张**、董**与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、上诉人董**因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭审理了本案，上诉人张**及其委托代理人张**，上诉人董**，被上诉人张**的委托代理人安*、刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年5月19日，张**与董**签订《房屋买卖合同书》，约定张**将位于乌鲁木齐市水磨沟区七道湾路50号20栋1层2单元103室的房屋出售于董**。另查，以上房产系2001年6月5日取得房屋所有权凭证，李**系本案张**亡妻，本案张金生系张**与李**婚生子，李**已于2012年4月25日死亡。本案所涉房屋系购买于张**与李**夫妻关系存续期间，但该房屋登记在张**名下。

一审法院认为

原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，位于乌鲁木齐市水磨沟区七道湾路50号20栋1层2单元103室的房屋系张**与案外人李**夫妻关系存续期间购买，虽登记在张**一人名下，但该房产为夫妻共同财产。李**已于2012年4月25日死亡，该房产50%的份额即变为遗产，遗产分割前，法定继承人对遗产共同共有，本案张**系涉案房屋的法定继承人之一，对该房产享有共有权。张**未经共有人同意，处分张**与其共有的房屋，侵害了共有人权益。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，张**、董**未到庭举证，对取得处分权的事实未提供证据，无证据证明张**已取得对该涉案房产的处分权。因此，张**与董**所签订的《房屋转让合同书》无效。遂判决如下：确认张**与董**于2014年5月19日签订的《房屋转让合同书》无效。

上诉人诉称

上诉人张**不服原审判决上诉称：在（2014）水民三初字第803号案件中，我方出示了李**的遗嘱，但张**在法庭提示后未申请司法鉴定并撤回起诉，原审法院对上述案件事实没有表述，属于认定事实不清。而本案诉争的房屋己经有李**的遗嘱证实为我的个人财产，张**不是该房屋的所有权人，其无权起诉本案，且张**作为子女不应侵犯老年人的财产权益。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回张**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人张**针对张**的上诉答辩称：原审判决查明事实清楚，我方已提供充分证据证明，我方作为张**与李**的婚生子，对母亲李**去世后所留遗产享有继承权，在遗产分割以前，我方为上述房屋的共有人，张**未经我方同意擅自处分房屋的行为，侵害了共有人的合法权益，我方有权依据合同法及物权法之相关规定要求人民法院确认张**与董**所签订的《房屋转让合同书》无效。我方不认可李**生前留有遗嘱，且张**所出具遗嘱不符合继承法对于遗嘱形式的相关规定，张**出具的遗嘱为无效遗嘱。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人董**针对张**的上诉述称：我方同意张**的上诉请求。

上诉人董**不服原审判决上诉称：我与张**2014年5月19日签订的《房屋转让合同书》合法有效，合同中约定转让的房屋系登记在张**名下，张**依法享有处分权，如张**无处分权，房产局不可能将房屋过户到我名下。至于张**所称遗产继承的问题与我无关，张**应向张**主张侵权损失。张**以张**对房屋没处分权为由，要求判令合同无效没有法律依据。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。

被上诉人张**针对董**的上诉答辩称：一、原审法院已查明，《房屋转让合同书》中所涉房屋是我方与其他法定继承人共同共有的财产，未经我方同意，张**无权擅自处分，其与董**签订的转让合同应为无效合同。二、房产证并不是认定房屋所有权的唯一依据，董**不能仅以房屋登记在张**名下，就认定房屋转让合同有效，且董**原审未到庭应视为其放弃了作为被告的答辩权利。三、董**仅以12万元就购得了面积约为60平方米的房屋，其并非善意第三人。综上，请求二审法院依法驳回董**的上诉请求。

上诉人张**针对董**的上诉述称：我方同意董**的上诉请求。

本院查明

经本院二审查明事实与原审查明事实相一致。另查，董**述称其与张**约定的实际购房价格为35万元，2014年5月20日其通过案外人张**向收款方张**汇款34万元，还有1万元是定金，张**对董**的陈述认可。董**述称张**系其爱人张新成的妹妹，并提供了身份证及户口本等证据予以证实，张**对上证据的真实性予以确认。现涉诉房屋已过户到董**名下。

认定上述事实的证据有常住户口登记表、房屋所有权证存根、户口注销证明存根、居民死亡医学证明书、乌鲁木齐市房屋权属申请表、房产转让合同、身份证、户口本、银行客户回单、房产证以及一、二审法庭审理笔录存等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：本案中董**与张**交易本案诉争的房屋之前无利害关系，且根据董**提供的银行客户回单及身份证、户口本等证据可以证实，董**与张**双方约定的房屋价款实际为35万元，并非合同中表述的12万元，该交易数额不明显低于市场价格，而诉争房屋现已过户至董**名下，故本院认为董**符合善意第三人的法律规定，其取得诉争房屋属于善意取得，应当得到法律保护。另依据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故张**以张**对诉争房屋没有全部处分权而要求确认张**与董**签订的房屋转让合同无效的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。原审法院适用法律错误，判决确认诉争《房屋转让合同》无效有误，本院予以纠正。依照《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第9号民事判决书；

二、驳回张**要求确认张**与董**于2014年5月19日签订的《房屋转让合同书》无效的诉讼请求。

一审案件受理费70元（张**已预交），由张**负担；二审张**、董**各预交案件受理费70元，均由张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十四日