新疆欣文**有限公司与尹**所有权确认纠纷再审民事裁定书

审理经过

再审申请人新疆欣文**有限公司（以下简称欣**公司）因与被申请人尹某某所有权确认纠纷一案，不服本院（2014）乌中民四终字第1415号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年9月16日作出（2015）新民申字第995号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人欣**公司的委托代理人林*、顾**、被申请人尹某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年8月12日，一审原告欣**公司起诉至乌鲁木齐市天山区人民法院称，2002年12月26日，欣**公司与新疆金和房产公司签订了商品房销售合同一份，合同约定欣*媒体购买位于乌鲁木齐市新民路5号晨报大厦第23层至30层，共计128套房产，购买方式以欣*媒体单位职工个人按揭贷款方式购买，同时金和房产承诺，政策允许后，将产权过户到欣*媒体名下。欣*媒体就上述房产中的一套位于晨报大厦第一幢3单元25层2504号163.95平方米的房屋以尹某某名义与金和房产公司签订一份商品购房销售合同和个人按揭贷款合同，并且缴纳了房屋契税、维修基金、保险费和他项权利登记费、交易手续费及每月的按揭贷款。后欣*媒体将房屋转给我公司，由我公司一直缴纳按揭贷款至今。鉴于涉诉房屋的实际出资人是我公司，请求判令将位于乌鲁木齐市新民路5号晨报大厦第一幢3单元25层2504号（建筑面积163.95平方米）房屋产权确认归属新疆欣*媒体投资（集团）有限公司所有。

一审被告辩称

一审被告尹某某答辩称，根据2003年3月17日下发的晨报字（2003）08号文件以及国家有关个人按揭贷款的政策法规，我名下的房产完全是合法房产。欣**公司根本不是住房的实际出资购买人，它实际只是租赁我房屋的物业公司，没有资格诉求我的房屋产权，根据08号文件理解，房子的产权虽然归报社职工，但是五年内必须无偿交给晨报社使用，不能要租金，因为五年内月供是由报社补贴给职工的，等于把租金顶替了，而且欣**公司补贴给职工的月供，远远低于房产的实际租金，首付款等费用都是我私人用银行贷款缴纳的，欣**公司也没有缴纳过任何费用；欣**公司与金和房产之间的合同，只是它们两家的内部协议，对购房的我没有法律约束力，综上欣**公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回欣**公司的诉讼请求。

一审法院查明

乌鲁木齐市天山区人民法院一审查明，2002年12月26日，欣**公司的前身新**责任公司（简称锋线投资公司）与新疆金和房地**责任公司（简称金和房**司）签订《商品房购销合同》，约定锋线投资公司购买金和房**司位于新民路8号晨报大厦23层至30层房屋，建筑面积为13464.16平方米，总金额为53721998元；锋线投资公司以办理职工个人按揭贷款方式购买，按揭贷款总额为53721998元，按揭贷款月付款约每月289723元，由锋线投资公司自行按银行规定支付；金和房**司保证政策允许后为锋线投资公司尽快办理由锋线投资公司职工名下的房产过户至锋线投资公司名下。2003年4月14日，锋线投资公司名称变更为新疆欣**限公司，2004年2月6日，新疆欣**限公司名称变更为欣**公司。后欣**公司又以尹某某的名义与金和房**司签订《商品房买卖合同》，约定由尹某某购买金和房**司开发的晨报大厦3单元25层2504号房，建筑面积为163.95平方米，房款总价为623829元，首付124829元，余款499000元银行按揭15年。合同签订后，欣**公司以尹某某名义缴纳了各项费用，并按月以尹某某的名义缴纳银行按揭贷款。尹某某于2004年1月离职；金和房**司向欣**公司交付房屋后，欣**公司一直作为办公场所使用至今。2014年8月12日，欣**公司诉至原审法院，提出上述诉讼请求。庭审中，尹某某出示一份无落款、无公章的写有“都市消费晨报社文件晨报字（2003）08号”“关于提前购房、预期分房的决定”字样的复印件文字材料，用以证明是欣**公司用返租其房屋的租金折抵按揭款的事实，该文字材料中载有“所谓提前购房、预期分房是指报社组织员工遵照中**银行关于个人住房按揭贷款制度的规定，提前购买指定地段的楼盘，待员工在本报工作满三年后再分配给本人居住......首付款全部由报社补贴给职工......每个月的按揭贷款本息由报社补贴给职工......参加提前购房、预期分房的职工，三年后如果离开本报，本报批准继续拥有该套住宅，必须无条件自行向银行支付已付的全部按揭款”，该材料中多处由手工将“三年”改为“五年”、“补贴”改为“垫付”、“本报批准继续拥有该套住宅，必须无条件自行向银行支付已付的全部按揭款”改为“本报批准继续拥有该套住宅，首先将报社垫付的首付款及前五年，必须无条件自行向银行支付已付的全部按揭款”等，欣**公司对该材料的真实性不予认可。

另查：2012年6月1日，自治区审计厅作出新审派三（2012）153号文件，题目是《自治区审计厅关于新疆日报社和新疆经济报社经营管理中存在有关问题的报告》，其中载明“......2001年以高出市场价30%的价格，以3990元／平方米均价虚假按揭银行贷款的房产，在2008年以3712元／平方米出售给在职职工，其按揭贷款利息均由报社承担，造成国有资产流失......”。2012年7月17日，新疆经济报社针对上述报告，作出新经报字（2012）34号文件，载明“......2001年晨报以个人名义贷款购买了128套房产用于晨报社的办公，2008年报社决定按市场评估价格卖给部分职工，并按晨报实际使用年限，以租金形式抵减了部分房款，员工交清房款后取得房产证明及使用权。由于目前收回房产难度很大，依据纪检部门的意见，报社决定以个人名义按揭的109套手续齐全已交款的房产不再追回；对没有以个人名义按揭贷款的10套违规房产，已分配的按照当时市场进行评估并补齐差价，未分配的收回。对未缴款的9套房产以现行的价格评估出售，不同意者收回房产......”

一审法院认为

乌鲁木齐市天山区人民法院一审认为，根据物权法的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。欣**公司与金和房产公司签订商品房买卖合同约定，涉案房屋系欣**公司以办理职工个人按揭贷款方式购买，且在政策允许的情况下，需将职工名下的房产过户至欣**公司名下。后欣**公司以尹某某名义与金和房产公司签订商品房买卖合同，出资缴纳了按揭贷款及各项费用，又以尹某某的名义取得涉案房屋的产权证书，从房屋交付起，欣**公司也一直作为办公场所使用至今，以上事实自治区审计厅所作新审派三（2012）153号文件亦可印证，综上，本院认为，涉案房屋虽以尹某某名义签订了商品房买卖合同，但由欣**公司实际支出按揭贷款和各项费用，且房屋也一直由欣**公司占有使用，尹某某仅系涉案房屋的名义购买人，欣**公司实为实际购买人，故欣**公司应是涉案房屋的实际权利人，对欣**公司要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求院予以支持。关于尹某某以写有“都市消费晨报社文件晨报字（2003）08号”、“关于提前购房、预期分房的决定”字样的复印件文字材料用以证明涉案房屋系其购买，由欣**公司以返租的租金折抵按揭款的抗辩理由，本院认为，该证据系复印件，其中多处人为将“补贴”改为“垫付”，亦无加盖公章，且欣**公司对该文件真实性也不认可，故本院对该份证据的有效性不予确认，该证据无法证实尹某某的抗辩主张。另，新经报字（2012）34号文件也仅证明2008年晨报员工购买晨报大厦房产时，按欣**公司使用年限，以租金形式抵减了部分房款，不能证实欣**公司在2003年办理按揭贷款时同意返租涉案房屋并将租金抵按揭款的事实，故本院对尹某某的抗辩理由不予采信。

乌鲁木齐市天山区人民法院于2014年11月6日作出（2014）天民三初字第530号民事判决：位于乌鲁木齐市新民路5号晨报大厦第一幢3单元25层2504号163.95平方米的房屋产权归属欣**公司所有。

二审上诉人诉称

尹某某不服一审判决上诉称，原审法院遗漏重要证据，认定事实不清，适用法律错误。一、本案中诉争的房屋系零首付购房，我提交了新疆经济报系2003年8号文件，该文件可以和新疆经济报系晨报售房小组于2008年6月25日下发的《关于晨报大厦23-30层住房申购的通知》及《房源及价格明细表》相互印证，证实涉案房屋实际是尹某某购买，欣**公司缴纳的按揭贷款实际系使用涉案房屋的租金，用租金抵缴按揭款，原审法院未对该事实予以查清。二、本案的涉案房屋购买的方式属于零首付、假按揭，涉案房屋的首付款没有任何人向金和房产公司缴纳，欣**公司也未将支付首付款的证据向法庭提交，同时，该合同签订的合同单价为4987.5元每平米，远远高于当时的市场价格，欣**公司存在弄虚作假和欺诈的行为。三、涉案房屋一直登记在尹某某名下，根据物权公示原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，欣**公司并未能够证实不动产登记簿确有错误，尹某某应依法享有涉案房屋的物权。四、与涉案房屋情况类似的其他109套房屋均登记在欣文媒体其他员工名下，欣**公司通过返租的行使继续使用涉案房屋，该行为能够证实欣**公司所谓的实际购买人之说系虚假陈述。综上，请求二审法院撤销原判，确认涉案房屋归尹某某所有。

二审被上诉人辩称

欣**公司答辩称，我公司与金和房产公司签订了《商品房购销合同》，其中包括登记在尹某某名下的涉案房屋。尹某某原来是我公司的工作人员，登记在尹某某名下房产的买卖交易及付款均是我公司履行的，所有的票据也均由我公司保管，该房产的实际购房人是我公司，我公司的行为实际属于借名买房。根据相关法律规定，对物权的登记有异议的，可以提出异议，我公司已提出异议，一审判决程序符合法律规定，认定事实清楚，应予维持。综上，请求二审法院依法驳回尹某某的上诉请求。

二审法院查明

本院二审查明，金和房**司与尹某某签订了《商品房买卖合同》，约定由尹某某购买金和房**司开发的金和大厦3单元25层2504号房，建筑面积为163.95平方米，房款总价为623829元，首付124829元，余款499000元银行按揭15年。后尹某某与中国工商**放南路支行（以下简称工商银行）签订了个人购房借款合同，合同约定尹某某为购买涉案房屋向工商银行贷款，贷款期限为15年，贷款金额499000元，并将涉案房屋作为抵押物予以抵押担保。2002年12月26日，锋**公司与金和房**司签订了《商品房购销合同》，合同约定：锋**公司购买金和房**司位于新民路8号晨报大厦23层至30层房屋，上述房屋宗地取得方式为划拨，房屋性质为经济适用房，建筑面积共计13464.16平方米，总金额为53721998元；锋**公司以办理职工个人按揭贷款方式购买，按揭贷款总额为53721998元，按揭贷款月付款约每月289723元，由锋**公司自行按银行规定支付；金和房**司保证政策允许后为锋**公司尽快办理由锋**公司职工名下的房产过户至锋**公司名下。合同签订后，锋**公司开始代尹某某向工商银行支付按揭款项。2003年4月，锋**公司名称变更为新疆欣**限公司，后名称又变更为欣**公司。2008年6月25日，新疆经济报系晨报售房小组下发关于晨报大厦23-30层住房申购的通知一份，该通知附件中对涉案房屋的按揭款支付情况及尹某某需缴纳房款的情况予以列明。欣**公司至今一直占有使用涉案房屋。

二审庭审中，尹某某又向法庭提交了新疆经济报系晨报售房小组于2008年6月25日下发的《关于晨报大厦23-30层住房申购的通知》及《房源及价格明细表》，欣**公司对该证据的真实性予以认可。经法庭释*，欣**公司未向法庭提交缴纳涉案房屋首付款的相关票据。

二审法院认为

本院二审认为，欣**公司与尹某某就涉案房屋的所有权问题发生争议，本案的争议焦点为欣**公司主张涉案房屋的所有权归其所有是否符合法律规定，本院就双方争议的焦点问题分析如下：

一、《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。欣文媒体公司请求人民法院确认登记在尹某某名下的涉案房屋归其所有，应当提供相应证据证实其主张。

二、本案中，涉案房屋由金和房产公司开发建设，宗地取得方式为划拨，该房屋性质系经济适用房，根据我国房地产管理的有关政策规定，经济适用房属于政策性保障用房，国家针对此类用房在土地出让金等税费缴纳方面均存在减免优惠政策，经济适用房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，故经济适用房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定年限内不得出售。欣**公司作为企业法人，不具备购买经济适用房的资格，其与金**司签订的《商品房购销合同》违反了相关政策、法律的规定。

三、欣**公司的上级主管部门新疆经济报系曾于2008年6月25日下发一份《关于晨报大厦23-30层住房申购的通知》，该通知中载明对晨报大厦23-30层128套房屋面向经济报系员工公开出售，通知的附件《房源及价格明细表》中对涉案房屋的代缴按揭款情况及尹某某需缴纳房款的金额进行了列表说明。通过法庭调查，与涉案房屋购买情况类似的其他房屋现仍登记在案外个人名下，案外人也按照该通知要求交纳了部分房款，欣**公司与案外人又签订了返租协议，由其对租赁房屋继续占有使用，欣**公司辩解涉案房屋系公司“借名买房”的理由与客观现实相悖。

四、尹某某与金和房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为首付款及银行按揭贷款购买，尹某某与工商银行之间就涉案房屋签订了抵押贷款合同，合同约定金和房产公司作为担保人，涉案房屋作为抵押物予以抵押，工商银行向尹某某出借499000元用于支付涉案房款。欣**公司与尹某某并未针对涉案房屋的出资及权属问题达成任何书面协议，欣**公司亦未向法庭提交缴纳涉案房屋首付款的相关凭证，其向法庭提交的涉案房屋购房发票复印件系从房产交易管理部门调取，欣**公司代尹某某向工商银行缴纳部分按揭款的行为不能等同对涉案房屋进行了全部出资。涉案房屋系通过抵押贷款形式购买，至今涉案房屋上仍存在抵押权，工商银行对涉案房屋仍享有他项权。从上述情况分析，欣**公司未能向法庭提交向金和房产公司缴纳涉案房屋首付款的相关证据，亦未能向法庭提交向金和房产公司缴纳剩余房款的相关证据，其认为代尹某某缴纳了涉案房屋的部分按揭款就应享有涉案房屋物权的主张并无相关法律依据。

综上，欣**公司作为企业法人，与金和房产公司签订了购买经济适用房的《商品房购销合同》，违反国家政策、法规的规定。欣**公司与尹某某就涉案房屋的权属既未有过约定，又未能提交向金和房产公司缴付房款的相关证据，其代尹某某向银行缴付部分按揭借款的行为不能作为认定其依法享有涉案房屋物权的充分理由，欣**公司要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。

本院二审于2015年2月13日作出（2014）乌中民四终字第1415号民事判决：一、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第530号民事判决；二、驳回被上诉人新疆欣文**有限公司的诉讼请求。

再审申请人称/抗诉机关称

欣**公司申请再审称，我公司与金和房产公司签订了《商品房购销合同》，其中包括登记在尹某某名下的涉案房屋。尹某某原来是我公司的工作人员，登记在尹某某名下房产的买卖交易及付款均是我公司履行的，所有的票据也均由我公司保管，我公司是该房产的实际购房人，涉案房产应当归我公司所有。我公司与金和房产公司签订的《商品房购销合同》没有违反国家强制性法律规定，也已经实际履行。返租协议是在案外人购买相应房屋后才签订的，这一点反而更加证明涉案房屋为我公司所有。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。

再审被申请人辩称

尹某某辩称，我与新疆金和房地**责任公司签订商品房买卖合同后，与工商银行签订个人购房借款合同，并办理可执行债权文书公证，此后，契税完税凭证、购房保险、维修基金、他项权利登记费、交易手续费、购房发票均反映出缴税人或付款方为我。房屋所有权登记手续及产权证书均证实房屋所有权人为我。欣**公司辩称在以尹某某的名义缴纳了首付款及其他费用，并按月以尹某某名义缴纳银行按揭贷款，与案件真实情况并不相符。涉案房屋系经济适用房，按照国家政策，经济适用房是政府为了照顾城市低收入居民修建的具有特殊用途的住宅用房，只有符合条件的个人可以购买，任何单位不得购买。二审判决认定事实清楚、证据确实充分，请求驳回欣**公司再审申请。

本院认为

本院再审认为，本案欣**公司的诉讼请求是确认争议房屋归其所有，但争议房屋尹某某与金和房产公司签订有商品房买卖合同，欣**公司与金和房产公司也针对涉案房屋签订了商品房购销合同并实际占用房屋。2008年欣**公司又将该批涉案房屋向报系员工公开出售，鉴于该批房屋系经济适用房，单位与员工之间不是平等主体之间的民事法律关系，双方属于管理与被管理的纵向法律关系。根据《最**法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案欣**公司诉讼请求内容不属于人民法院主管工作的范围，原一、二审对此作出判决有误，本院再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零八条之规定，裁定如下：

再审裁判结果

一、撤销本院（2014）乌中民四终字第1415号民事判决及乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第530号民事判决；

二、驳回新疆欣文**有限公司的起诉。

本案一审案件受理费70元（欣**公司已预交），由一审法院退还欣**公司；二审案件受理费70元（尹某某已预交），由本院退还尹某某。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一六年四月八日