王**与李**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人李**合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民一初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月26日公开开庭审理了本案。上诉人王**的委托代理人张**、被上诉人李**的委托代理人罗**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定：2012年10月5日，新疆友**有限公司友好大酒店（甲方，授权代表人鲍*，以下简称友好大酒店）与李**（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于乌鲁木齐市长春南路216号广汇美居物流园美林花源小区南-北、北一区123.6m2的营业场所（以下简称租赁场所）租赁给乙方使用，作为乙方经营餐饮的场所，并提供有关的经营管理条件，收取租金及其他费用；租赁期限3年，从2012年8月26日至2015年8月25日止。乙方须在签署此合同后2日内向甲方交付押金5万元整，甲方向乙方开具收据，乙方应妥善保管，丢失不补。乙方所提交的押金留存甲方，直至合同终止乙方将所租场所以清洁、完好的状态还给甲方时，乙方提供押金收据领回押金。租金按租赁面积每平方米54元／月收取，每月租金金额为6674.4元。甲方因经营布局或消防改造等因素对卖场进行调整时，乙方需积极进行配合并服从甲方的安排或调整。乙方不得在本合同期内将租赁场所转租给第三方或与第三者合作。未经甲方同意，乙方擅自将该经营场地的使用权转让、转租、分租或转借他人或与他人合作经营的，合同终止。

2013年10月23日，李**（甲方）与王**（乙方）签订《店铺转让合同》一份，约定：甲方于2013年10月15日前将位于长春**购物中心四楼库*美乐家咖啡的店铺（面积为123平方米）转让给乙方使用；店铺交给乙方后，乙方同意每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用。店铺现有装修、装饰、设备（除去咖啡机及两台电视机）全部无偿归乙方使用，租赁期满后动产归乙方所有。乙方向甲方支付转让费共计人民币252000元，具体支付方式如下：2013年10月15日前支付2万元；2013年11月15日前支付72000元；2013年12月15日前支付9万元；2014年1月15日前支付7万元，上述费用已包括甲方所缴纳的押金、保证金及第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。乙方自行办理该店铺的营业执照、税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该项店铺及营业执照上所载企业库*美乐家咖啡所欠的一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。乙方必须严格按照合同约定的条款执行，若违反合同约定的相关条款，所造成的甲方损失将由乙方全部承担。上述《店铺转让合同》签订后，王**分别于2013年10月15日、11月24日向李**支付转让费2万元、7万元。李**转租上述店铺后，租金由王**向出租方交纳。

2014年3月5日，王**（甲方）与案外人文剑（乙方）签订《建筑装饰工程施工合同》一份，约定文剑承包乌鲁木**购物中心四楼茗记甜品店店内装修、店铺四周钢结构玻璃围档、店内隔墙、吧台改造、店内灯饰的改造及维修；工期自2014年3月10日至30日，合同价款11万元整。2014年3月8日，4月15日，王**向案外人文剑分别支付装修款50050元、59950元。庭审中，案外人文剑作为证人出庭陈述其收到上述装修款11万元。

2014年7月7日，新疆友**有限公司（甲方，以下简称友好股份公司）与王**（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于乌鲁木齐市新市区（高新区）长春南路136号长春路友好时尚购物中心地上第4层建筑面积为93.60m2的营业场所（以下简称租赁场所）租赁给乙方经营使用，乙方向甲方支付租金及其他费用。甲方将租赁场所内供乙方单独使用的设备设施交付乙方使用，租金起算日为自2014年10月1日起计算。双方未约定交纳保证金（押金）。

2014年9月23日，新疆友**有限公司友好大酒店（甲方）与李**（乙方）签订《合同终止协议》一份，约定：甲乙双方同意自本协议生效之日起终止原《租赁合同》及所有与之相关的补充协议（如有），双方互不追究对方的违约责任。乙方应于本协议生效之日起7日内，将租赁场所以清洁、完整、无损坏、不影响正常使用的条件下退回给甲方。如乙方未按期结清本合同约定的各项费用或交付的租赁场所有损坏，则甲方有权自乙方缴纳的原《租赁合同》质量保证金中扣除相应费用，如有不足，乙方应在3日内予以补足；如质量保证金仍有结余，则甲方应于本协议签订之日起10日内不计息支付给乙方。本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议生效后，除本协议明确约定的双方权利义务外，甲乙双方基于原《租赁合同》及相关《补充协议》（如有）而形成的权利义务均自行消灭，双方不以任何形式追究对方的任何责任。2014年9月26日，王**收到案外人贾*退还的装修押金款2万元。新疆友**有限公司友好大酒店的授权代表人鲍*陈述签订上述《合同终止协议》的原因是原李**承租的友好集团所属的长春路友好店是隶属于集团酒店进行管理，现因内部进行经营结构调整，该部分产业不再由集团酒店进行管理，由新疆友**有限公司进行经营管理，所以本人代表集团酒店与李**签订了终止协议。李**在与集团酒店签订终止协议后，其在长春路友好店经营的茗记甜品仍在经营，只是与现在管理方进行协商后调整了店面位置。友好大酒店收取李**的保证金5万元，李**认为应当由王**向友好大酒店申请退还，王**陈述其向友好大酒店申请退还时，友好大酒店告知保证金已经由李**领取。

一审法院认为

原审法院认为：本案李**要求继续履行《店铺转让合同》，王**要求确认双方签订的《店铺转让合同》无效，因此，本案的争议焦点首先是双方签订的《店铺转让合同》是否有效，根据本案查明事实，虽然双方所签订《店铺转让合同》所涉及店铺的实际出租人系案外人友好大酒店，并且，李**与友好大酒店所签订《租赁合同》禁止李**转让，但李**将店铺使用权转让给王**后，王**对受让店铺进行重新装修及向出租方支付店铺租金时，友好大酒店或者与其关联的出租方并没有阻止王**进行店铺装修和装修后正常经营茗记甜品，其终止履行原《租赁合同》是因店铺管理方调整后需要调整店铺位置，而非李**擅自转让所致，李**与友好大酒店终止原《租赁合同》前王**重新与新的场地管理方即友好股份公司签订《租赁合同》的事实，客观上也印证了王**无法继续经营受让店铺并非李**的转让行为所致，据此，上述事实能够证明友好大酒店或者与其关联的出租方并没有禁止王**正常经营受让店铺，王**要求确认双方签订的《店铺转让合同》无效则缺乏法律依据，反之，李**要求继续履行《店铺转让合同》的理由正当，应当予以支持。

关于李**的诉讼请求，因李**、王**约定的转让费中包括押金和保证金，并且，结合李**、王**提供的证据及王**的陈述，双方约定转让费中的押金为2万元、保证金为5万元，故李**转让店铺的实际转让费应为182000元。因王**支付的9万元中，李**已经退还其押金2万元，故李**实际收到的转让费应为7万元。据此，王**应当向李**支付剩余转让费112000元。李**支付友好大酒店的保证金5万元，因已经从上述转让费中予以扣除，王**亦未提供证据证明其向李**支付了该费用，故该费用由李**与友好大酒店协商处理更为合理，本案不作处理。针对利息损失，因李**、王**对上述保证金如何退还及王**装修产生的损失存在争议，在争议未解决之前，王**拒绝支付剩余转让费并无不当，据此，对李**主张的利息损失不予支持。

关于王**的诉讼请求，因王**要求确认双方签订的《店铺转让协议》无效的诉讼请求没有法律依据，故其要求返还转让款7万元的请求及利息损失亦没有法律依据，据此，对王**的上述请求不予支持。针对王**要求返还保证金5万元的请求，因李**对收到该款项的事实不予认可，王**亦未提供其已经支付该款项的证据，据此，其主张返还该费用的证据不足，不予支持。针对王**主张的装修损失，因李**与友好大酒店签订的《租赁合同》中明确约定友好大酒店因经营布局或消防改造等因素对卖场进行调整时，李**需积极进行配合并服从甲方的安排或调整，该约定对王**受让店铺后的装修投入客观上会产生风险，李**作为上述《租赁合同》的相对方有能力预知该风险，而其并没有提供证据证明其向王**告知了上述约定及由其可能产生的风险，并且，上述对承租人的不利约定已经导致王**无法通过对受让店铺的装修持续获得预期利益，故李**的上述行为与王**的装修投入存在一定的因果关系。相反，王**作为受让方，其明知受让店铺的出租方不是李**，并且，其有能力向友好大酒店或者与其关联的出租方确认受让店铺的剩余经营期限及重大投入的相关风险，其对上述风险未进行防范的行为客观上亦与其装修投入之间存在一定因果关系。据此，该院认为，由李**、王**共同承担王**的装修投入即双方各承担一半更为公平。针对具体的装修投入，虽然李**对王**主张装修损失11万元不予认可，但王**已经提供了《建筑装饰工程施工合同》及收款收据予以佐证，该合同的相对人文剑亦出庭对上述事实进行了确认，李**作为转让店铺的原经营人，其对店铺的实际装修费用客观上会有一定的认知，因此，其应当提供相应证据反驳上述事实，但其未能提供证据予以反驳，故李**应赔偿王**的装修损失55000元。遂判决：一、王**支付李**转让款112000元；二、驳回李**的其他诉讼请求；三、李**赔偿王**装修损失55000元；四、驳回王**的其他反诉请求。

上诉人诉称

上诉人王**不服原审判决，向本院上诉称：原审认定事实错误，我与被上诉人之间的店铺转让合同无效。被上诉人于2014年3月交付场地，2014年6月场地所有人以禁止转租为由将场地收回。因被上诉人与我的转租行为违反其与出租人禁止转租的约定，属于无效合同。被上诉人将转租场地交付我两个月后即被拆除，且被上诉人与出租方解除了原租赁合同，被上诉人主张全部转让费也违背公平原则，加重了我的损失。因为我接受场地并装修后仅仅使用了2个月装修无法再次使用，因此，我的装修损失11万元应由被上诉人承担。我与被上诉人转租不足3个月，不符合《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》十六条规定，应认定合同无效。请求撤销原审判决第一项、第三项、第四项，改判我不向被上诉人支付112000元，被上诉人支付我的装修损失11万元，被上诉人返还转让款9万元、押金5万元，并承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称：店铺转让合同是双方真实意思的表示，且店铺已经实际交付。现在的状况是因为友好集团进行店面调整，并非被上诉人的原因导致。所以被上诉人应当按约定履行转让费用。原审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。

本院查明

经本院审理查明事实与原审查明事实一致。

认定上述事实的证据有当事人陈述、原审庭审笔录、二审庭审笔录等证据在卷为证。

本院认为

本院认为：上诉人王**以其同被上诉人李**签订的《店铺转让合同》无效，其不应当向被上诉人李**支付剩余转让款，同时被上诉人李**应当支付其装修损失并返还已付转让款及押金为由提出上诉。虽然被上诉人李**与出租方友好大酒店所签订《租赁合同》禁止李**转让或转租所租赁的经营场地，但被上诉人李**与上诉人王**签订《店铺转让合同》后，在上诉人王**对受让店铺进行重新装修及向出租方支付店铺租金时，出租方并未阻止或拒收租金，上诉人王**亦正常经营茗记甜品。擅自转租合同属于效力未定的合同，理由是承租人本无转租权，其行为属于无权处分他人的财产，因此该合同的效果如何取决于有权利人（出租人）的认定，即对转租合同的效力是由出租人认定的，而非次承租人单方主张的。对于是否同意根据原审庭审查明，被上诉人李**与出租方友好大酒店终止原《租赁合同》前，上诉人王**重新与新的场地管理方即友好股份公司签订《租赁合同》，被上诉人李**终止履行原《租赁合同》是因店铺管理方调整后需要调整店铺位置，而非被上诉人李**擅自转让所致。上诉人王**要求确认该《店铺转让合同》无效的上诉理由不能成立，其上诉要求不应当向被上诉人李**支付剩余转让款，同时被上诉人李**应当支付其装修损失并返还已付押金及转让款的上诉理由，亦不能成立。原审法院根据查明事实，判决上诉人王**向被上诉人李**支付转让费112000元，被上诉人李**向上诉人王**支付装修费损失55000元，驳回双方其他诉讼请求，认定事实清楚，处理并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人王**的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，案件处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6740元（已交），由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日