吴*、张**与马*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴*、张**因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日受理后，依法组成合议庭于2015年6月23日公开开庭进行了审理，上诉人张**及其与上诉人吴*的共同委托代理人崔**，被上诉人马*及其委托代理人岳**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年5月20日马*出具声明一份写明：经和家人协商后决定将新疆**训中心集资房一套转让给吴*，马*法定继承人（妻子、儿女、父母、兄弟姐妹等直系亲属）放弃此房屋继承权，并不得以任何形式妨碍其房屋正常过户，过户期间的一切手续费用马*不承担，由吴*承担。马*在声明上签字确认。同日，吴*与马*签订一份协议书，约定：马*（马*）将新疆**训中心（地址乌鲁木齐市碱泉一街16号2010年开工建设）集资房一套转让给吴*（吴*）。转让费50000元。协议签订时吴*付10000元转让费2011年5月付20000元，2011年12月30日余款20000元整全部付清。马*前期支付的购房集资款5000元整吴*承担，协议签订时吴*拿到马*交款收据时即付款。吴*按新疆**训中心要求交集资款并保留交款收据，逾期不交集资房屋款，将视为自动放弃。马*若在没有办理集资房屋产权过户前反悔，或将集资房屋转卖他人，将赔偿吴*10000元整，并退还吴*所付集资房屋款、转让费的本金及利息（利率按商业房贷的浮动利率计算）。吴*、马*均在协议书上签字确认。张**在吴*留存的协议书上签字确认。协议签订后，吴*、张**陆续向马*支付购房款281400元，并分三次向马*支付转让费50000元，2013年年9月底马*取得涉案房屋钥匙。2014年1月13日张**出具证明一份写明：同意是因国家政策出台不得私下转让，我们家放弃的，并注明受妻子吴*委托。同日，双方协商解除协议。马*向两人退房款200000元，张**出具收条一张写明：今收到马*退200000元房款。因剩余房款未退，吴*、张**起诉至原审法院，提出上述诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为：吴*与马*签订的协议书是双方当事人真实意思表示系有效协议，双方应严格履行。该协议签订后，吴*、张**按协议约定陆续支付马*房款281400元，转让费50000元，共计付款331400元。双方于2014年1月13日解除协议后，马*只退还房款200000元外，剩余款项131400元未付属实，其应当立即给付，故对吴*要求马*退还剩余购房款131400元的诉讼请求，应予以支持。马*迟延支付上述款项的行为造成吴*的利息损失，对此马*应当予以承担，给付期间应从双方解除协议之日起算。故马*应当支付吴*自2014年1月13日至2015年4月23日期间的利息9928.91元（131400元×4.875‰÷30天×465天），吴*主张超出部分，不应予以支持。协议明确约定，马*若在没有办理集资房屋产权过户前反悔，或将集资房屋转卖他人，将赔偿吴*10000元整，并退还吴*所付集资房屋款、转让费的本金及利息，吴*称马*未能按约交付房屋并擅自提高转让费致使合同无法继续履行，对此马*不认可，吴*未能提供相应有效的证据加以佐证，且马*亦未将房屋转让给他人，故吴*要求马*赔偿10000元的诉讼请求无事实和法律依据，不予以支持。遂判决如下：一、马*退还吴*、张**购房款131400元；二、马*支付吴*、张**购房款利息9928.91元（131400元×4.875‰÷30天×465天，自2014年1月13日至2015年4月23日）；三、驳回吴*、张**要求马*赔偿10000元的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人吴*、张**不服原审判决上诉称：一、原审程序存在严重错误。张**原审当庭提出放弃实体权利，并明确表示反对对其在开庭后的追加，而原审法院仍突破合同相对性原理，将并未签订协议书的张**追加为原告，这种做法存在瑕疵，属适用法律错误；本案争议的直接原因并非是被上诉人马*因为房屋质量存在问题、国家政策调整等原因所造成，根本原因是房屋价格上涨，马*单方毁约而引发的纠纷；二、原审法院认定事实错误。本案系房屋买卖合同纠纷，我方已向马*支付了全部房款，但马*于2013年9月拿到房屋钥匙后，经我方多次催告，马*仍拒不向我方交付房屋钥匙，其明显违约。但原审法院对此事实未进行认定，导致本案认定事实错误。三、我方有权解除合同，并要求马*支付占用购房款期间的利息和违约赔偿金。马*经我方催告后在合理期限内仍未履行协议义务，其行为属于违约，我方作为非违约一方，有权解除合同并主张违约方按约定支付占用购房款的利息。原审判决既认定双方签订有效协议，却未按双方协议约定的条款予以处理，判决失当。综上，请求二审人民法院依法维持原审判决第一项；依法改判原审判决第二项；依法撤销原审法院的第三项判决，按协议约定改判马*向我方支付违约金10000元。

被上诉人辩称

被上诉人马*答辩称：吴*与我于2010年5月20日签订的集资房转让协议书已在2014年解除。违约金支付前提是必须有一方违约，但本案中无违约一方，由于本案中涉案房屋有严重质量问题，相关政策也禁止出让集资房，并且吴*、张**夫妇的儿子要结婚急需钱，所以我们双方协商一致解除了协议。另，我方不应当支付利息，吴*、张**要求追加利息及赔偿违约金没有事实及法律依据。综上，请求二审人民法院依法驳回吴*、张**的上诉请求，维持原审判决。

本院查明

经本院二审查明事实与原审法院查明事实相一致。

上述事实有声明、协议书、收据、收条、中**银行政策性房信业务现金交款单、离婚协议、当事人陈述、一、二审法庭审理笔录存卷为证。

本院认为

本院认为：一、关于原审法院追加张**为案件当事人程序是否合法的问题。在原审中吴*提供的2010年5月20日的协议书中有张**的签字，故张**应作为合同一方当事人参加诉讼。根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第七十四条，应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加。经本院查阅原审卷宗，并无张**作出放弃实体权利的意思表示的相应书面材料，且上述法律规定并非禁止性规定，故原审法院依职权追加张**作为案件当事人并无不当，吴*、张**认为原审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。

二、关于吴*、张**要求马*支付违约赔偿金10000元的上诉请求能否成立的问题。根据2014年1月13日的声明及在该声明上由张**手写的证明，可以证实吴*、张**与马*签订的协议书已由双方协商解除，按声明及证明中的表述解除合同的理由是因国家政策，而非一方当事人的违约行为，故吴*、张**认为马*违约，要求其支付违约赔偿金10000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。

三、关于吴*、张**主张的利息如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，吴*、张**为履行合同向马*支付的购房款，在合同解除后，马*应予以返还，利息作为法定慈息，马*也应一并予以返还，因马*未交付房屋，吴*、张**不存在返还的义务。按双方合同的履行情况，马*应将剩余的购房款131400元予以返还，而利息应从吴*、张**支付相应款项次日起按同期银行贷款基准利率计算，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。马*2010年5月20日支付房款5000元，应付利息1051.79元，（5.76%÷365天×1333天（2010年5月20日至2014年1月12日）×5000元=1051.79元】；2010年5月20日支付房款10000元，应付利息2103.58元，【5.76%÷365天×1333天（2010年5月20日至2014年1月12日）×10000元=2103.58元】；2010年6月8日支付房款60000元，应付利息12441.6元，【5.76%÷365天×1314天（2010年6月8日至2014年1月12日）×60000元=12441.6元】；2010年6月12日支付房款5000元，应付利息1033.64元，【5.76%÷365天×1310天（2010年6月12日至2014年1月12日）×5000元=1033.64元】；2011年4月7日支付房款90000元，应付利息15954.41元，【6.4%÷365天×1011天（2011年4月7日至2014年1月12日）×90000元=15954.41元】；2011年4月7日支付房款10000元，应付利息1772.71元，【6.4%÷365天×1011天（2011年4月7日至2014年1月12日）×10000元=1772.71元】；2011年4月24日支付房款20000元，应付利息3485.81元，【6.4%÷365天×994天（2011年4月24日至2014年1月12日）×20000元=3485.81元】；2011年12月30日支付房款20000元，应付利息4601.26元，【6.9%÷365天×1217天（2011年12月30日至2015年4月30日）×20000元=4601.26元】；2012年4月12日支付房款110400元，应付利息22386.85元，【6.65%÷365天×1113天（2012年4月12日至2015年4月30日）×110400元=22386.85元】；2012年4月12日支付房款1000元，应付利息202.78元，【6.65%÷365天×1113天（2012年4月12日至2015年4月30日）×1000元=202.78元】。以上合计马*应支付利息65034.43元。

四、关于马*的抗辩理由能否成立的问题。马*认为本案中首先违约的是吴*和张**，其提供的主要证据是2013年11月19日的短信，对此本院认为，2013年11月19日短信是张**的单方意思表示，马*对该短信未表示同意或不同意，而2014年1月13日的声明是双方协商一致的结果，且在短信之后形成，故应以双方协商一致且形成时间在后的声明作为认定双方是否违约的依据，依据该声明，马*的该抗辩理由不能成立。马*还认为声明中的内容应视为双方形成了新的借款关系，对此本院认为，声明是在双方解除房屋买卖协议的基础上形成的，是协议解除后双方附随义务的表现，其不具备借款合同的构成要件，故马*的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。

综上，原审判决部分有误，本院予以纠正，依照《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第309号民事判决书第一项及第三项即“马*退还吴*、张**购房款131400元；驳回吴*、张**要求马*赔偿1万元的诉讼请求”；

二、变更乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第309号民事判决书第二项即“马*支付吴*、张**购房款利息9928.91元（131400元×4.875‰÷30天×465天，自2014年1月13日至2015年4月23日）”为马*支付吴*、张**购房款利息65034.43元。

以上马军应给付吴*、张**款项196434.43万元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案请求标的420692元，核定给付标的196434.43万元，占请求标的的47%，一审案件受理费7610.38元（吴*、张**已预交），由吴*、张**负担53%即4033.5元，由马*负担47%即3576.88元；二审案件受理费1442.78元（吴*、张**已预交），由吴*、张**负担53%即764.67元，由马*负担47%即678.11元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月六日