王*与北屯**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*因与被上诉**有限公司（以下简称客运公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2015）北民初字第525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人王*、被上诉人客运公司的委托代理人颜**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2010年4月初，客运公司的原法定代表人袁**与王*口头约定，王*租赁一八三团东场客运站房屋六间，用途为经营餐厅，租赁期限为三年，王*每年支付租金8000元。客运公司承诺2010年5月1日前对一八三团客运站房屋进行内墙粉刷、墙群整修、厨房吊顶、重装自来水，开关、灯具安装维修，卫生洁具更换。2010年5月，客运公司对一八三团东场客运站房屋进行了内墙粉刷、厨房吊顶、墙群整修。2010年4月至5月期间，王*对一八三团东场客运站房屋进行了自来水安装维修，支付材料及人工费1217元；对开关、灯具进行维修安装，花费材料及人工费1439元，合计2656元。2010年4月，新疆北**限公司一八三团供电营业所安装更换一八三团东场客运站电表，王*支付250元。2010年4月6日，王*向客运公司交纳2010年4月6日至2011年4月5日期间租金8000元，之后王*未再向客运公司交纳租金。2013年王*在一八三团东场客运站未再从事餐饮，由巴**经营。

一审法院认为

原审法院认为，客运公司与王*口头协商，将客运公司管理的一八三团东场客运站房屋租赁给王*使用，由王*交纳租赁费用，双方之间形成租赁合同关系，协议内容系双方当事人意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，客运公司与王*口头约定租赁期限为三年，未订立书面合同，视为不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同，但王*在租赁期间未提出解除合同。在约定的租赁期满后，王*虽未与客运公司交接租赁房屋，但王*未再经营，视为合同到期自动解除，王*实际租赁期间应为三年，即2010年4月6日至2013年4月5日，王*应当按照约定支付租赁期间的租金。客运公司主张王*未经客运公司同意将租赁房屋转租他人，王*应当支付2013年4月6日至2014年4月5日转租期间的租赁费用，但客运公司提供的证据不能证实其主张，对客运公司要求王*支付转租期间的租赁费用的诉讼请求，法院不予支持。王*提出因租赁房屋冬季无法营业，要求根据实际经营期间酌减租赁费。双方经协商，明确约定租赁费为8000元／年，王*在经营期间曾提出酌减租赁费，但客运公司与王*未能就租赁费用达成补充协议，应按照双方协商确定的8000元／年计算租赁费用，故对王*要求酌减租赁费的意见，法院不予采纳。客运公司承诺对租赁房屋进行内墙粉刷、墙群整修、厨房吊顶、重装自来水、开关灯具安装维修、卫生洁具更换，但只完成了内墙粉刷、厨房吊顶、墙群整修，自来水及开关灯具的安装维修实际由王*完成并垫付相关费用，对王*垫付该部分维修费用，应当从客运公司的租赁费中扣减。故对王*要求从租赁费中扣减其垫付的维修费用的辩解意见，法院予以采纳。王*对房屋漏水维修、疏通下水管道、购买地砖等，不在双方约定的客运公司承诺维修范围之内，王*要求将该部分费用从租赁费中扣减，法院不予采纳。租赁期间，电力部门对一八三团东场客运站更换电表，该费用应当由客运公司承担，因王*已支付，应从王*应支付的租赁费中扣减。综上，王*租赁房屋三年，租赁费用共计24000元，王*已支付租赁费用8000元，扣减王*垫付的维修费用2656元及更换电表费用250元，王*还应支付租赁费13094元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决：一、王*于判决生效后十日内向客运公司支付租金13094元；二、驳回客运公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，客运公司负担182元，王*负担218元。

上诉人诉称

上诉人王*上诉称，房屋全年的租赁费上诉人与被上诉人口头约定为8000元，双方均无异议，但双方同时还认可，该房屋因为没有安装暖气，不能全年持续经营，那么按照公平原则，理应减少租赁费用每年4000元。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人客运公司辩称，房屋冬季可以经营，上诉人要求减少租赁费用不能成立。原审判决认定事实清楚，证据充分。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

经本院审理查明，原审法院认定的事实与本院查明事实一致，本院依法予以确认。

本院另查明，被上诉人客运公司的一八三团东场客运站房屋没有供暖锅炉，上诉人王*在租赁期间，向被上诉人客运公司提出没有供暖锅炉，影响其餐厅的冬季经营，但双方为此未能达成协议，致使双方一直未能签订书面的租赁合同，上诉人王*的餐厅在冬季也未经营。

上述事实，有原审中证人钟**的证言和二审出庭证人李**、陈*、霍*的证言证实，被上诉人虽提出异议，但未能提供反驳证据，本院审核后，以上证据能相互印证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点为，上诉人王*租赁被上**公司的一八三团东场客运站房屋没有供暖锅炉，影响冬季经营使用，是否应扣减相应的租赁费用。根据查明的事实，上诉人王*向被上**公司交纳的8000元是一年的租赁费，但被上**公司出租的房屋没有供暖锅炉，影响上诉人王*在冬季经营使用租赁的房屋。被上**公司没有提供证据证明，上诉人王*支付一年8000元租赁费时，同意被上**公司不提供冬季供暖锅炉。而被上**公司的工作人员证人钟**则证实，上诉人王*在接收租赁房屋后，向被上**公司提出了应安装冬季供暖锅炉的要求，但被上**公司未予解决。因此，在上诉人王*租赁房屋期间，由于房屋没有安装冬季供暖锅炉，致使该房屋在冬季不正常使用，被上**公司交付的租赁房屋存在使用瑕疵，应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，上诉人王*在被上**公司提供的租赁房屋不能保证全年正常使用和双方没有明确约定违约责任的情况下，根据标的物的性质以及损失的大小，上诉人王*依法可以选择要求被上**公司承担减少价款的违约责任。因此，本院对上诉人王*要求减少租赁费的请求予以支持，但具体减少租赁费，根据本案实际情况，本院酌定为每年租赁费减少2000元，即上诉人王*每年应支付的租赁费为6000元，三年租赁费用共计18000元，扣减上诉人王*已支付的租赁费8000元、垫付维修费用2656元和更换电表费用250元，上诉人王*还应支付租赁费7094元。

综上所述，上诉人王*的上诉请求，有证据证实和理由正当部分，本院予以支持。原审判决不予减少租赁费用的理由不当，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2015）北民初字第525号民事判决第二项；

二、变更新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2015）北民初字第525号民事判决第一项“被告王强于本判决生效后十日内向原告北屯**限公司支付租金13094元”为“上诉人王强于本判决生效后十日内向被上诉人北屯**限公司支付租金7094元”。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费共计527.35元，上诉人王*负担158.21元，被上诉**有限公司负担369.14元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日