江苏泰**限公司与新疆**公司确认合同无效纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人**程有限公司（以下简称江**公司）因与被上诉**有限公司（原名中国**力建设公司，以下简称新**公司）确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民二初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭于2016年2月29日公开开庭审理了本案。上诉人江**公司的委托代理人潘*、被上诉人新**公司的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2014年10月14日，江**公司与新**公司就此前新**公司欠付江**公司债权8396919.41元签订一份《债务重组协议》，协议第3.2.1条内容：……以三辆车抵债58万元、四套房（位于新疆乌鲁木齐市天山区胜利路383号新疆**公司1号高层201室、202室、203室、204室，该四套房屋无房屋产权登记证及土地使用证，签订协议后该四套房屋所有权、处置权归江**公司所有）抵债423.3万元。债务减免及实物抵债后，新**公司应向江**公司清偿债务2072474元……。协议4.1条内容：新**公司应于2016年10月30日前分24次付清重组债务2072474元，每月支付86500元……。协议签订当日，新**公司向江**公司交接了抵债车辆和房屋。另查，抵债的四套房屋位于新疆乌鲁木齐市天山区胜利路383号新疆**公司1号高层住宅楼内，该高层住宅楼系新**公司开发建设，建设用地至建筑施工等均办理了相关手续，抵债四套房屋是新**公司的固定资产，新**公司有处置权。目前，抵债的四套房屋尚未办理房屋产权登记证及土地使用权证。又查，协议约定新**公司每月支付江**公司债务86500元，新**公司在按约履行。

一审法院认为

原审法院认为：本案焦点问题是双方签订的《债务重组协议》第3.2.1条中“以四套房（位于新疆乌鲁木齐市天山区胜利路383号新疆**公司1号高层201室、202室、203室、204室，该四套房屋无房屋产权登记证及土地使用证，签订协议后该四套房屋所有权、处置权归江**公司所有）抵债423.3万元”的约定是否违反法律、行政法规的强制性规定。江**公司诉称此抵债约定无法实现其通过再次出让的方式实现资金回笼的目的，违反了《城市房地产转让管理规定》第六条（六）项：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。原审法院认为《城市房地产转让管理规定》系管理性规定，不是效力性强制性规定，违反管理性规定并不必然导致合同无效。涉诉《债务重组协议》系双方当事人自愿签订，协议内容系双方的真实意思表示，未违反国家法律或行政法规的禁止性规定，属有效合同。涉诉《债务重组协议》签订后双方已实际履行。综上，江**公司要求确认其与新**公司2014年10月14日签订的《债务重组协议》中约定的以四套无所有权、土地使用权的房屋抵债423.3万元条款无效，要求判令新**公司偿还债务423.3万元的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审判决：一、驳回江苏泰**限公司要求确认其与新疆**限公司2014年10月14日签订的《债务重组协议》中约定的以四套无所有权、土地使用权的房屋抵债423.3万元条款无效的诉讼请求；二、驳回江苏泰**限公司要求新疆**限公司偿还债务423.3万元的诉讼请求。

上诉人诉称

一审宣判后，江**公司不服，向本院提起上诉称：2014年10月14日，双方当事人签订《债务重组协议》，其中3.2条重组债务项约定，新**公司将位于乌鲁木齐市天山区胜利路383号新疆电力建设1号高层四套无房产证、土地使用证的房屋作价423.3万元来抵偿其所欠我公司的债务。签订协议后该四套房屋所有权、处置权归我公司所有。原审法院基于新**公司已办理建设用地批准证书、房屋施工许可证，施工图批准书，就错误认定新**公司有权处置转让上述无证的房产。因为上述证书是建设工程开工前行政部门的行政审批和许可行为，约束对象为建设方。工程竣工验收合格后，房管部门及国土资源部门才颁发房产证与土地使用权证，约束对象为房屋所有人。每个证书都来源于独立的行政部门，职能不可相互替代。新**公司对其固定资产享有处置权的前提是依法合规。在没有房屋产权和土地使用权证的情况下，房屋的处置权是不应当包括对外转让权利的。原审认定新**公司有权处置转让无产权证的房屋是错误的。二、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全**大及其常委会制定的法律和**务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”全**大常委会制定的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。新**公司以无房屋产权和土地使用权证的房屋抵债行为违反了该法律的强制性规定，其交付给上诉人的房屋仅享有使用权，合同中承诺的所有权和处置权均无法实现，原审判决存在适用法律错误。故我公司不服一审判决，提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判以房抵债条款无效，判令新**公司向我公司偿还债务423.3万元，并由新**公司承担本案全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上**力公司答辩称：1.江**公司诉请没有事实和法律依据，根据物权法规定，当事人订立的不动产权合同自合同成立时生效，江**公司的诉请与合同效力没有关系，不影响合同效力。2.江**公司认为原审判决适用法律错误的理由不能成立，江**公司所说的法规是指无权的不得转让，不代表合同的无效，且不是强制性规定，《中华人民共和国物权法》颁布时间是在《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布之后，本案理应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。3.江**公司在水区法院已经起诉过，该院已经审理过，本案其上诉请求不应再得到支持。综上，请求二审法院驳回江**公司上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明事实与原审判决认定事实相一致。

本院认为

本院认为：围绕上诉人江**公司的上诉陈述，被上**力公司的答辩陈述，本院根据查明事实，依照相关法律规定，针对本案二审双方存在的争议焦点问题，认定意见如下。

本案双方当事人对《债务重组协议》第3.2.1条中约定以新**公司四套无房屋产权登记证及土地使用证的房屋，来抵偿新**公司所欠江**公司423.3万元债务的内容均无异议。而双方存在争议的焦点问题是该约定内容是否因违反法律法规的强制性规定而应认定为无效。此焦点问题涉及到不动产物权变动的原因与结果区分的问题，对此问题《中华人民共和国物权法》第十五条已作出明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”江**公司以抵债的四套房屋未办理房屋产权登记证及土地使用权证为由，而否认以房抵债的效力，显然是有悖该法律规定的。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”该条规定的内容只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件。不符合条件的，房地产登记部门可以不予过户，可以不让物权变动发生。因此该条规定应属于行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定即：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”基于上述法律规定，江**公司认为《债务重组协议》第3.2.1条中约定的以房抵债协议内容违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条的规定，应当属于无效条款的意见，显然与法相悖，本院不予采纳。基于《债务重组协议》第3.2.1条约定内容的有效认定，江**公司要求新**公司偿还其以房抵债的债务423.3万元显然也是没有事实与法律根据的。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审判决结果本院予以维持。江**公司的上诉请求改判的意见，有悖法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉**电公司向本院预交的二审案件受理费40664元，由其自行负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日