克拉玛**有限公司与克拉玛依**限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人克拉玛**有限公司（以下简称伟**司）与被上诉人克拉玛依**限责任公司（以下简称鹏**司）房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2015）克*二初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伟**司之法定代表人刘**、委托代理人潘**，被上诉人鹏**司之法定代表人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2014年3月1日，鹏**司（甲方）与伟**司（乙方）签订了《厂房租赁合同》一份，约定伟**司承租鹏**司在九公里江都修理厂的厂房用于修理车辆，租赁期限为三年，自2014年3月1日至2017年3月1日，房租为每年60000元，伟**司自2014年3月1日起每半年支付30000元房租，水、电、暖费用由伟**司承担。合同另约定：“甲方不能随意更改乙方的房屋、场地使用权和大厂房南空地使用权，如有违约，违约金贰万元整。”2014年6月17日，伟**司搬离了江都修理厂。后鹏**司认为伟**司未经其同意擅自搬离房屋，伟**司仍应按照合同约定向其支付租金，双方协商未果，故诉至原审法院。

一审法院认为

原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案鹏**司、伟**司签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，该合同真实有效，双方当事人均应按照合同履行各自的权利和义务。鹏**司主张伟**司向其支付2014年9月1日至2017年3月1日期间的租金150000元，但按照双方约定，伟**司自2014年3月1日起每半年支付30000元租金，扣除伟**司已支付的30000元租金，其应在2014年9月1日、2015年3月1日分别支付30000元，现2015年9月1日之后的房租支付期限上未届满，伟**司仅需向鹏**司支付2014年9月1日至2015年8月31日期间的房租，故鹏**司要求伟**司向其支付60000元租金的诉讼请求，合法有据，原审法院依法予以支持。其他超出部分无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致，可以解除合同。伟**司辩称鹏**司、伟**司双方已经经过协商，鹏**司愿意解除合同，故伟**司搬离承租的房屋，并提供证人证言、《场地租赁合同》欲证实其辩解意见，但上述证据仅能证明其于2014年6月17日搬离房屋的事实，并不能证实其与鹏**司就解除合同的事宜已协商一致，且鹏**司不予认可，该合同并未解除，故伟**司的该项辩解意见无事实和法律依据，原审法院依法不予采信。伟**司辩称因鹏**司出租的房屋厂房位置问题，大车无法进入伟**司的修理厂地，且厂房污水横流，无法继续承租，故其搬离房屋，并提供照片欲证实其辩解意见，但上述照片无法证实其主张，伟**司亦未提供其他证据对其无法使用厂房予以佐证，且鹏**司不予认可，故伟**司的该项辩解意见无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。

关于鹏**司主张违约金的诉讼请求，鹏**司认为伟**司未按期支付租金，按照合同中“甲方不能随意更改乙方的房屋、场地使用权和大厂房南空地使用权，如有违约，违约金贰万元整”的约定，伟**司应向其支付违约金20000元，但该部分系双方对鹏**司随意更改房屋、场地使用权等违约行为的约定，并非对伟**司迟延支付租金后如何承担违约责任的约定。原审法院认为，违约金作为违约责任，应当根据合同的相关约定向对方主张，现鹏**司、伟**司双方未约定迟延支付租金的违约金条款，故鹏**司的该项诉讼请求无事实和法律根据，原审法院依法不予支持。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、伟**司于判决生效之日起三日内向鹏**司支付租金60000元；二、驳回鹏**司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

一审宣判后，上**隆公司对原审判决不服，向本院上诉称：原审法院认定有误。2014年3月1日，上**隆公司支付了30000元租金后开始使用被上诉人鹏**司的厂房。2014年6月17日，上**隆公司因无法使用该厂房，经被上诉人鹏**司同意，将水电费结算完，搬离了该厂房。上**隆公司想要书面解除租赁合同，但被上诉人鹏**司声称租赁合同原件找不见了，故双方协商一致口头解除了租赁合同。上**隆公司自搬离后没有再使用该厂房，不应继续承担租金。综上，请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人鹏**司要求上**隆公司支付租金的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人鹏**司答辩称：1、上**隆公司所说不属实，双方没有协商一致口头解除租赁合同。上**隆公司的车是重型车辆，平常都是开进厂房四至五天后再开走，一直到2014年冬天供暖时，还有车辆陆续进出，所以被上诉人鹏**司不清楚上**隆公司是在搬家还是在修车。2、不存在上**隆公司所说被上诉人鹏**司找不到合同原件的事情，被上诉人鹏**司多次打电话与上**隆公司协商解除租赁合同事宜，上**隆公司一直未做回应，既不解除合同，也不使用厂房。厂房一直处于空置状态，上**隆公司应承担相应的租金。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院二审查明，双方当事人签订的《厂房租赁合同》中关于违约责任的约定为：“备注：如遇甲方租用的房屋拆迁和乙方无关，甲方无条件退乙方剩余房款，或拿修车设备抵冲，本合同有效时间叁年，甲方不能随意更改乙方的房屋、场地使用权和大厂房南空地使用权，如有违约，违约金贰万元整，望大家遵守合约。”

另查明，上诉人伟**司结算完2014年3月1日至6月1日的水电费后，搬离九公里江都修理厂的厂房，另行租用克拉玛**易有限公司的厂房，租期为2014年6月15日至2015年5月14日。

本案查明的其他事实、认定的证据与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上**隆公司与被上诉人鹏**司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示。该合同内容不违反法律法规的规定，系合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为上**隆公司是否应当向被上诉人鹏**司支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依据本法第九十三条第一款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”上**隆公司结算完2014年3月1日至6月1日的水电费后，于2014年6月17日搬离九公里江都修理厂的厂房，另行租用克拉玛**易有限公司的厂房，以其行为明确表示不再继续履行租赁合同。因上**隆公司无证据证明其向被上诉人鹏**司发出解除合同的通知，被上诉人鹏**司亦不予认可双方合意解除合同，故属于上**隆公司单方解除租赁合同。被上诉人鹏**司明知上**隆公司未按时支付租金、厂房空置，应及时采取措施及时主张租金或要求继续履行，被上诉人鹏**司未在合理期限内向上**隆公司提出上述主张，故上**隆公司违约导致双方租赁关系已经实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上**隆公司违约解除租赁合同，应承担违约责任。因双方在租赁合同中并未约定单方解除合同的违约条款，应以被上诉人鹏**司的实际损失为标准确定上**隆公司的违约责任。被上诉人鹏**司主张2014年9月1日至2017年3月1日期间的租金150000元，根据上**隆公司于2014年6月17日搬离厂房、未交付下半年租金等行为，被上诉人鹏**司应当知道上**隆公司单方终止合同，应积极采取措施避免损失的扩大。但被上诉人鹏**司未采取积极措施，故导致损失扩大的部分，本院依法不予支持。因上**隆公司已交2014年3月1日至2014年9月1日的租金，对上**隆公司搬离厂房后的2014年6月17日至2014年9月1日的租金，本院酌情认定为被上诉人鹏**司的合理损失。故上**隆公司不应再向被上诉人鹏**司另行交付租金。

综上，上诉人伟**司关于《厂房租赁合同》已解除，其不应再向被上诉人鹏飞公司支付租金的上诉请求符合上述查明事实，合法有据，本院依法予以支持。原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销克拉玛依区人民法院（2015）克*二初字第260号民事判决书；

二、驳回被上诉人鹏**司的诉讼请求。

一、二审案件受理费3150元，由被上诉人克拉玛依**限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十日