新疆维吾尔自治区新华书店与乌鲁木齐**言培训中心租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告新疆维吾尔自治区新华书店诉被告乌鲁木**培训中心租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员古*美热独任公开开庭进行了审理。原告新疆维吾尔自治区新华书店委托代理人杜**，被告委托代理人普**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新疆维吾尔自治区新华书店诉称、原、被告于2008年11月6日签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于乌鲁木齐市，面积为2893平米的房屋经营使用。租金前三年每年60000元人民币，除第一年外其他年份的租金每年分两次交清，即在每年9月1日前付完当年的租金。2008年11月9日双方签订《新疆维吾尔自治区新华书店新疆民族出版大厦物业管理服务与收费协议书》，约定承租期内的水、电、采暖等收费标准，该协议约定如果乙方不能按时缴纳上述费用，除补交各项费用外另加收费总额3%的滞纳金。但被告2013年3月1日至2014年2月28日的租金、水电等费用至今未交。原告多次催交无果，提起民事诉讼，请求人民法院依法裁决判令被告支付欠原告租金350000元及利息26906.25元；2、判令被告支付物业，水电费103356.59元及其违约金3100.70元；3、判令被告承担本案的诉讼费；

被告辩称

被告乌鲁木**培训中心辩称、1、按照房屋租赁合同的约定，我方有权优先租赁的权利，可被告方存在欺骗情况，当时我方向原告方书面形式向原告方写过请求继续租给我方，让我们续租；2、我方在前期五年租赁期间有大面积的装修，就是因为合同上有优先权的约定，原告方的违约让我们在经济方面受到了很大的损失；

本院查明

经审理查明、2008年11月6日，原告新疆维吾尔自治区新华书店与被告乌鲁**培训中心签订两份《房屋租赁合同》（合同号均为GF-2000-0602，下面简称合同）。第一份《合同》约定：被告承租原告位于乌鲁木齐市延层，总面积为1588平米，合同签订时间为2008年11月6日，合同期限为5年，即2009年3月1日至2014年2月28日，2008年11月6日至2009年3月1日期间是被告乌鲁**培训中心免费装修时间，租金总额为185万元，租金支付方式为第一年至第三年每年租金35万元，第四至第五年租金为40万元。租金在签订协议时首付年租金50%，装修时间后当日付清剩余50%，后四年租金每年分两次付清，在当年初十日内付租金50%，满六个月当日付剩余50%，租赁房用途为教学办公。《合同》第十五条第六款约定：“根据乙方要求租赁期意向定为10年，甲方原则同意乙方意向租期，但租赁期限为五年签一次，后五年租赁合同租金计算要根据市场价格的变化双方协商确定”。该《合同》还约定：承租人所欠各项费用一万元以上，出租人有权解除合同。第二份《房屋租赁合同》约定，被告承租原告位于乌鲁木齐市，总面积为1305平米，合同期限为5年，即2009年3月1日至2014年2月28日，2008年11月6日至2009年3月1日期间是被告乌鲁**培训中心免费装修时间。合计租金为150万元，每年租金30万元，租金支付方式为签订合同时首付第一年租金的50%，即15万元；满六个月后付剩余租金15万元，后四年租金依照此支付方式支付。其他内容与第一分部合同相同。于2008年11月9日，双方签订《新疆维吾尔自治区新华书店新疆民族出版大厦物业管理服务与收费协议书》（下面简称协议），《协议》约定：水费按自来水公司现行标准每立方米3.98元，按计量表数次月5日交纳和收取上月费用；2、电费按乌市电业局行标准每度0.71元，按计量表数在次月5日交纳和收取上月费用；3、采暖费按市政府物价部门现行标准每平方米22元，按租用面积在供暖前10日内一次性付清；4、物业管理综合服务费标准，甲方依据实际发生的相关费用计算，暂定每平方米2.50元交纳和收取；5、如果乙方不能按前述约定交纳费用，除补交各项费用外，另加收费用总额3%的滞纳金。于2014年7月4日、2015年3月9日、2015年4月15日原告书面通知被告交纳欠款。被告工作人员米**签收。但被告从2013年3月1日至2014年2月28日的租金、水电等费用至今未交，欠租赁费合计350000元，欠物业、水电费103356.59元。新华书店图书大厦部分楼层自主经营请求后，自治区新闻出版局同意区新华书店图书大厦部分楼层重新装修自主经营，使国有资产收益最大化，新华书店物业管理部于2014年1月28日通知被告房屋不再进行续租，要求其在2月28日前做好各项搬离工作，2015年3月9日，区新华书店店务会议根据中央八项规定和自治区《禁止超标装修办公场所》的要求，决定暂缓区店图书大厦整体开发，对部分楼层进行公开招标对外出租，2015年3月11日，区新华书店在乌鲁木齐晚报用两种语言广告，新华图书大厦5、6、9、10层对外出租，于2015年3月31日在新疆信息网发布公告新华书店新华图书大厦部分楼层出租进行了公开招标，到规定的截止时间一共有六家投标单位投标，最终海尔**限公司中标。

以上事实由GF-2000-0602两份《房屋租赁合同》、物业管理服务与收费协议书、《催交欠款通知》、《通知》，《招标文件》、《请示》、《催告继续履行合同通知函》，双方当事人在庭审中陈述等证据为证。

本院认为

本院认为，2008年11月6日，原告新疆维吾尔自治区新华书店与被告乌鲁**培训中心签订两份《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规请执行规定，应认定为合法有效。双方应按合同约定享受权利和履行义务。该案本案中，被告在履行合同中不按时缴纳租赁费，拖欠赁费合计350000元，拖欠物业、水电费合计103356.59元，其行为已构成违约。根据《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。该法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。依照法律规定，被告乌鲁**培训中心应当依法承担支付所欠租金和拖欠物业、水电费外，应按合同承担违约责任。据此本院支持原告要求被告支付欠租金350000元及利息26906.25元，物业、水电费103356.59元以及违约金3100.70元的诉求。

关于被告以“被反诉人（原告）新华书店通过欺骗，以及暗箱操作招投标等方式将包括反诉人承租房屋在内的房屋租赁给了新疆海**限公司，侵犯了反诉原告优先承租权，于2014年2月28日，租赁房屋收回，并闲置14月后才进行招标出租…”为由的辩解意见，本院认为，房屋优先租赁权，是指房屋承租人在房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下，优先于第三人承租的权利。目前，我国法律对承租人的优先租赁权，尚无明确规定。本案中虽然双方当事人在《房屋租赁合同》中特别约定，合同期届满后，被告具有优先租赁权，但是，这优先租赁权只是一种请求权，不能直接对物享有权利，要实现优先租赁权首先全面履行合同约定的各项义务，不得违约。另一方面，承租人提出续租的请求，提出续租一般要在租赁期限届满前的合理期限内提出，如果承租人未在合理期限内提出续租，应当视为承租人放弃续租，进而视为放弃优先租赁权。本案中，被告在履行欠五年的合同中，拖欠租金和物业、水电费，其行为已经表示合同违约。另一方面，原告虽然在乌鲁木齐晚报发布公开招租公示，但被告没有参加公开招租，其行为也表明放弃优先租赁权。因此，本院不予支持反诉原告优先租赁权的诉讼请求。综上述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定判决如下：

裁判结果

一、被告乌鲁木**培训中心支付原告新疆维吾尔自治区新华书店欠租金350000元以及利息26906.25元；

二、被告乌鲁木**培训中心支付原告新疆维吾尔自治区新华书店欠物业、水电费合计103356.59元及其违约金3100.70元。

案件受理费8550.45元（原告已预交），减半收取4275.22元，另一半4275.22元由被告乌鲁**培训中心负担。

上述款项由被告乌鲁**培训中心于本判决书生效后十日内付清，如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年四月十九日