候**房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人夏*因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2012年2月14日，侯**与新疆生**畜产公司签订《集资建房购房协议书》，该协议约定：侯**自愿购买位于乌鲁木齐市西山环卫南路98号雅和苑小区4号楼2单元902室房屋，房屋建筑面积105平方米，单价控制在2700元，总金额283500元，待公司确定资格后，按有关规定的计价方式计算总金额，多退少补。2010年12月10日前首付总房价50%即141750元，剩余50%的房屋于接到交款通知之日起7日付清。侯**在入住前缴清燃气初装费、有线电视初装费、办证费、房价确认评估费、维修费、楼层差价、地下室差价等费用。

2012年3月15日，王*、侯**之间签订《购房合同》约定，侯**将单位2010年集资房屋出售给王*，房屋位置兵团十二师（西山）雅和苑小区4号楼2单元902室，建筑面积108平方米，侯**保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋没有设立担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。房款价格440000元，由王*分三期给付侯**（协议签订之日起支付200000元，开发商第二次交款由王*交纳，交款日期由侯**通知王*，并由侯**协助王*交纳）。房屋建成交付使用支付50000元，剩余41750元待五年后房屋产权证、土地使用证过户手续办理完毕之日付清。侯**确认房屋交付使用后产权为王*所有，协助并确保王*办理房屋产权证、土地使用证过户手续，相关手续办理之前，房屋产权证和土地使用证暂由王*保管。合同签订当日，侯**收取王*房款20万元，次月，侯**收取王*房款141750元。2014年5月21日至9月16日间，王*分三次分别向侯**交纳10000元、20000元和30000元。

一审法院认为

另查，一、庭审中，夏*向原审法院提交了2010年12月8日侯**、案外人赵**（夏*称赵**为候**之妻）与其签订的《房屋转让协议》［该协议载明：夏*以候**、赵**的名义，购买候**和赵**单位集资修建的住房，地址位于西山**茶蓄公司仓库，单元、楼层和房号暂时未定。夏*所购买的候**和赵**房屋所付的房款及相关费用均由夏*以后者名义支付给后者单位（给付的各项票据、包括房款票据，由夏*保管）。夏*将根据候**、赵**单位分给的房屋面积，相应的支付给候**、赵**一定的佣金（面积为105平方米付15000元，面积为150平方米付20000元）。候**、赵**在房屋竣工交房时及时将该房屋的钥匙交付夏*，在取得房屋产权证时交给夏*保管，在房屋管理部门允许过户时，积极配合夏*办理过户手续，过户时产生的税费由夏*承担］、2010年12月3日向新疆生产建设兵团日用杂品物资再生利用公司交纳首付款收据以及银行存款凭证复印件（载明交款人为候**、涉及金额为141750元）、2013年6月2日落款人为候**的收条（载明：我夫妇候**收到夏*所交的茶蓄公司集资房款141750元及房屋佣金15000元）证明侯**和夏*签订房屋转让合同，侯**给第三人夏*出具了收款收条，王*对《房屋转让协议》不予认可，对于收据和银行存款凭证，其认为系复印件，亦均不予认可；二、王*持有向新疆生产建设兵团日用杂品物资再生利用公司交付房款及相关费用的收据原件5份（其中2010年12月3日的系集资房款141750元、2010年4月25日的系售房款133750元、2014年9月16日的系房款、地下室及其他费用55214.60元、2014年9月16日的系维修基金款1387.47元、2014年9月16日的系宽带初装费300元）、办理入住手续的入住手册和各类入住费用收据；三、王*称其于2014年9月16日与侯**一块办理入住手续，夏*称其于2014年10月31日撬门后开始使用涉案房屋，但因相关的水电气卡均在王*手中，从未交纳相关费用。夏*认可撬门进入房屋时地砖已经铺设完毕；四、夏*对王*、侯**之间签订的《购房合同》的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为该合同是侯**与王*单方面签订，侯**妻子并不知情；五、经询，王*称在双方签订的合同项下，涉案房屋尚有30000元左右的款项未付，夏*称在其与侯**之间签订的合同项下，其仅支付了首付款和佣金；六、针对夏*现在实际使用涉案房屋的状态，王*坚持其诉讼请求不做变更。其仅请求房屋由其使用；七、针对王*诉称侯**与恶意串通，其未提交相关证据。

原审法院认为：王*、侯**之间签订的《购房合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人双方均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除。本案中，王*要求侯**继续履行合同由其使用涉案房屋，夏*辩称该房已由侯**于2010年出卖给自己，且夏*已向侯**交纳了首付款和佣金，故不同意王*的诉讼请求，对此原审法院认为，王*已将合同约定的款项依照合同约定向侯**交纳（依照合同约定，剩余未付款项应在办理过户手续完毕之日付清），且已实际办理了房屋移交手续，并开始实际装修使用涉案房屋，而第三人夏*虽然签订合同在先，但其仅交纳了首付款和佣金，合同约定的大部分款项均未交纳，且其进入涉案房屋的方式系采用撬门入住，并非合法正当，故综合全案，涉案房屋应由王*继续使用为宜，王*要求依照其与侯**的合同约定由其使用涉案房屋的诉讼请求，本案予以支持。夏*因与侯**之间亦存在合同关系，其仅交纳了部分房款，且并未办理涉案房屋的正常交接手续，在涉案房屋由王*继续使用的情况下，可针对已交纳的房款依据合同约定在案外另行向侯**主张权利。针对夏*辩称王*、侯**之间的合同未经侯**妻子的确认，原审法院认为，侯**妻子作为家庭成员，对于家庭重大财产的使用和流转情况均应该明知，而且本案王*作为一般的买受人亦系善意的第三人，故侯**的辩称意见原审法院亦不予采纳。候**经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院视为其放弃相应的诉讼权利。原审法院遂判决：候**继续履行与王*于2012年3月15日签订的《购房合同》，即由王*使用位于兵团农十二师104团（西山）雅和苑小区4号楼2单元902室的房屋。

上诉人诉称

宣判后，夏*不服原审判决上诉称：一、原审法院通过公告形式向侯**送达起诉状、开庭传票属于程序违法行为。侯**未参加庭审，导致案件事实无法查清，原审判决王*与侯**继续履行购房协议属于错误认定，应予以纠正；二、如果王*提供的证据都是真实合法的，侯**就已履行了买卖合同义务，侯**并没有拒绝履行合同，王*的起诉没有事实依据和法律依据，王*应当以我为被告，侯**为第三人提起侵权之诉，应当将王*的诉讼请求予以驳回；三、我与侯**夫妇之间有买卖合同，而且按照合同约定支付了房款，实际占有涉案房屋至今，我和侯**之间的合同合法有效，应当予以履行。故请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法驳回王*的诉讼请求。

被上诉人辩称

王*针对夏*的上诉答辩称：夏*是本案的第三人，他通过非法手段强行占有使用涉案房屋，我已将涉案房屋的房款全部向侯**支付完毕，并且由侯**配合我办理所有的入住手续，缴纳了入住费用。请求二审法院依法驳回夏*的上诉请求，维持原审判决。

侯**未进行答辩亦未提交书面答辩意见。

本院查明

经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。

上述事实，有《集资建房购房协议书》、《购房合同》、《房屋转让协议》、收据、收条、入住手册、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：夏*认为原审法院通过公告方式向侯**送达诉讼文书属程序错误，根据最**法院关于送达诉讼文书的相关规定，公告送达诉讼文书属于法定送达方式之一，原审法院通过公告送达方式向侯**送达诉讼文书并未违反法律规定，夏*的该项上诉理由，本院不予采信。夏*上诉认为侯**未能到庭参加诉讼，原审法院缺席审理，未能将案件事实查清，应当驳回王*的诉讼请求。根据民事诉讼法的相关规定，人民法院依法送达开庭传票，当事人无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以依法缺席审理。原审法院采用缺席审理本案并未违反法律规定，夏*的该项上诉理由，本院亦不予采信。夏*上诉认为其与侯**签订的房屋转让协议合法有效，并已占有使用涉案房屋，应当予以继续履行协议内容。根据庭审调查及相关证据证实，王*与夏*分别与侯**签订了房屋转让协议，夏*向侯**支付部分购房款，但侯**与其并未对房屋进行交接，夏*对涉案房屋的具体地址、入住情况并不知情，其后占有涉案房屋亦通过撬锁等非法手段取得，该行为不符合善意取得的标准。王*已按照协议内容向侯**支付了购房款项，办理了涉案房屋的入住手续及缴纳了相关费用，并且对涉案房屋进行了装饰装修，符合善意取得的标准。本案中，侯**虽已向王*交付了涉案房屋，但该购房协议约定的内容并未完全履行完毕，王*与侯**之间的房屋转让协议应当予以继续履行。综上，夏*要求驳回王*诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费70元（夏*已预交），由上诉人夏*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三日