伊犁**有限公司诉伊犁新发地房地**限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

原告伊犁**有限公司（以下简称豫**土公司）诉被告伊犁新发地房地**限公司（以下简称新发地房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月7日、10月8日公开开庭进行了审理。原告豫**土公司的委托代理人沈**、陈*、被告新发地房地产公司的委托代理人罗**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

豫**土公司诉称：2013年11月1日，其公司与新发地房**公司签订了四份商品房买卖合同，合同编号分别为：YS0018571、YS0018582、YS0018587、YS0018592，合同约定其公司购买新发地房**公司开发的新发地国际广场一至四层商业楼，总面积为6209.01平方米，总价款为36342972元，新发地房**公司应于2014年12月30日前交付楼房，交房逾期超过45天的买受人有权解除合同。2013年11月15日其公司依约向新发地房**公司支付了所有购房款，其中购房款18342972元支付现金，18000000元通过银行按揭贷款支付。新发地房**公司至今未向其公司交房，已经构成违约，给其公司造成重大损失，应予以赔偿，故诉至法院，请求判令：1、解除双方于2013年11月1日签订的四份商品房买卖合同，合同编号分别为：YS0018571、YS0018582、YS0018587、YS0018592；2、新发地房**公司返还其公司购房款36342972元；3、新发地房**公司赔偿其公司损失12247083.71元；4、新发地房**公司向其公司承担违约金363429.72元；5、诉讼费及其他费用由新发地房**公司承担。本案在审理过程中，豫**土公司将第3项诉讼请求变更为赔偿其公司损失12095822.29元（其中其公司已偿还银行利息1964631.87元，提前解除借款合同违约金788532.83元，自付购房款18342972元自2013年11月15日至2015年9月14日期间的利息9706087.3元），撤回了第4项要求新发地房**公司承担违约金的诉讼请求，并称保留该项诉权。

被告辩称

新发地房地产公司辩称：其公司与豫**土公司签订商品房买卖合同属实，豫**土公司没有以货币方式支付房款，是用其公司欠豫**土公司混凝土款冲抵了部分购房款，其他购房款是银行贷款。其公司未能交房是因为供电设施没有完成，无法通过消防验收，是因第三方的原因造成的，故不同意解除合同。豫**土公司请求赔偿损失的诉讼请求没有依据。请求驳回豫**土公司的诉讼请求。

豫**土公司为支持其诉讼请求向本院提供以下证据：

1、2013年11月1日豫**土公司与新发地房地产公司签订商品房买卖合同四份，合同编号分别为：YS0018571、YS0018582、YS0018587、YS0018592；拟证明该私分合同约定的期限为2014年12月30日之前，新发地房地产公司逾期交房超过45天，其公司有权解除合同，新发地房地产公司应承担已付房款1%的违约金；

2、2015年5月6日新疆任*律师事务所邮寄给新发地房地产公司解除商品房买卖合同律师函、全球邮政特快专递单、EMS邮政速递查询单各一份；拟证明豫**土公司已通知新发地房地产公司解除商品房买卖合同；

3、2013年2月2日、2013年7月24日、2014年9月10日、2014年10月20日新发地房地产公司出具的收据四份、2013年11月14日商品混凝土方量及总价款确认单一份；拟证明新发地房地产公司欠豫**土公司混凝土款18342972元购房款，该款作为了购房款；

4、2013年11月15日收款人为新发地房地产公司通过华**行转帐支票存根一份、进账单一份、收据一份；拟证明其公司向华**行贷款支付了18000000元购房款；

5、2013年12月23日起至2015年8月31日期间华**行电子回单19份、余额对账单一份，拟证明其公司在此期间偿还华**行贷款利息共1841869.94元，截止2015年8月31日尚欠银行贷款15771656.81元；

6、2013年11月4日豫**土公司与华夏**限公司签订的小企业房产按揭贷款抵押借款合同一份；拟证明贷款利率为年利率8%，新发地房地产公司为该合同的保证人，其公司未经华**行同意提前还款的，应向华**行支付违约金，违约金为提前还款部分的本金的5%。

7、2014年7月26日豫**土公司与投资商史转上签订的投资合作意向书一份；拟证明由于新发地房地产公司逾期交房致使投资商史转上的20000000元不能按期投资；

8、2013年3月至2014年1月6日期间豫**土公司分别向程**、刘**、史**、孙**、汇鑫典当行、陈**、董**、尼勒**款公司、焦**、韩富强民间借贷借款收据15份，归还利息凭据132份，拟证明其公司从民间借贷19450000元，一年的利息损失为5648920元，购房款18342972元每天的利息损失为14595.62元，自2013年11月15日至2015年9月14日期间共计665天，其公司利息损失为9706087.3元。

新发地房**公司对上述证据1、3、4、5、6的无异议，证据2其公司没有收到，证据7、8与本案无关联。

新发地房地产公司向本院提供4份华**行出具的还款凭证，拟证明其公司2015年4月至2015年7月为新发地房地产公司偿还银行贷款本息共838518.28元，其中本金452198.03元，利息386320.25元，并主张如果判决解除双方签订的商品房买卖合同，由其公司退还豫**土公司，该款应予以扣减。庭审中豫**土公司对该证据无异议，并同意扣减，后又向本院提交书面意见表示新发地房地产公司向华**行偿还的利息386320.25元，属于新发地房地产公司违约给其公司造成的损失，应由新发地房地产公司承担，不同意扣减。

本院对伊犁**有限公司提供的证据1、3、4、5、6及伊犁新发地房地**限公司提供的四份还款凭证予以采信。对伊犁**有限公司提供的证据7、8因与本案无关联，故不予采信。

本院依据上述证据及双方陈述查明：2013年11月1日，豫**土公司与新发地房地产公司签订了四份商品房买卖合同，合同编号分别为：YS0018571、YS0018582、YS0018587、YS0018592，该四份合同约定豫**土公司购买新发地房地产公司开发的新发地国际广场一至四层商业楼，总面积为6209.01平方米，总价款为36342972元，该四份合同均约定新发地房地产公司应于2014年12月30日前交付房屋，交房逾期超过45天的买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款。2013年11月15日豫**土公司向新发地房地产公司支付了所有购房款，其中18342972元是用新发地房地产公司欠豫**土公司混凝土款抵顶，18000000元通过华**行按揭贷款支付。新发地房地产公司至今未向豫**土公司交付房屋。2013年12月23日至2015年8月31日期间豫**土公司偿还华**行贷款利息共1841869.94元。新发地房地产公司是豫**土公司与华**行之间借款合同的保证人，为豫**土公司提供还款担保，2015年4月至2015年7月期间为豫**土公司向华**行偿还贷款本息共838518.28元，其中本金452198.03元，利息386320.25元。

本院认为

本院认为本案争议焦点是：1、双方签订的该四份商品房买卖合同是否符合解除条件；2、豫**土公司主张的损失是否有依据。

关于第一焦点：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方约定的新发地房地产公司交付房屋时间为2014年12月30日前，逾期超过45日后，豫**土公司有权解除合同，新发地房地产公司至今未能交付房屋，故合同约定的解除条件已成就，豫**土公司要求解除合同退还购房款的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。新发地房地产公司关于逾期交房是因第三方的原因造成的，不同意解除合同的辩解理由与合同约定不符，故本院不予采信。扣除新发地房地产公司为豫**土公司偿还的贷款本金452198.03元，新发地房地产公司应退还豫**土公司购房款35890773.97元（36342972元—452198.03元=35890773.97元）。

关于第二焦点：中华**合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得供超过违反合同一方订立合同时预见到应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”豫**土公司已向华**行支付的1841869.94元贷款利息系豫**土公司为履行房屋买卖合同的支出，因新发地房地产公司违约逾期交付房屋导致房屋买卖合同解除，造成了豫**土公司的该项直接损失，故豫**土公司要求新发地房地产公司赔偿该项损失的诉讼请求本院予以支持。新发地房地产公司为豫**土公司偿还的贷款利息386320.25元也属于房屋买卖合同解除后给豫**土公司造成的损失，故新发地房地产公司要求扣减该利息的抗辩意见本院不予采信。豫**土公司与华**行之间签订的借款合同尚未解除，豫**土公司向华**行提前还款的违约责任尚未发生，本案房屋买卖合同的解除并不必然导致豫**土公司与华**行之间借款合同的解除，故豫**土公司要求新发地房地产公司赔偿因向华**行提前还款产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持。豫**土公司请求依照其公司民间借贷利率计算其公司自付购房款部分损失请求于法无据，本院不予采信。本院依据中**银行同期贷款利率确定豫**土公司自付购房款部分的损失18342972元×6.15％÷12×23个月（自2013年11月15日其起至2015年9月14日止，共23个月）＝2162177.82元。豫**土公司的损失共计为2162177.82元＋1841869.94元=4004047.76元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除伊犁**有限公司与伊犁新发地房地**限公司于2013年11月1日签订的编号为YS0018571、YS0018582、YS0018587、YS0018592四份商品房买卖合同，合同；

二、伊犁新发地房地**限公司退还伊犁**有限公司购房款35890773.97元，于本判决生效后十日内一次性付清；

三、伊犁新发地房地**限公司于赔偿伊犁**有限公司损失4004047.76元，于本判决生效后十日内一次性付清；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回伊犁**有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费284750元，伊犁**有限公司负担50956.27元，伊犁新发地房地**限公司负担233793.73元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日