并向乙方及行业主管部门提供相关证明；六、土地征购过程中相关税费的交纳依照国家法律法规有关规定由乙方缴纳，甲方不承担任何费用。合同签订后，天润**公司向三工村委会支付了转让款76万元，三工村委会也将土地交由天润**公司占有使用。后三工村委会于2010年10月15日与案外人村民马**协议将其原冶炼厂北面的废品站及房屋拆除。天润**公司在该土地上建厂的申请于2006年5月29日经本市经济委员会原则同意并下发文件，但厂房至今未开工建设。本案庭审中，天润**公司未提供其建设项目规划的行政许可以及用地的权属登记等方面的证明文件。现该土地上的建筑物为案外人村民马*全在无相关审批手续情况下搭建的彩板房，天润**公司曾于2014年11月向高新区（新市区）政府申请拆除彩板房，本市国土资源局高新区（新市区）分局对此进行了调查。

一审法院认为

原审法院认为：本案三工村委会与天润**公司对于双方签订房地产转让合同以及天润**公司给付三工村委会转让款76万元的事实无异议，双方合同约定三工村委会转让其村集体所有的土地9.5亩，而天润**公司按每亩8万元（含地上附着物）支付价款，双方对于所转让的土地有明确的数量及四至而无具体的建筑物，也无所转让的土地为国有性质的相应证据，故双方转让的标的物为集体所有的土地，天润**公司抗辩转让标的物为建筑物以及土地权属性质不明的理由不能成立。《土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案双方当事人签订的房地产转让合同违反了法律法规的强制性规定，应当认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产应当予以返还。因本案天润**公司并不认为合同无效，涉诉土地上有案外人搭建的建筑物，三工村委会也未主张返还土地，故对于转让款和土地的相互返还或者赔偿损失等问题，本案不作处理，双方可待本案判决生效后再行主张。另，三工村委会仅提出确认合同无效，本案无实际执行内容，故本案的诉讼费由三工村委会自行负担。原审法院遂判决：乌鲁木**业开发区（乌鲁木齐市新市区）二工**民委员会与新疆天**限公司于2006年5月19日签订的房地产转让合同无效。

上诉人诉称

上诉人天润**公司不服一审判决上诉称：我公司支付的土地补偿费是包含了征用土地上的附着物的全部补偿费用，我们双方签订的是房地产转让合同，不是土地买卖合同，涉案合同不应是无效合同。涉案土地的建设项目行政审批尚在办理过程中，本案需以相关行政审批的结果为依据，本案应中止诉讼。故提出上诉，请求依法改判原审判决或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人三工村委会答辩称：我们双方签订的是房地产转让合同，但该房地产所涉的土地是集体性质的，故该合同应是无效合同，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。

本院查明

经本院二审审理查明事实与原审判决认定事实一致。

上述事实的认定，有合同书、申请报告和调查报告复印件、协议书、政府部门文件、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等规定办理。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据此，集体所有的土地只允许集体经济组织为成员及组织自身生存所需要，才可将集体所有的土地直接作为建设用地使用，禁止集体所有的土地作为建设用地直接进入市场，违反该条规定，擅自将农民集体所有的土地使用权通过出让、转让或者出租用于非农业建设的，其行为当属无效。本案中，三工村委会与天润**公司签订的房地产转让合同中涉及集体所有的土地，双方合同内容已违反了法律的禁止性、强制性规定，依照中华人民共和国合同法第五十二条的规定，当属无效合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元（上诉人**业有限公司已预交），由上诉人**业有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十七日