廖**、新疆杰**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人廖**因商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团额*垦区人民法院（2015）额垦民初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人廖**及委托代理人腾光明，被上诉人新疆杰**有限公司的委托代理人任静雅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，原告新疆杰**有限公司以划拨方式取得位于第九师上户西路的地块的土地使用权，规划用途为商业，该工程为人防工程。该工程为人防工程，取得国家相关的工程建设许可、规划许可、施工许可及预售许可等。

2010年8月22日原、被告签订一份《商品房买卖合同》，被告以房款总金额为311857元从原告处购买位于第九师上户西街的第九师地下人防工程的商铺一间。

合同第六条约定，买受人于合同签订之日起七日内向出卖人交付首付款211857元，剩余房款100000元分期10年向银行贷款，并按银行规定按月付款。

合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。

合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房。如买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。

合同签订后，被告廖**向原告新疆杰**有限公司支付211857元首付款，余款100000元至今未付。在合同履行期间，原告未能按照合同的约定协助被告办理房地产权属证书，以及办理银行按揭手续。

一审法院认为

原审法院判决认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，买卖合同成立。双方当事人应遵守诚实信用原则严格履行合同。但合同签订后双方当事人没有完全履行自己在合同中的义务，双方都存在违约行为。

被告廖**未按约定支付剩余购房款100000元，根据双方订立的《商品房买卖合同》第六条约定，确定了向银行贷款支付余款，何时办理，双方当事人应当履行什么义务，无约定。按照双方当事人意思表示向银行贷款实为银行按揭，就需要双方共同办理方能实现银行按揭贷款的目的，尤其是杰**司作为商品房的出售方应起到主导作用。庭审中原、被告双方均未能提供证据证明何时才办理完银行按揭贷款手续，因此合同中对于购房余款给付期限约定不明，无法确定是哪一方的责任。现原告以被告违约为由，请求支付违约金的诉讼请求无证据证实，其主张不能成立。故原告要去被告支付剩余购房款的请求予以支持，原告以被告违约为由，请求支付违约金的诉讼请求不予支持。原告未在约定期限内协助被告廖**办理房地产权属证书，致使被告未获得权属证书，原告已构成违约。故被告反诉要求原告协助办理房屋产权证的请求应予支持，并应按照约定承担违约责任，向被告廖**支付违约金109.5元。另外，《商品房买卖合同》第一条约定“出卖人以划拨方式取得位于农九师上户西路的地块土地使用权”，该项约定明确了原告公司投资建设的建设用地系划拨形式取得，该土地使用权系国家所有，从法律和事实上不能办理土地使用权证。对此，被告仍然要求办理土地使用权证的反诉请求不能成立。

本院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、被告（反诉原告）廖**给付原告（反诉被告）新疆杰**有限公司房款100000元；

二、原告（反诉被告）新疆杰**有限公司于判决生效之日起30日内协助被告（反诉原告）办理房屋产权证，并支付违约金109.5元。

以上两项给付义务进行折抵后，被告廖**应当给付原告新疆杰**有限公司99890.5元，于判决生效之日付清。

三、驳回原、被告的其他诉讼请求。

本诉诉讼费1910元，由原告杰邦**有限公司负担825元，由被告廖**负担1085元，投递费200元由被告廖**负担，该款原告已预交，被告在给付欠款时一并给付原告；

反诉费525元，由原告杰邦**有限公司负担262.5元，由被告廖**负担262.5元，该款被告已预交。

宣判后，原审被告、反诉原告廖**上诉称，原审判决认定事实不清，判决驳回上诉人要求被上诉人按照合同约定为上诉人办理土地使用权证书的诉请有违法律规定和合同约定，请求二审法院改判被上诉人在合理期限内为上诉人办理土地使用权证书，如不能办理土地使用证，则应赔偿损失，按照无土地使用证房屋价值赔偿。判决被上诉人按照双方约定为上诉人办理购房余款的银行按揭贷款。

经二审审理查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，对于上诉人廖**仍然要求被上诉人**公司为其办理土地使用权证书的上诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”规定，本案中《商品房买卖合同》第一条项目建设依据约定“出卖人以划拨方式取得位于农九师上户西路的地块的土地使用权”，该项约定明确了杰**司投资建设的建设用地系划拨形式取得，属于地下人防工程，该土地使用权系国家所有，从法律上和事实上不能办理土地使用权证，对此，上诉人廖**仍然坚持办理土地使用权证的请求不能成立。对于上诉人要求按照无土地使用权证房屋价值赔偿损失的请求，其未提供足以证明遭受损失的相关证据予以证实，其理由不能成立。由于原、被告对于购房余款约定办理银行按揭贷款，此约定并未变更，购房余款仍然应由被上诉人杰邦**限公司协助上诉人办理，故原审判决结果第二项中判决被告廖**给付原告购房款99890.5元，于判决生效之日付清，与本案事实不符，对此，本院应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持新疆生产建设兵团额*垦区人民法院（2015）额垦民初字第93号民事判决第一项即：被告（反诉原告）廖**给付原告（反诉被告）新疆杰**有限公司房款100000元；第三项即：驳回原、被告的其他诉讼请求。

二、撤销新疆生产建设兵团额*垦区人民法院（2015）额垦民初字第93号民事判决第二项即：原告（反诉被告）新疆杰**有限公司于判决生效之日起30日内协助被告（反诉原告）办理房屋产权证，并支付违约金109.5元。

以上两项给付义务进行折抵后，被告廖**应当给付原告新疆杰**有限公司99890.5元，于判决生效之日付清。

三、原告（反诉被告）新疆杰**有限公司于判决生效之日起30日内协助被告（反诉原告）廖**办理房屋产权证，并支付违约金109.5元。

廖**向新疆杰**有限公司支付购房款99890.5元。此款由新疆杰**有限公司于判决生效之日起30日内协助廖**依合同约定办理商品房贷款。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费元1910元，由新疆杰**有限公司负担825元，由廖**负担1085元，投递费200元由被告廖**负担；反诉费525元，由新疆杰**有限公司负担626.5元，廖**负担262.5元。

二审案件受理费100元，由上诉人新疆杰**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月三日