新**学与新疆**理中心房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人乌鲁木**有限公司（下称金**公司）、新**学因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第569号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2006年8月9日，金**公司的法定代表人张**（乙方）与（甲方）物业管理中心签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于乌鲁木**疆大学北校区成教楼一、二、三、四和地下室共五层，建筑面积约3000平方米的房屋，甲方给乙方提供装修时间，甲方房屋租给乙方后，因楼体陈旧改变原装修，部分需要拆除又需要重新设计装修方案，甲方需给乙方提供设计、拆除、装修时间，2006年12月30日前为免租装修时间，合同签订后乙方需交设施押金5万元，在乙方使用设施期间，因乙方可用不可动的设施，如有老化自然损坏，由甲方及时修复或更换，如甲方提供的建筑物、设备、设施不合格或不能正常使用，造成一切后果及经济损失由甲方承担全部责任，合同期满或解除时，甲方应退还乙方押金5万元，租期从2006年12月30日至2011年12月30日，年租金43万元，第一年全年收取，第二年及后按季度付租。合同第六条约定：甲方必须提供经营所需的上下水、电、暖、消防、门前停车场等足够正常使用的设备设施，不得无故停用，也不得在乙方经营高峰期停用或检修及其他影响乙方经营的行为，如影响乙方正常营业，甲方应承担经济损失或者违约责任。合同第七条约定：乙方在租用期限内安装的可移动物品在迁出前必须自行拆除，但不能损坏原房屋可移动物品，如有损坏照价赔偿。租赁期间如乙方使用不当造成房屋损坏或其他损失，由乙方负责修复赔偿，因楼体或房屋需要投入固定财产或固定设施设备，费用由甲方承担（也可在乙方处预支或乙方垫付），因楼体房屋或甲方提供的设备设施损坏由甲方及时修复赔偿。合同签订后，金**公司对租赁的房屋进行装修并投入使用。

2012年4月16日，原审法院作出（2012）沙*三初字第348号民事判决，认定如下事实：1、金**公司使用期间，由于金**公司未按约定交纳租金、水电暖等原因，物业管理中心向原审法院分别提起诉讼。2、原审法院于2010年10月14日就金**公司欠付租金一案作出（2010）沙*三初字第1221号民事调解书，内容为：物业管理中心与金**公司所签订的位于新北路495号成教楼（幸运楼酒店）房屋租赁合同自2010年12月14日自行解除，金**公司于2011年1月14日前搬出涉案房屋，如未能及时搬出，可延续至2011年3月14日搬出……两公司之间的房屋租赁合同中第七条第四项垫付的资金按合同约定执行……该判决认定：两公司之间的房屋租赁合同合法有效，在履行过程中，金**公司未按合同约定的期限支付租金和水电暖费……由此认定合同不能履行的责任在金**公司的违约行为，现金**公司起诉主张的装修残值主要包括玻璃幕墙、海鲜池、室外装修等，因在（2011）沙*三初字第455号民事判决中已有部分涉及并进行了处理，且根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：“……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。金**公司所主张的装修装饰部分应由其自行负担，原审法院不予支持。对金**公司诉讼请求所主张的装饰设备设施物品，均属可移动物品，根据双方所签订的合同之约定：“乙方在租用期限内安装的可移动物品在迁出时必须自行拆除”的内容，金**公司要求物业管理中心对此部分物品进行赔偿，无事实和法律依据，亦不予支持。该案宣判后，金**公司不服提起上诉，新疆维吾尔自治区乌鲁**人民法院对一审认定事实及一审的该部分认定内容予以维持。

庭审过程中，金**公司向原审法院提交了5份2006年8月10日向物业管理中心递交的《申请》，［涉及内容：第1份“我承包你校北校区（原东海鱼村），现幸运楼酒店，为改善经营需增设投入固定资产（观光电梯一部），电梯位于北校区主楼南侧”、第2份“因需改善经营，公司计划投资将主楼南侧的玻璃幕墙进行改造，部分隔墙拆除（绝不影响建筑主体结构），望领导予以批准为谢”、第3份“我承包你校北校区（原东海鱼村），现幸运楼酒店，因经营需要投入固定资产（天燃气），才能保证酒店正常经营，望领导予以批准为谢”、第4份“我承包你校北校区（原东海鱼村），现幸运楼酒店，原后墙砖块太陈旧，高度也不够，及不安全不能再继续使用，极大影响了学校的美观。我计划申请将原来的后厨砖切墙建筑也固定资产投入，改造为全钢架结构，望领导予以批准为谢”、第5份“我承包新大北校区房子，厨房经市规划局、环保局检查，一不符合环保标准，二不安全属于危房需加固改造，为了美化学校环境，达到市政部门要求，我们将原危房加固二层彩板房，望领导予以批准为谢”］及1份2006年8月30日向物业管理中心递交的《申请》（涉及内容：因楼体和房屋需要投入固定财产和固定设施，需要建设燃气、消防、整体玻璃幕墙、中央空调水电地暖抗震加固钢架安装及二层彩钢房、地面楼梯外墙大理石、门窗电动门，此建设费用由校方承担先有我公司垫付，望校方领导给予批准为盼），物业管理中心要求对2006年8月30日《申请》中的：1、公章是否真实；2、公章的形成时间；3、申请主文、“同意申请”、“2006.8.30”及印章形成的先后顺序；4、公章、主文、“同意申请”、“2006.8.30”是否是同一时间形成申请笔迹鉴定，金**公司同意作此鉴定，双方均认可以2006年8月10日的5份申请中的印文作为鉴定比对的样材使用，新**学、物业管理中心亦对2006年8月10日的5份申请中的印文的真实性认可，原审法院遂委托西南政**定中心对以上鉴定事项进行鉴定，其鉴定结论为：1、印文与样本印文是同一枚印章所盖，但不能确定印文的形成时间；2、印文形成于“同意申请”、“2006.8.30”字迹之前，不能确定印文与正文字迹形成的先后顺序；3、不能确定《申请》正文、“同意申请”、“2006.8.30”三处字迹的形成时间，该鉴定报告送达双方当事人后，双方当事人均未提出异议。

该案在审理过程中，金**公司申请对其承租的楼体投入的中央空调、玻璃幕墙、外墙加固改造、彩板房、旋转楼梯、电动门、地面大理石等进行估价。原审法院委托新疆亚**询有限公司作此评估，其以2007年3月8日（幸运楼开张营业日）为基准日进行评估，评估结果为：1、酒店消防工程302347.97元（其中消防喷淋系统153302.84元、消防自动报警系统109045.13元、消防图纸设计费40000元）；2、酒店后堂土建及二层彩钢板房工程312401.95元；3、酒店后堂钢制旋转楼梯工程85170.45元；4、酒店外墙装修加固及玻璃幕墙工程585565.29元；5、酒店一楼大厅及楼梯间大理石工程833474.25元；6、酒店室内电力安装工程366299.48元（配电箱17917.73元，线路114081.76元，灯具234299.99元）；7、酒店室内采暖（一、二层地暖）安装工程67067.77元；8、中**新风系统工程（制冷系统480000元、排风设备50000元、消防排风系统40000元）；9、带展箱氟碳喷涂铝型材旋转门（含边门）220000元；10、后堂燃气安装工程60471.59元，以上合计3402798.75元。案件审理过程中，经询，金**公司与物业管理中心均同意按此鉴定报告（2007年3月8日的资产重置价值）作为金**公司起诉垫资的依据，但物业管理中心认为垫付资产仅涉及第2项即酒店后堂土建及二层彩钢板房工程和第6项中涉及的配电箱工程，而金**公司认为以上10项均为垫资项目，观光电梯实际没有安装。

在庭审过程中，金**公司提交了该楼现租赁给浙江凯**股集团公司的租赁合同以及税务发票（均为复印件），证明：该合同中就有相关金**公司垫资建设的设施，现在仍在使用并产生租金收益，合同和税务发票中列有辅助设施租赁费每年50万元，并逐年递增。物业管理中心和新**学认为税务发票是复印件不认可，合同后来又修改了，没有出租设施是为了避税，该楼已经没有金**公司投资的设施。

经查明，2006年9月8日，新**学于2006年9月8日收取金朝**司用电保证金20000元。金朝**司与物**中心签订租赁合同所涉及的房屋，产权人是新**学。物**中心为新**学下属独立法人企业。物**中心将该楼出租，新**学当庭认可是委托授权管理。

一审法院认为

原审法院认为，金**公司与物业管理中心签订的租赁合同，所出租房屋为新**学所有，物业管理中心虽然是以自己的名义与金**公司订立合同，但是出租行为是受新**学的委托和授权，所订立的合同不违反法律禁止性规定，合同合法有效，合同的权利义务应当由新**学承担，租赁合同对金**公司和新**学具有约束力，双方应当严格履行合同义务。物业管理中心作为受委托授权人，基于租赁合同产生纠纷，不应承担责任。

本案中，争议的焦点为固定资产投入的项目范围。依照合同法的相关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方在合同约定：“甲方必须提供经营所需的上下水、电、暖、消防、门前停车场等足够正常使用的设备设施，不得无故停用····”“因楼体或房屋需要投入固定财产或固定设施设备，费用由甲方承担（也可先在金**公司处预支或金**公司垫付）”。对此金**公司认为涉及估价报告中的10个项目，而新**学、物业管理中心认为不涉及垫资。针对双方争议事项，原审法院认为，一、双方合同第六条约定，甲方必须提供经营所需的上下水、电、暖、消防······，第七条第四款涉及因“楼体或者房屋需要”，合同明确了新**学必须提供即经营所需的上下水、电、暖、消防、楼体和房屋范围；二、金**公司依据2006年8月30日的申请要求新**学、物业管理中心支付垫资款，但该份申请中的部分内容已在2006年8月10日的5份申请中有所体现，且2006年8月10日的5份申请中已有物业管理中心盖章批准的意思表示。新**学、物业管理中心不认可证据的真实性，也无证据证明为伪证。且经过鉴定，该证明公章为物业管理中心所有，是先加盖公章后签字，确存在疑问，对该证据本院不能认定为伪证，但是也不能完全采信，应根据合同和实际履行情况判断，支持其中合理部分；三、金**公司已就合同解除后所遭受的装饰装修损失另案起诉并已处理完毕（因承租人即金**公司原因导致合同解除，其涉及的装饰装修损失由其自行承担），本案是金**公司基于同一份合同要求新**学、物业管理中心支付垫资款，依照合同约定的垫付款限定范围及“一事不再理”的民法原理，本案亦不应再涉及装饰装修部分的损失。鉴于以上情况，本院应依据合同，限制在上下水、电、暖、消防、因楼体或房屋等需要投入的固定财产或固定设施设备范围，区别出装修部分。故对评估报告中，1、酒店消防工程302347.97元（其中消防喷淋系统153302.84元、消防自动报警系统109045.13元、消防图纸设计费40000元）；2、酒店后堂土建及二层彩钢板房工程312401.95元；5、酒店一楼大厅及楼梯间大理石工程833474.25元；6、酒店室内电力安装工程131999.49元［评估为366299.48元（配电箱17917.73元，线路114081.76元，灯具234299.99元），应扣除灯具款234299.99元］；7、酒店室内采暖（一、二层地暖）安装工程67067.77元；8、中**新风系统工程570000元（制冷系统480000元、排风设备50000元、消防排风系统40000元）；10、后堂燃气安装工程60471.59元，以上合计2277763.02元，本院界定为涉案的垫资款，金**公司请求新**学支付垫资款，本院予以支持。对评估报告中，3、酒店后堂钢制旋转楼梯工程85170.45元；4、酒店外墙装修加固及玻璃幕墙工程585565.29元；6、酒店室内电力安装工程中灯具234299.99元；9、带展箱氟碳喷涂铝型材旋转门（含边门）220000元；本院认为，该部分属于装修部分，不应有新**学负担。遂判决：一、被告新**学向原告乌鲁木**有限公司支付垫付款2277763.02元；二、驳回原告乌鲁木**有限公司要求被告新大**中心承担连带责任的诉讼请求。

上诉人诉称

金朝**司不服一审判决，上诉称，我公司承租房屋后，为了正常经营使用，因楼体和房屋需要先后进行了消防改造、楼体、外玻璃幕墙、水、电、暖等各项固定财产和固定设备设施投入，在征得新**学同意后，共计投入300余万元，根据合同第七条规定此费用是应当由甲方承担，并且在2006年8月30日申请书中，双方已经明确：此建设费用由校方承担，先由我公司垫付。物**中心对此盖章同意。这已经充分的表明双方对于上述建设项目、以及项目建设费用的承担，均作出了明确无误的一致的意思表示，这是双方就此达成的新的协议，该内容真实合法有效，应当遵照履行，法院也应当尊重当事人的契约自由，按既有约定内容执行。并且原审法院未判决的项目是整个工程中不可分割的一个组成部分，新**学理应予以支付。请求依法改判新**学支付我公司垫付的酒店后堂钢制旋转楼梯工程85170.45元，带展箱氟碳喷涂铝型材旋转门（含边门）220000元。

被上诉人辩称

被上**大学答辩称，金**公司的诉求都是其开酒店的实际投入，不存在由甲方垫付或者赔偿的问题。不认可金**公司的上诉请求。

原审被告物业管理中心的答辩意见同新**学答辩意见一致。

新**学不服一审判决，上诉称，新**学不是本案的当事人，根本不应当当被告。金朝**司在租赁合同签订之后就知道本案争议的租赁物是新**学的，从2010年起与物业管理中心解除合同到之后双方一系列诉讼均未将新**学视为合同当事人。原审不顾法律规定，判决将不是当事人的新**学直接变更为被告，违反程序，严重违法。原审判决责任不清，法律关系混乱，判决内容认定错误，缺乏依据。原审判决将开酒店所需的投入认定为出租人必需的投入，违背基本事实。原审判决依据的是2011年的估价报告，该报告不是本案审理中作出的，且该报告只是对当时酒店投入的估价，并未区分是楼体需要的投入还是酒店经营所需的投入，也没有进行折旧，故该报告在本案中不具有合法性、关联性，不能作为定案依据。原审判决明显不公，损害了出租方的合法权益。请求撤销原审判决，驳回金朝**司的诉讼请求。

被上诉人金**公司答辩称，新**学作为委托人，根据合同法第四百零二条规定，房屋租赁合同应当直接约束新**学和金**公司。物业管理中心虽然是独立法人，但物业管理中心并不是出租人，因为物业管理中心既不是物业的产权人，也不是承租房屋后再转租的转租人。故物业管理中心并不是合法、适格的有资格出租房屋的独立出租人，而只是委托代理关系中的代理人，其权利义务应当由被代理人新**学承担。物业管理中心是受新**学委托，代产权人新**学进行的经营管理，故新**学和物业管理中心属于委托经营管理关系。另新**学收取了我公司的保证金，证明新**学实际上是真正的合同一方当事人。新**学作为楼房的所有权人、委托人和实际受益人，同时也是物业管理中心的实际控制人，对于本案应当承担付款责任。

原审被告物业管理中心的答辩意见同新**学上诉意见一致。

本院查明

本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。

以上查明事实有《房屋租赁合同》、（2012）沙民三初字第348号民事判决书、（2012）乌中民四终字第690号民事判决书、浙江凯**股集团公司房屋租赁合同以及税务发票、房产证、工商档案、新大校办（2004）56号文件、物业管理中心章程、新大计财处收据、《申请》、司法鉴定意见书、估价结论报告及异议书答复、当事人陈述和一审庭审笔录、询问笔录为证。

本院认为

本院认为，一、关于金**公司主张新**学、物业管理中心承担楼体固定资产投入问题。双方合同中约定“甲方必须提供经营所需的上下水、电、暖、消防、门前停车场等足够正常使用的设备设施，不得无故停用····”“因楼体或房屋需要投入固定财产或固定设施设备，费用由甲方承担（也可先在金**公司处预支或金**公司垫付）”。为此金**公司向物业管理中心提交了多份申请并得到批准。双方在原审法院作出的（2010）沙民三初字第1221号民事调解书中也明确物业管理中心、金**公司所签订的房屋租赁合同中第七条第四项垫付的资金按合同约定执行。以上事实可以认定在房屋租赁合同履行期间金**公司确垫付资金，且添附物已归出租方所有，原审法院根据双方合同和合同实际履行情况，确定了金**公司具体的垫付项目，符合本案客观情况，本院予以维持。金**公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。

二、新**学是否应当承担本案责任问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，物**中心出租的房屋产权人为新**学所有，物**中心受新**学的委托出租涉案房屋，在金**公司与物**中心签订房屋租赁合同时，金**公司是知道物**中心与新**学之间的代理关系的，故该合同直接约束金**公司与新**学，金**公司的垫付款，应由新**学承担付款责任。新**学关于其不应承担责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。新**学关于鉴定报告不能作为定案依据及应进行折旧的上诉意见，本院认为鉴定报告系原审中原审法院针对双方争议进行委托作出的鉴定报告，符合本案实际，应予认定。本案金**公司请求是支付垫付款，故不存在物品折旧问题。综上新**学的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉、维持原判。

二审案件受理费5877.56元（金**公司已预交），由金**公司负担。二审案件受理费25022.1元（新**学已预交），由新**学负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十七日