塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店与房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店（以下简称塔**事处酒店）与上诉人乌鲁**限责任公司（以下简称铁道国际旅行社）房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）沙民三初字第875号民事判决，本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。塔**事处酒店的委托代理人杨**，铁道国际旅行社的委托代理人周*、王**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年11月1日，塔**事处酒店（甲方）和铁道国际旅行社（乙方）双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于乌鲁木齐市河滩北路529号，建筑面积120平方米的房屋。租赁期限自2011年11月1日至2017年10月31日，租金140000元／年，房屋的水电暖等费用由乙方承担，乙方每年10月31日前付清当年的租金，每年度交付一次，甲方应向乙方出具房屋租赁的有效发票，租赁房屋的用途为建立市内火车售票处。租赁合同期满，租赁房屋的可移动设施设备由乙方决定处理权，附着装修不移动设施保存原样。乙方不交付租金达1个月时，甲方有权解除合同。乙方上级机关（铁路局）重大政策变更，导致乙方不能继续使用该房屋的，乙方可以解除合同。房屋租赁合同期满，在不继续租赁房屋时，乙方必须于1个月前通知甲方，并于租赁期到期后返还房屋。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金按逾期交付租金总额每日按5‰计算。合同签订后，塔**事处酒店和铁道国际旅行社开始履行合同。

2014年12月31日，乌**铁路局下发乌铁客电（2014）1289号《关于撤销乌鲁木齐市河滩路客票代售点的通知》（该通知载明：根据乌鲁木齐**限责任公司申请，鉴于乌鲁木齐市河滩路的客票代售点全年售票量低，经营出现亏损的情况，经路局研究后决定：自2014年12月30日起，撤销该公司设在乌鲁木齐市河滩路的客票代售点，票据交回乌鲁木齐南站，要求乌鲁木齐**限责任公司做好对外公告）。

2015年3月4日，塔**事处酒店开具了付款单位为铁道国际旅行社的房屋租赁费发票（涉及金额35000元）。

2015年3月20日，铁道国际旅行社工作人员向塔**事处酒店前台经理李**提交了合同终止协议书，该协议书载明：乙方依据原合同“因乙方上级机关（乌**铁路局）的政策变更，导致乙方无法经营的”约定，乙方提出合同终止主张，双方同意原合同于2015年12月31日终止，经双方协商确定，甲方提供合规房屋租赁发票，乙方向甲方支付（2014年11月1日至2015年1月31日）3个月房屋租赁费合计3.5万元，自2015年2月1日起至本终止合同签订期间，所发生的费用经协商由甲方减免乙方。自双方签字生效，甲方乙方债权债务即结清，双方不再追责。该协议附乌铁客电（2014）1289号《关于撤销乌鲁木齐市河滩路客票代售点的通知》电报。塔**事处酒店工作人员李**在铁道国际旅行社签写收条主文（今收到乌鲁木齐**限责任公司终止协议合同2份）的下面签写了自己的名字。塔**事处酒店工作人员李**同时向铁道国际旅行社提交了2015年3月4日塔**事处酒店开具的房屋租赁费发票（涉及金额35000元）。

2015年3月26日，铁道国际旅行社通过银行向塔**事处酒店打入租金35000元。

一审法院认为

另查，一、塔**事处酒店向原审法院提交其与案外人姚**签订的《房屋租赁合同》，证明涉案租赁场所于2015年7月7日对外出租，租期从2015年7月7日至2018年7月6日，第一年年租金8万元，第二、第三年租金为85000元／年，塔**事处酒店以此主张租金损失的依据，铁道国际旅行社认为该证据与本案无关；二、塔**事处酒店向原审法院提交2015年7月2日案外人周*出具的收条（载明商务酒店拆装门、清运垃圾6700元，拆玻璃防拦运费共1000元，柜台清运垃圾共6000元，拆空调费200元，室内恢复原位、粉刷共18500元，店名拆卸费，清运费1500元，共计33900元），证明其主张恢复原状共计花费30000余元，铁道国际旅行社对收据的真实性无法核实，不予认可；三、铁道国际旅行社向原审法院提交搬迁公司的营业执照、搬迁合同书、结算单、搬迁证明、发票和发票清单，证明其于2015年2月13日从租赁场地搬离，塔**事处酒店对铁道国际旅行社提交的该组证据的真实性认可，但对关联性不予认可，认为该组证据不能证明塔**事处酒店知道铁道国际旅行社搬离的事实，且铁道国际旅行社搬离租赁场地不能证明双方终止合同；四、向原审法院提交其于2014年11月25日向塔**事处酒店出具的《关于撤销部分市内售票点的告知函》（载明根据乌鲁木齐铁路局的统一规划……经铁路局统一规划后决定于2014年12月31日关停撤销河滩路529号的售票处），证明其在搬迁前已经向塔**事处酒店送达告知函，塔**事处酒店称其未收到过告知函，对告知函不予认可；五、经法院核实塔**事处酒店的大堂经理李**认可收条是其签写，当时系应公司财务人员要求签收的文件并向铁道国际旅行社工作人员出具发票，李**称当时拿上签收的文件就给酒店负责人顾**的助理顾**；六塔**事处商务酒店认可其收到的35000元系2014年11月至2015年1月的租金；七、塔**事处酒店认可曾经张贴过招租广告，但张贴时间是2015年5月份底；八、塔**事处酒店要求铁道国际旅行社支付滞纳金14825元，其计算明细为3299元（已付租金35000元×4.875‰×4倍÷30天×145天，从2014年11月1日至2015年3月26日）＋11527元（原告称2015年2月1日至2015年6月30日被告未付租金58333元×4.875‰×4倍÷30天×304天，从2014年11月1日至2015年7月1日）；九、塔**事处酒店要求铁道国际旅行社赔偿的损失135219元系按照与案外人姚**签订的租赁合同中涉及的年租金标准与本案涉及的租赁合同中的年租金标准差额作为基数，计算剩余租期的租金损失；十、塔**事处酒店认可之前的合同履行期内，铁道国际旅行社均按时给付租金。

原审法院认为，我国法律明确规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，塔**事处酒店、铁道国际旅行社双方在合同中明确约定：乙方即上级机关（铁路局）重大政策变更，导致其不能继续使用该房屋的，铁道国际旅行社可以解除合同。而依据本案查明事实，乌**铁路局已下发《关于撤销乌鲁木齐市河滩路客票代售点的通知》，铁道国际旅行社亦于2016年3月20日向塔**事处酒店送交合同终止协议书（该协议书中亦附《关于撤销乌鲁木齐市河滩路客票代售点的通知》），故原审法院认为铁道国际旅行社已依据合同约定单方行使了解除权，且铁道国际旅行社要求解除合同的意思表示已于2015年3月20日为塔**事处酒店所知悉，不论塔**事处酒店是否同意解除合同，塔**事处酒店、铁道国际旅行社之间的房屋租赁合同已于2015年3月20日依照双方约定依法解除，现塔**事处酒店再次要求解除房屋租赁合同的诉讼请求已于法无据，不予支持。针对塔**事处酒店要求铁道国际旅行社支付租金58333元的诉讼请求，因经审理查明，塔**事处酒店支付的租金期限为2014年11月1日至2015年1月31日，铁道国际旅行社系2015年3月20日正式向塔**事处酒店送交终止协议书，合同已于当日依法解除，故针对在此之前（2015年2月1日至2015年3月20日）的未付租金，铁道国际旅行社理应支付，铁道国际旅行社辩称合同终止协议书明确约定合同于2015年1月31日终止，其支付租金的截止日也应为2015年1月31日，原审法院认为，因铁道国际旅行社尚未提交充分证据证实其终止协议的意思表示在2015年3月20日之前为塔**事处酒店所知悉，且铁道国际旅行社提交的搬家证明等证据亦证实其搬离时间为2015年2月13日（晚于2015年1月31日），通过庭审调查，法院亦无法得知该搬离租赁场地系经塔**事处酒店同意而为，而根据终止协议书的条款约定“自2015年2月1日至本终止合同签订期间，所发生的费用经协商由甲方减免”，现铁道国际旅行社亦未提交任何证据证明塔**事处酒店对此期间铁道国际旅行社应交租金明确表示进行减少或免除，故对铁道国际旅行社的辩称意见不予采纳；另塔**事处酒店要求支付2015年2月至2015年6月的租金，因从2015年3月20日开始，塔**事处酒店、铁道国际旅行社双方合同已经解除，租赁场地已撤离，故塔**事处酒店要求的2015年3月21日至2015年6月30日的租金已无事实和法律依据，综上，原审法院对塔**事处酒店的该项诉讼请求予以调整，仅对合理部分即2015年2月1日至2015年3月20日的未付租金19178.08元（140000元÷365天×50天）予以支持。针对塔**事处酒店要求铁道国际旅行社支付逾期付款的滞纳金14825元的诉讼请求，原审法院认为，通过塔**事处酒店工作人员李**证实，2015年3月20日，李**系应公司财务人员要求签收的文件并向铁道国际旅行社工作人员出具的发票，李**当时签收的文件即终止协议书，而李**出具的发票即2015年3月4日塔**公司开具的35000元租赁费的发票，此与合同终止协议书中涉及的第二条“乙方向甲方支付2014年11月1日至2015年1月31日3个月的房屋租赁费35000元，自2015年2月1日起至本终止合同履行期间……”约定基本吻合，可以形成相互印证的证据链，尽管双方针对解除合同后续的细则尚有分歧，但通过塔**事处酒店接收终止协议书和提交2015年3月4日开具的35000元发票的行为，可以推论当时针对解除合同及暂时支付租金35000元事宜双方早有协商，已基本达成一致意见，因塔**事处酒店最终以自己的行为对铁道国际旅行社的付款数额进行确认和默许，故其要求塔**事处酒店支付逾期付款滞纳金14825元的诉讼请求已无事实和法律依据，不予支持。针对塔**事处酒店要求铁道国际旅行社赔偿租金损失135219元的诉讼请求，原审法院认为，虽然铁道国际旅行社系依约单方行使解除权，但塔**事处酒店在本案合同履行过程中并无过错，其确系铁道国际旅行社原因实际遭受了租金损失，导致其在预计的合同期内，无法正常收取租金。考虑到本案的实际情况，原审法院按照140000元／年计算原告2015年3月21日至2015年7月6日期间塔城行署遭受的实际损失即40657.53元（140000元÷365天×106天），综上，原审法院对塔**事处酒店的该项诉讼请求进行适当调整后仅对合理部分40657.53元予以支持。塔**事处酒店以现有承租人交纳的年租金标准与铁道国际旅行社原先交纳的年租金标准差额作为基数计算剩余租期的租金损失，原审法院认为，不同的租赁合同之间不具有可比性，塔**事处酒店以此计算的租金损失缺乏事实依据，故对其意见不予采纳。针对塔**事处酒店要求铁道国际旅行社承担恢复原状等各项费用30000元的诉讼请求，原审法院认为，因合同明确约定附着装修不移动设施保存原样，且铁道国际旅行社租赁的现场已不复存在，塔**事处酒店向法院提交的证据亦不能充分证实恢复原状的具体费用明细，故原审法院以证据不足，对塔城行署的该项诉讼请求不予支持。综上，遂判决如下：一、驳回塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店要求解除其与乌鲁木齐**限责任公司之间于2011年11月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；二、乌鲁木齐**限责任公司向塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店支付租金19178.08元（2015年2月1日至2015年3月20日）；三、驳回塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店要求乌鲁木齐**限责任公司支付滞纳金14825元的诉讼请求；四、乌鲁木齐**限责任公司向塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店支付租金损失40657.53元（140000元÷365天×106天，2015年3月21日至2015年7月6日）；五、驳回塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店要求乌鲁木齐**限责任公司支付回复原样的粉刷费、店名及房屋隔断拆除、运费、防护栏拆除费、窗户卷帘修复等各项费用合计30000元的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉**事处酒店不服原审判决上诉称：一、原审法院认定事实错误，《房屋租赁合同》非依约解除。乌鲁木**票代售点的撤销是经营不善导致的商业风险，不属于双方合同中约定的上级机关重大政策变更的范畴，原审法院对此认定错误。二、原审法院在事实认定与租金计算上自相矛盾。原审法院认定铁道国际旅行社行使了单方解除权，合同于2015年3月20日解除，那铁道国际旅行社应向我方支付2015年2月至2015年6月共计5个月的租金。三、原审法院未支持我方要求支付滞纳金的诉讼请求与事实不符。原审法院查明铁道国际旅行社在2015年3月26日才支付我方2014年11月-2015年1月期间的租金，原审法院却推定双方就合同解除达成了一致意见。四、原审法院只支持部分租金损失与事实不符。我方以姚**与我方签订的租赁合同作为主张租金损失具有事实及法律依据。五、原审法院驳回我方要求支付房屋恢复原状费用不当。我方与姚**签订的房屋租赁合同可以证实姚**承租时我方对房屋进行过恢复原状。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。

被上诉人辩称

上诉人铁道国际旅行社针对塔**事处酒店的上诉答辩称：塔**事处酒店认为撤销客票代售点是我方经营不当所造成的，其观点是错误的，撤销客票代售点是由乌**铁路局提出并要求撤销的。我方并非单方解除合同，我方解除合同是依照约定依法解除的。2015年3月20号我方就已经给塔**事处酒店送达了解除合同通知。原审法院对滞纳金不予支持是正确的。我方是按合同规定撤离涉案房屋的，塔**事处酒店主张的维修费用没有法律依据。

上诉人铁道国际旅行社不服原审判决上诉称：一、原审判决第四项无法律依据，无证据支持。双方在租赁合同中约定了解除合同的条件，在条件成就时我方就取得了解除权，不存在支付违约金及赔偿损失的义务。二、原审判决认定“塔**事处酒店遭受租金损失，无法正常收取租金”存在严重错误。三、原审判决违反合同法解释相关法律规定。根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，塔**事处酒店应在收到终止合同协议书三个月内起诉，本案其起诉已超过三个月，其提出的相关诉讼请求不应得到支持。综上，请求二审法院撤销原审判决第四项。

上诉人塔城办事处酒店针对铁道国际旅行社的上诉答辩称：解除合同与损失赔偿是两个关系，我方在履行合同中没有过错。解除合同并不是依法解除，是因为铁道国际旅行社经营一直亏损而导致的解除合同。

本院查明

经本院二审查明事实与原审查明事实相一致。

上述查明事实有《房屋租赁合同》、《关于撤销乌鲁木齐市河滩路客票代售点的通知》、合同终止协议书、发票、业务回单、当事人陈述和庭审笔录为证。

本院认为

本院认为：一、乌**铁路局的主要业务包括客运和货运，其对与客运、货运有关的事项进行调整应属于重大政策变更。本案中，因互联网的运用使铁路局的票务销售模式发生了重大变化，对此乌**铁路局对原有的销售模式进行调整属于重大的政策变更，符合铁道国际旅行社与塔**事处酒店《房屋租赁合同》第九条之约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三第二款之规定，铁道国际旅行社有权依据该合同约定解除租赁合同，塔**事处酒店认为铁道国际旅行社不具有单方解除权的上诉主张不能成立，本院不予支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十六之规定，当事人一方依照九十三条第二款的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，铁道国际旅行社向塔**事处酒店发出解除合同通知书的时间为2015年3月20日，故双方签订的《房屋租赁合同》于2015年3月20日解除。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，对于塔**事处酒店主张的租金。本院认为，双方合同于2015年3月20日解除，对之前的房屋租金铁道国际旅行社应当予以支付，对塔**事处酒店主张的合同解除后的租金无法律依据，原审法院对2015年3月20日之后的租金未予支持正确，本院予以维持。塔**事处酒店上诉认为铁道国际施行社应支付房屋租金至2015年6月的主张不能成立，本院对该上诉主张不予支持；其次，关于塔**事处酒店主张的滞纳金的问题。双方合同中约定的滞纳金，实际是对迟*支付租金需承担的一种违约责任。按双方合同约定每年的10月31日前付清当年租金，铁道国际旅行社于次年才支付租金违反了合同约定，其应当赔偿塔**事处酒店因未按时支付租金的损失，其主要表现为利息损失，现塔**事处酒店主张的损失过高，本院予以调减，铁道国际旅行社应向塔**事处酒店支付滞纳金824.69元（35000元×4.875‰÷30天×145天=824.69元，2014年11月1日至2015年3月26日），对此本院予以支持；第三，关于塔**事处酒店主张的租金损失。塔**事处酒店用与铁道国际旅行社签订的租赁合同和与案外人姚**签订的租赁合同中约定的租金相减所得差额作为基数，计算至涉案租赁合同履行届满之日，作为其主张的租金损失，对此本院认为，按照上述计算方式，塔**事处酒店主张的租金损失实为可得利益损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，可得利益是因一方违约而给对方造成的合同履行后可以获得的利益，且必须具有可预见性，本案中塔**事处酒店主张的租金损失不符合上述法律规定的构成要件，故本院对塔**事处酒店的该项诉讼请求不予支持。；第四、关于塔**事处酒店主张的回复原样的粉刷费、店名及房屋隔断拆除、运费、防护栏拆除费、窗户卷帘修复等各项费用合计30000元。本案解除的原因是乌**铁路局的政策变更，并非任何一方当事人的违约行为，故参照双方签订的《房屋租赁合同》第六条之约定，塔**事处酒店要求铁道国际旅行社支付上述30000元费用无事实依据，对此本院不予支持。综上，原审法院认定事实有误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：。

二审裁判结果

一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第875号民事判决书第一项、第二项与第五项即，“驳回塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店要求解除其与乌鲁木齐**限责任公司之间于2011年11月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求、乌鲁木齐**限责任公司向塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店支付租金19178.08元（2015年2月1日至2015年3月20日）；驳回塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店要求乌鲁木齐**限责任公司支付回复原样的粉刷费、店名及房屋隔断拆除、运费、防护栏拆除费、窗户卷帘修复等各项费用合计30000元的诉讼请求。”；

二、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第875号民事判决书第三项及第四项即，“驳回塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店要求乌鲁木齐**限责任公司支付滞纳金14825元的诉讼请求、乌鲁木齐**限责任公司向塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店支付租金损失40657.53元（140000元÷365天×106天，2015年3月21日至2015年7月6日）”；

三、乌鲁木齐**限责任公司向塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店支付滞纳金824.69元；

四、驳回塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店的其他诉讼请求。

以上上诉人乌鲁木齐**限责任公司应给付上诉人塔城行署驻乌鲁木齐办事处商务酒店款项20002.77元，须于本判决生效之日起十五日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的为238377元，核定给付20002.77元，占诉讼标的的8%，一审案件受理费4875.65元（塔**事处酒店已预交），由塔**事处酒店负担92%即4485.6元，由铁道国际旅行社负担8%即390.05元，邮寄送达费20元由塔**事处酒店负担；二审塔**事处酒店上诉案件受理费3870.8元（塔**事处酒店已预交），由塔**事处酒店负担92%即3561.14元，由铁道国际旅行社负担8%即309.66元。二审铁道国际旅行社上诉案件受理费816.44元（铁道国际旅行社已预交），由由塔**事处酒店负担92%即751.12元，由铁道国际旅行社负担8%即65.32元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十日