陈**与黄**、汤**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人黄**、汤**房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2014）库垦民初字第00379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈**及其委托代理人杨**到庭参加诉讼，被上诉人黄**、汤**经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

2014年10月，上诉人陈**起诉至一审法院称：2012年10月13日，陈**与黄**签订了为期四年的房屋租赁合同，合同约定：陈**将位于二十九团新城镇市场10栋9号门面房出租给黄**开饭馆，房屋租金每年34000元，租赁期自2012年10月13日至2016年8月15日止。如一方违约，应承担违约金30000元。黄**交纳租房押金5000元。该合同自开始履行至今（起诉前），黄**尚欠2013年10月至2014年10月的租金4000元、2014年10月至2015年10月的租金34000元，由于黄**连续拖欠租金，其行为已构成违约，故应承担违约责任，现请求解除与黄**的房屋租赁合同，并判令黄**支付两年欠付的房屋租金合计38000元，并承担违约金30000元。汤纪朋作为黄**的合同担保人应承担连带给付责任。

一审原告诉称

被上诉人黄**一审答辩并提出反诉称：黄**与陈**签订房屋租赁合同是事实，其已向陈**交纳合同押金

5000元。2014年春，由于铁门关市在原告门面房前修建大型商贸城及住宅小区（两者间隔仅有数米），新建房屋所搭起的脚手架完全覆盖了原告门面房，由此严重影响黄**的正常经营活动，并导致经营出现严重亏损，且无力继续经营。黄**认为，由于双方意志以外的原因，致使合同目的无法实现，现反诉请求法院判令解除黄**与陈**签订的房屋租赁合同，并要求减少2013年3月至12月租金17000元，返还黄**在履行租赁合同期间为陈**垫付的拖欠物业部门的取暖费、排污费2829元、维修下水管道2000元。

被上诉人辩称

被上诉人汤纪朋一审答辩称：陈**与黄**签订房屋租赁合同时，其确为黄**履行合同义务提供了担保。2014年初，黄**因铁门关市在租赁房屋前修建大型商贸城及住宅小区而严重影响其正常的经营活动，并最终导致其无力继续经营下去。黄**的答辩理由及反诉请求，符合合同法的相关规定，法院应予支持。

一审法院经审理查明：2012年10月13日，陈**与黄**签订了一份为期四年的房屋租赁合同，合同约定：陈**将位于新疆生产建设兵团第二师二十九团新城镇市场10栋9号门面房出租给黄**经营饭馆，房屋租金每年为34000元，租赁期自2012年10月13日至2016年8月15日止。该合同在履行期内所产生的全部费用由黄**承担。如一方违约，应承担违约金30000元。双方签订房屋租赁合同后，黄**向陈**交纳租房押金5000元。该租赁合同自开始履行后，扣除黄**已交纳的部分租金，尚欠陈**2013年10月至2014年度（10月）租金4000元。陈**在房屋租赁合同签订前尚有部分的取暖费、排污费、垃圾清运费等共计2829元未向物业部门交纳，该笔费用由黄**在房屋租赁期间为陈**垫付。

一审法院另查明：2014年初，铁门关市在租赁的门面房前兴建大型商贸城及住宅小区，两者间隔数米，新建房屋所搭起的脚手架遮挡了租赁房屋的门前，房屋上层安全防护板完全覆盖了门面房顶部，客观上一定程度影响了黄**的正常经营活动。双方对上述事实均无异议。

一审法院认为，陈**与黄**签订的房屋租赁合同为双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。但根据本案的事实，由于铁门关市在黄**的租赁房屋前兴建了大型商贸城及住宅小区，而且两者的间隔距离很小，这在客观上一定程度影响了黄**的正常经营活动。而且，出现这种情况的原因是被告意志以外的、不属于商业风险的重大变化。最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案黄**继续履行房屋租赁合同对其明显不公，由此导致该租赁合同目的无法实现，因此，黄**履行该租赁合同的义务期限应终止于原告实际租赁房屋的时间，即终止于2015年3月份（本案诉讼期间，2014年10月至2015年3月，计5个月的租金），黄**仍应按合同约定的34000元／年、2833元／月给付陈**租金14165元（2833元／月5个月）。2013年10月至2014年度（10月份）拖欠的4000元租金也应当一并给付。由于合同签订后客观情况发生的重大变化，致使合同目的无法实现，故应解除该房屋租赁合同。关于陈**请求的30000元违约金部分，因合同的终止属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，而非黄**的主观过错，故陈**的该项请求不予支持。

关于黄**的反诉请求，要求原告给付租赁合同签订前为其垫付的取暖费、排污费、垃圾清运费等共计2829元的问题，按照租赁合同约定，黄**仅应支付在租赁合同履行期间的上述费用，因该项费用发生在租赁合同签订之前，故应由陈**承担，据此，一审法院支持黄**此项请求。

关于黄**向陈**交纳的5000元押金，陈**应予返还，但可充抵黄**应当向陈**给付的相应租赁费数额（租金18165元－5000元押金＝13165元租金）。

关于黄**主张应当由陈**承担其维修租赁房屋下水管道的2000元费用问题，因陈**对此予以否认，而黄**提供的证人证言不足以认定该事实，故一审法院对黄**该项请求不予支持。

汤**为黄**履行租赁合同义务提供了担保，因双方没有约定保证方式，《中华人民共和国担保法》第十九条规定：”当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”按照这一规定，汤**对黄**应给付的租金数额承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款；《最**法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陈**与被告（反诉原告）黄**签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）黄**向原告（反诉被告）陈**给付房屋租金13165元。被告汤**承担连带给付责任。于*判决发生法律效力后3日内给付；三、原告（反诉被告）陈**向被告（反诉原告）黄**给付垫付的暖气费等2829元。于*判决发生法律效力后3日内给付；四、驳回原告（反诉被告）陈**的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄**的其他反诉请求。本诉案件受理费750元，原告陈**负担547元，被告黄**负担203元；反诉案件受理费236元，反诉原告黄**负担47.2元，反诉被告陈**负担188.8元。

一审判决后，上诉人陈*强不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人陈*强与被上诉人黄**于2012年10月13日签订的房屋出租合同的效力已经确认，上诉人已按照合同约定将房屋交付被上诉人使用，上诉人已完全履行了自己的合同义务，不存在任何违约行为，而被上诉人却未按约定的期限向上诉人支付房租，已构成违约，依法应承担支付拖欠房租的义务，同时还应支付违约金30000元；2、被上诉人在经营期间出现的亏损应属于商业风险，但原审法院适用情势变更原则认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决的第二项，改判被上诉人支付拖欠的房租38000元及支付违约金30000元。

被上诉人黄**、汤**均未到庭，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

本院除认定一审查明的事实之外，另查明，在一审诉讼过程中，陈**主张解除与黄**签订的房屋租赁合同，黄**反诉亦主张解除该合同，并在第三次庭审（2015年3月）中同意陈**解除合同的诉讼请求。上诉人陈**与被上诉人黄**签订房屋租赁合同，被上诉人汤**为被上诉人黄**履行合同义务提供担保。

上述事实，有一审庭审笔录及当事人陈述证实。

本院认为

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定诚信履行各自的义务。围绕上诉人陈**的上诉主张，分析如下：

一、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：”当事人协商一致，可以解除合同。”本案上诉人陈**在一审中主张解除与黄**签订的房屋租赁合同，黄**在一审中同意陈**解除该合同的诉讼请求，即双方就解除房屋租赁合同一事，已在一审诉讼过程中形成合意。故本院尊重双方当事人解除合同的意愿，该合同已于2015年3月解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。上诉人向被上诉人主张租赁合同解除后的房屋租金没有事实及法律依据，一审法院判决被上诉人承担租金的期限及数额正确，本院予以维持。

二、本案中铁门关市的城市建设对黄**的经营虽在客观上有一定的影响，但此情形不符合情势变更的法定情形，且不是承租人减交或者不交租金的法定事由，一审法院适用最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的内容，违反了最**法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》中的相关规定。上诉人陈**与被上诉人黄**于2012年10月签订房屋出租合同，至双方合意解除合同当月（2015年3月），被上诉人应当向上诉人交纳租金82165元（2012年10月至2015年3月），实际履行过程中，仅向上诉人交纳租金64000元。故被上诉人黄**未能完全履行合同义务，确属违约，应按双方约定违约责任的承担方式，向上诉人支付违约金30000元。

三、根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：”当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”据此，被上诉人汤纪朋作为被上诉人黄**的担保人，在合同中对保证方式未约定或者约定不明的情况下，依法对被上诉人黄**应支付的租金及违约金承担连带给付责任。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2014）库垦民初字第00379号民事判决主文第一项、第二项、第三项、第五项，即”解除原告（反诉被告）陈**与被告（反诉原告）黄**签订的房屋租赁合同；被告（反诉原告）黄**向原告（反诉被告）陈**给付房屋租金13165元。被告汤**承担连带给付责任。于*判决发生法律效力后三日内给付；原告（反诉被告）陈**向被告（反诉原告）黄**给付垫付的暖气费等2829元。于*判决发生法律效力后三日内给付；驳回被告（反诉原告）黄**的其他反诉请求”；

二、撤销新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2014）库垦民初字第00379号民事判决主文第四项，即”驳回原告（反诉被告）陈**的其他诉讼请求”；

三、被上诉人黄**于本判决生效后三日内向上诉人陈**支付违约金30000元，被上诉人汤**承担连带给付责任；

四、驳回上诉人陈**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费750元，上诉人陈**负担210元、被上诉人黄**、汤**负担540元，一审反诉案件受理费236元，上诉人陈**负担138元、被上诉人黄**、汤**负担98元；二审案件受理费1500元，上诉人陈**负担420元、被上诉人黄**、汤**负担1080元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日