恒润**公司与张**商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人新疆**限公司（以下简称恒**司）因与被上诉人张**商品房销售合同纠纷一案，不服乌鲁**人民法院（2014）乌中民四初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月17日对本案进行了询问。上诉人恒**司的委托代理人向红玲、被上诉人张**的委托代理人宋*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2013年9月1日，恒**司（出卖人）与张**（买受人）签订《商品房买卖合同》，双方约定，张**购买恒**司位于乌鲁木**业开发区长春南路588号苏**花园小区6B栋01室一套房产，建筑面积为362.27平方米，房款总价450万元。买受人于2013年9月1日前付足33%即150万元，余款67%即300万元银行按揭贷款20年。出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定，因面积确认及面积差异问题，导致买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人退房的，出卖人将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。该合同签订当天，恒**司即收取了张**150万元的购房款，并向其开具了收款收据。

另查，恒**司在向张**出售涉案房产前，即已抵押给银行，而涉案合同签订以后，房屋解除抵押后，其仍未向张**交付房屋，并将涉案房屋再次抵押给银行。庭审期间，恒**司亦认可涉案房产仍处于抵押状态，其无法向张**交付。2014年10月8日，张**的父亲张金山代张**向新疆**限公司出具《退房申请》，内容为，本人张**于2013年9月1日购买苏杭明珠小区别墅6B-01号房，已交房款150万元，现申请退房，请贵公司领导给予批示为盼。

张**起诉请求：判令解除我与被告签订的《商品房买卖合同》、被告返还我已付购房款150万元及利息131625元（月息千分之4.875，共计18个月，每月利息为7312元）、判令被告承担我已付购房款一倍的赔偿责任，即承担赔偿金150万元。

被上诉人辩称

恒**司答辩称：我公司认可与原告签订的买卖合同，对于原告向我公司已支付的150万元购房款，我公司也予以认可，但是我公司不同意原告主张一倍的赔偿金请求，因为原告知道我公司将房屋作了抵押，原告买房后又想退房，因资金问题没有交付，我公司就又把该涉案房屋抵押给了银行，现房屋仍在抵押状态。

一审法院认为：恒**司与张**签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。买卖合同作为诺成性合同，当事人双方就买卖房屋的意思表示达成一致即有效成立，而有效成立的合同对当事人双方均具有约束力，任何一方未按合同约定履行义务，均应承担相应的违约责任。涉案合同签订以后，张**即依约向恒**司支付了150万元的购房款，但恒**司却并未履行“在2013年11月30日前，将经综合验收合格的商品房交付张**使用”的合同义务，其在涉案房屋所有权尚未转移给买受人之前，又将房屋作为抵押物抵押给银行并获取相应的贷款，其恶意违约的行为，直接导致张**无法取得房屋、合同目的无法实现的法律后果。恒**司抗辩称张**在购房时即已知道房屋被抵押的事实，但对此未能提供证据予以证明，故不予采信。张**主张恒**司返还其已付购房款及利息、并承担已付购房款一倍赔偿金的请求合理、合法，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决：一、解除张**与新疆**限公司签订的《商品房买卖合同》；二、新疆**限公司返还张**支付的购房款150万元；三、新疆**限公司支付张**支付的购房款利息131625元【150万元x4.875‰x18个月（2013年9月1日至2015年3月1日）】；四、新疆**限公司赔偿张**150万元。一审案件受理费31853元（张**已预交），由新疆**限公司承担。

恒**司向本院上诉称：一审判决认定事实不清，判决有误。一、恒**司所售房屋系现房，随时可交付张**，不存在不交付房屋的事实。合同签订后张**迟迟不办理入住手续，一审认定上诉人恶意违约直接导致张**无法取得房屋、合同目的无法实现的事实错误。二、判决恒**司赔偿150万元，适用法律错误。最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条所规定的惩罚性赔偿适用的前提是买受人无法取得房屋，上诉人将房屋抵押未导致被上诉人无法取得房屋和商品房买卖合同解除。该两条规定并不是必须赔偿已付购房款一倍，人民法院可综合具体情况在一倍之内确定赔偿数额。本案诉讼的原因并非恒**司单方原因造成，故请求将此案发回重审或依法改判。

被上诉人张**未提交书面答辩意见。本院询问中答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。签订合同当日张**即支付了150万元，根据合同应在2013年11月30日交房并办理入住手续，但截止我们诉讼之前房屋一直未交付，原因是房屋被恒**司抵押。恒**司的上诉请求不能成立，应予以驳回。

本院查明

本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为，双方对返还预付款及支付利息无争议，本院予以确认。结合恒**司的上诉及张**的答辩，本案的争议焦点为：恒**司应否赔偿张**150万元。

根据一二审查明事实，恒**司与张**签订《商品房买卖合同》后，张**即依约向恒**司支付了150万元的购房款，但恒**司并未依约履行交付房屋的合同义务，且在出售涉案房屋时，故意隐瞒所售房屋已被抵押的事实，在房屋解押之后，仍未及时履行交付房屋义务，在未告知张**的情形下，再次将涉案房屋抵押给第三人，导致张**无法取得房屋、合同目的无法实现。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；该“解释”第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。据此，原审法院根据恒**司在签订合同前后均存在将涉案房屋抵押于第三人并导致合同解除的事实，判决其承担已付购房款一倍的赔偿责任，并无不当。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18300元，由新疆**公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月九日