俞**与被郝**、魏**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人俞**因与被上诉人郝**、魏**房屋买卖合同纠纷一案，不服北屯垦区人民法院（2015）北民初字第412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人俞**的委托代理人郝**、李*，被上诉人郝**、魏**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告魏**、郝**诉称：2007年5月22日，原告购买父亲郝**和被告俞**位于北屯西北路平房一套，当日付清30000元购房款后，郝**向原告出具证明一份。郝**去世后，被告拒绝办理房屋过户手续，故诉至法院，请求判令被告协助原告办理房屋过户手续。

一审被告辩称

被告俞**辩称：被告未与原告魏**、郝**订立任何形式的房屋买卖合同，原告亦未向被告交付购房款，双方不存在房屋买卖合同关系，即使存在买卖合同关系，郝连美擅自处分夫妻共同财产构成无权处分，买卖无效，请求驳回原告魏**、郝**的诉讼请求。

原告魏**、郝**为证实其主张，向本院举证如下：

1、证明一份，证明2007年5月22日原告以30000元的价格购买郝**、被告俞**位于北屯西北路平房一套，郝**向原告出具证明并代被告俞**在证明上签字。经庭审质证，被告俞**对该证明不认可，提出其未向原告出售房屋，亦未在证明上签字。经新疆恒正司法鉴定中心鉴定，该证明落款处“郝**”系郝**所写，关于“俞**”是否由郝**代签，因无样本字迹可供比较鉴定，鉴定机构予以退检。本院确认该证明由郝**出具。

2、新疆恒正司法鉴定中心出具的新恒法文鉴字（2015）第167号文书检验鉴定书一份，证明“2007年5月22日的证明”由郝**出具。经庭审质证，被告俞**对该证据无异议，认为郝**本人已去世，鉴定机构不能证明“郝**”系本人所写。本院根据原告魏**、郝**的申请，委托新疆恒正司法鉴定中心进行文书鉴定，该鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员具备相应鉴定资格，故本院对该鉴定意见书予以确认。

3、证人杨**出庭作证，证明证人的哥哥、嫂嫂系郝**、被告俞**的邻居，2006年、2007年的某一天（周五），郝**以30000元的价格准备对外出售房屋，证人表示愿意购买，郝**答复说他的女儿郝**愿意购买，他要到福海找女儿郝**，如果郝**给现金就卖给女儿，如果不给，就卖给证人，后证人听其哥嫂说郝**将房屋卖给郝**，原告购买房屋后将其对外出租。经庭审质证，被告俞**认为证人陈述周五出售房屋，却记不清具体哪一年，更记不清被告俞**搬离房屋的时间，证人证言存在重大瑕疵，不能证明房屋买卖事实。证人证言与鉴定意见能够相互印证，本院对证人证言予以确认。

被告俞**为证实其主张，向本庭出示证据如下

新疆北屯报二份，证明2014年10月24日、10月27日，被告俞**分别在新疆北屯报登报声明丢失房屋所有权证和土地使用证。经庭审质证，原告魏**、郝**认为房产权和土地证均由其保管未丢失。本院对该二份证据予以确认。

一审法院查明

一审查明：2007年5月，原告郝**、魏**购买郝**父亲郝**位于北屯西北路435号平房，支付30000元购房款后，2007年5月22日，郝**向原告出具证明一份，内容为“西北路房子一套卖给郝**，价格叁万元正（30000）已付清，属郝**。”自原告购买房屋至2014年11月，北屯西北路435号平房由原告对外出租并收取租金。

2006年郝**、被告俞**将私房产权证及国有土地使用证交由原告郝**、魏**保管。2014年10月24日、27日，被告俞**在新疆北屯报刊登遗失声明，内容分别为“郝**的房屋所有权证：兵房字十师第N1040号，不慎丢失，声明作废”、“郝**的北屯西北路435号住宅土地证，号码：14200388，不慎丢失，声明作废”。

另查明，被告俞**系郝**之妻，原告郝*珍系郝**、俞**之女，郝**于2010年10月1日因病死亡。

一审法院认为

一审认为：北屯西北路435号平房系郝**与被告俞**夫妻共同财产，郝**将房屋出售本案原告郝**、魏**，根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。”之规定，郝**向原告出具“证明”可以认定双方形成房屋买卖合同关系。

原告郝**、魏*强系郝**、被告俞**的女儿、女婿，郝**作为被告俞**的丈夫向原告出售房屋客观上具有代理权的表象，原告支付购房款后，郝**向原告出具“证明”，基于双方特殊的身份关系，原告有理由相信郝**能够代表被告出售夫妻共同财产，双方的买卖行为符合表见代理的特征，而且在合同多年履行过程中，均由原告以权利人的身份对外出租房屋并收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第四十九的规定，原告与郝**、被告俞**之间的买卖合同合法有效，被告在新疆北屯报刊登遗失声明并不影响买卖合同的效力，其关于房屋买卖合同不成立、无效的辩解意见，本院不予采信。因郝**已去世，被告作为北屯西北路435号平房的共有产权人，应继续履行合同并按照合同的性质全面履行协助义务，故对原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：被告俞**于判决生效之日起十日内协助原告郝**、魏**办理北屯西北路435号房屋过户登记手续。案件受理费100元减半收取50元（原告郝**、魏**已预交），由原告郝**、魏**负担。

上诉人诉称

上诉人俞**上诉称：一审认定事实及适用法律错误。一审依据上诉人已故丈夫出具的证明，认定双方形成房屋买卖合同关系错误。该证明不符合买卖合同法律要件，房屋业主余**签名系他人冒签自始无效；魏*强非买受人主体不合格；司法鉴定提供郝**签名检材不符合本人当面书写要求，程序不合法；该房屋系上诉人两口唯一住所，有5个子女，郝**未经上诉人同意将房屋卖予其中一个子女不合交易习惯和情理。在买卖证明后，还有一份遗赠书，二者明显矛盾。一审认定郝**构成表见代理，适用法律错误。郝**是直接处分共有财产，而非代理，并假冒妻子签名；被上诉人明知上诉人没有授权郝**代理出售房屋，故意让他人假冒上诉人签名，属于恶意独占父母财产的行为。一审引用合同法第一百零七条无事实依据，适用法律错误。双方当事人没有签订买卖房屋合同，不存在不履行合同义务之违约行为；本案涉及法定继承应当另案处理；上诉人其他子女均反对房屋归被上诉人。该案已过诉讼时效。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人郝**、魏**辩称：上诉人写遗赠书是为过户时减少费用，买房是夫妻共同行为；一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明：一审查明的与二审查明的事实一致，予以确认。

二审庭审中，上诉人出示的落款日期为2007年8月17日，由被上诉人郝**书写、上诉人余**签名的遗赠书，内容：“西北路435号住房百年之后赠与小女郝**所有。”书证复印件一份，拟证实房屋买卖关系存在。两被上诉人质证意见，真实性没有意见，写遗赠书的目的是房屋过户时减少费用。

被上诉人出示的杨**书写的证明，拟证明遗赠书上证明人系己签名，另给郝**的证明作废。上诉人质证意见，不能确定是杨**书写的证明，证人应当出庭作证，真实性不认可。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有形式有书面形式、口头形式和其他形式。第十一条规定：书面合同是指合同书、信件和数据电子（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。一审中，被上诉人出示的郝连美书写的内容为“证明西北路房子一套卖给郝**，价格叁万元正（30000）已付清，属郝**。”的证明，形式上是单方证明，其实质内容是房屋买卖，并对买卖双方、房屋的的数量、价款、履行予以约定，基本内容符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定的：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；”合同的基本形式。关于鉴定，郝连美已去世多年，其签名不可能再当面书写，用其档案内自己书写的材料作检材，程序合法。魏**非本案房屋买卖相对方，上诉人上诉提出魏**主体不适格的意见，本院予以采纳。郝连美作为房屋所有人之一，有权处分自己名下的房产，且没有证据证明其非完全民事行为能力能力人，将房屋卖予其中一个子女，不存在不合交易习惯和情理的情况。房屋买卖合同与遗赠，从形式上看，确实矛盾，但被上诉人解释的写遗赠书是为了减少费用，付款买房在前，符合常理。

裁判日期

二〇一六年三月三日