原告张*与被告新疆**限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张*与被告新疆**限责任公司（豫**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法由审判员郭**任审判，于2014年7月28日公开开庭审理，后转为普通程序，由审判员郭*担任审判长、与人民陪审员窦**和刘*组成合议庭，于2014年10月13日公开开庭审理，原告张*的委托代理人张**、被告豫**公司的委托代理人满立新和岳**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**称：2012年5月21日，我与被告经中介介绍签订房屋租赁合同，被告租赁我位于新体巷驰达大厦小区7单元1202室的房屋，租期为2012年5月22日至2015年5月21日，月租金2500元，每年提前30天一次支付。被告在2012年、2013年均按约履行了义务，但2014年4月21日至今未支付租金，经我多次催要仍以各种理由推脱不付。现诉至法院，请求判令被告支付2014年5月21日至2015年5月22日的租金3万元、违约金2000元并承担本案诉讼费。

被告辩称

被告**公司辩称：因我公司未同意原告上涨租金，双方在2014年5月协议解除了租赁合同，我公司于同年5月27日将房屋钥匙、水电卡等交还给原告，原告也退还了押金。租赁合同已终止，请求依法判决。

本院查明

经本院审理查明：2012年5月21日，原、被告签订一份房屋租赁合同约定，原告将其位于本市新体巷驰达大厦小区7单元1202室房屋出租给被告使用，租期为2012年5月22日至2015年5月21日止，租金为每月2500元，付款方式为按年支付、提前30天交纳，押金为2000元。合同中还约定，被告在租住期内不按时交纳房屋租金，原告有权终止合同另租他人，被告应自觉搬出。合同中列明双方当面清点的财物为水卡、电卡、燃气卡、钥匙等物品，另注明：若原告违约，原告向被告支付双倍押金作为违约金；若被告违约，原告扣除被告押金，不予退还。

被告已支付2012年5月22日至2014年5月21日两年的租金，其于2014年5月23日搬离该房屋。本案审理中，被告称已于同年5月27日将水卡、电卡及钥匙交还给原告，且原告已退还押金；原告否认被告已交还水卡、电卡及钥匙，并称未向被告退还押金。

以上事实有合同书、通话查询单、录音资料以及庭审笔录存卷为证。

本院认为

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方争议焦点在于该合同的权利义务是否已于2014年5月23日终止。原、被告在合同中约定租金按年支付且需提前30天交纳，即被告应于2014年4月22日前交纳2014年5月22日至2015年5月21日一年的租金3万元，还约定了被告不按时交纳租金为原告解除合同的条件，即原告有权终止合同将房屋另租他人、被告则应搬出房屋。被告未提前30天交纳下一年的房屋租金是事实，原告虽否认被告交还了水卡、电卡及钥匙，但无证据证明2014年5月23日后房屋仍由被告占有使用，在此情况下，根据合同的约定，被告于2014年5月23日搬离房屋的事实应予认定，双方房屋租赁合同此时已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告主张被告给付2014年5月21日至2015年5月22日的租金3万元于法无据。被告称原告已退还押金2000元，原告对此予以否认，根据双方合同的约定，在被告违约未按时交纳租金的情况下，原告可将押金作为违约金而不予退还，故原告主张被告支付违约金

2000元无事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。判决如下：

裁判结果

驳回原告张*的诉讼请求。

本案案件受理费600元、邮寄送达费20元，原告已预交，由原告自行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一四年十月十四日