汤*与乌鲁木齐**理有限公司租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人汤*因租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出的（2015）水民三初字第637号判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月21日、4月12日公开开庭进行了审理。上诉人汤*、被上诉人乌**管理有限公司（以下简称乐**司）的委托代理人周*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2014年5月，汤*与乌鲁木齐**有限公司（以下简称港**公司）签订了《乌鲁木齐港惠橘城租赁合同》，约定汤*租赁港**公司位于港惠橘城第四层4B021号、建筑面积120平方米的经营场地，用于销售商品。租赁期限为3年，自2014年5月24日至2017年5月23日。合同中第三条约定：“按照每月每平方米租金人民币91.25元的租金标准，汤*每月应向港**公司缴纳租金人民币10950元，汤*须于每月5日前向港**公司缴纳当月租金，汤*经营时间不足一个月的，按实际经营天数向港**公司交纳租金。港**公司按商铺建筑面积缴纳物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米人民币16元，汤*应于每月5日前向港**公司支付当月物业管理费人民币1920元；空调制冷费按照每个制冷期每平方米人民币22元的标准执行，在供冷前一个月内，汤*需一次性向港**公司缴纳空调制冷费共计人民币2640元；采暖费按照每个采暖期每平方米人民币22元的标准执行，在供暖前一个月内，汤*需一次性向港**公司缴纳采暖费共计人民币2640元；汤*商铺所用的水费、电费、燃气费挂表单独计量、按月结算，并于每月5日前缴纳上月费用。水费标准为人民币3.98元每立方米，电费标准为人民币0.92元每度。”本案中，汤*自认其缴纳租金至2014年7月底，8月1日开始费用没有缴纳。合同中第十三条约定了合同解除及违约责任：“如汤*拖欠应缴款项两个月以上（含两个月），港**公司有权单方面解除本合同，且无须向汤*赔偿任何损失。港**公司根据上述情形单方解除本合同时应书面通知汤*，汤*接到通知后的次日按本合同第十四条的规定清理并交回商铺，结清一切费用并赔偿港**公司所遭受的一切损失，履约保证金不予退还”。本案中，2014年11月21日汤*收到了港**公司发出的解除合同通知书，并经公证，汤*在解除合同通知书上签字确认收到。汤*亦认可双方合同解除的日期是2014年11月21日。汤*自认其自收到解除合同通知书之日起因港**公司不让搬离并未搬离房屋，但汤*未能提供港**公司不让其搬离的证据。

一审法院认为

原审法院认为：港**公司与汤*签订的《乌鲁木齐港惠橘城租赁合同》意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汤*认可双方合同解除的日期是2014年11月21日，那么在合同存续期间的租金、物业费、采暖费，汤*理应按照合同约定履行支付义务。汤*自认其从2014年8开始未支付各项费用，故本院对港**公司要求汤*支付自2014年8月1日至2014年11月21日共计113天的租金、物业费的诉讼请求中的合理部分予以支持，对港**公司主张的汤*支付2014年至2015年度采暖费的诉讼请求，因合同于2014年11月21日解除，本院对自2014年8月1日至2014年11月21日的采暖费予以支持。《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，港**公司未能提供证据证明水费、电费的用量及空调制冷期的具体时间，依照双方的租赁合同的约定无法计算出相应的费用，故本院对要求汤*支付水费、电费、空调费的诉讼请求不予支持。《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第（二）款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。双方签订的合同第十三条中约定了“汤*接到通知后的次日按本合同第十四条的规定清理并交回商铺”，然而汤*并未提供有效证据证明其已于2014年11月22日将商铺交还港**公司，汤*在合同到期后继续使用租赁物，理应向港**公司支付占用期间的损失，对占用期间损失本院以双方租赁费用予以计算。对于港**公司主张物业费损失，因合同已经解除，双方并未续签合同，且港**公司未对实际造成物业损失的事实提供证据，本院不予支持。对于港**公司主张汤*支付滞纳金的诉讼请求，双方合同中并无此约定，亦无相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、汤*支付乌鲁木齐**有限公司租金40680元（10950元／月×12个月÷365天×113天）。二、汤*支付乌鲁木齐**有限公司物业费7133元（1920元／月×12个月÷365天×113天）。三、汤*支付乌鲁木齐**有限公司采暖费557元（2640元÷180天×38天）。四、汤*赔偿乌鲁木齐**有限公司损失共计42840元（10950元／月×12个月÷365天×119天）。五、驳回乌鲁木齐**有限公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，上诉人汤*不服原审判决，提出上诉称，1、一审认定向被上诉人支付租金及赔偿损失没有事实和法律依据。被上诉人未按招商时承诺的将五楼作为影视、娱乐场所，致使我承租的四楼卖场生意惨淡，被上诉人违约在先，不应收取租金。2014年11月，被上诉人单方违约，将场地出租给第三方，根本不存在我占用场地的情形，我也不应承担赔偿损失的责任。2、由于被上诉人违约在先，致使我无法经营，故不应承担物业费及暖气费。综上，请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人乐**司答辩称，上诉人自2014年8月开始未支付各项费用，根据合同约定，上诉人应承担物业费及采暖费。合同解除后，上诉人造成房屋空置时间是119天，应赔偿空置期间的损失。上诉人提出我方违约在先，未提供证据证实，因此，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的基本事实一致。

本院另查明：2015年8月6日，即在一审审理期间，乌鲁木齐**有限公司名称变更为乌鲁木齐**理有限公司，在工商部门办理了名称变更登记。

以上事实，有乌鲁木齐港惠橘城租赁合同、公证书一份、工商变更登记、一、二审庭审笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为，双方签订的租赁合同，真实自愿，不违反强制性规定，应认定为有效合同。该合同对双方均具有约束力。本案在合同履行过程中，上诉人汤*未按合同约定支付各项费用，其拖欠各项费用的行为已构成违约，致使被上诉人获取租金的合同目的不能实现。被上诉人按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使解除权，并以公证的方式进行了通知。该通知已送达上诉人，合同已解除。解除后汤*应及时将所租商铺返还，并支付租金、采暖费、物业费。上诉人汤*称商铺在合同解除后已返还给上诉人，未提供返还商铺的证据，故应承担在合同解除后实际占有商铺期间的占有使用费。原审法院按照租金标准计算占有使用费符合相关规定。上诉人汤*上诉称被上诉人没有按照招商时的承诺履行，违约在先，没有提交相关的证据证实，因此，其上诉理由本院不予支持。

根据法律规定，法人仅进行变更名称登记，其所享有的债权及应承担的债务不发生任何变化，由变更后的法人享有权利、承担责任。被上诉人乐**司在一审审理期间变更名称，应当向一审法院提供变更名称的事实。一审法院未予查明名称变更情况，判决变更前的名称享有权利不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决中对诉讼主体名称变更的事实未予查明，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出的（2015）水民三初字第637号民事判决；

二、汤*向乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司支付租金40680元（10950元／月×12个月÷365天×113天）；

三、汤*向乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司支付物业费7133元（1920元／月×12个月÷365天×113天）；

四、汤*向乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司支付采暖费557元（2640元÷180天×38天）；

五、汤*向乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司支付占有使用费共计42840元（10950元／月×12个月÷365天×119天）。

六、驳回乌鲁木齐**理有限公司的其他诉讼请求。

七、驳回上诉人汤*的上诉请求。

上诉人汤*须于本判决生效后十日内履行完毕。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2459.50元（乐**司预交），由乐**司负担381.88元，由汤*负担2077.62元。二审案件受理费2080.25元（汤*已交），由汤*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十一日