中房集团**限责任公司与安阳市**限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

中房集团**限责任公司（以下简称中房公司）与安阳市**限责任公司（以下简称卫东公司）租赁合同纠纷一案，均不服安阳市北关区人民法院（2014）北民初字第1550号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2001年4月8日，安阳中**有限公司（甲方）与安阳市**责任公司（乙方）签订一份《中兴大厦租赁契约补充条款》，该协议约定：乙方租赁甲方的中兴大厦地下一至二层和地上一至三层，建筑面积15746.91㎡，租赁期限为2001年8月1日至2014年7月31日止，期限为13年。经甲、乙双方商定，甲方承担的投资建设项目是：1、中兴大厦的供电……3、中兴大厦的给排水系统……乙方投资、垫资、承担的建设项目，仅在本契约有效期内具有经营使用权、管理权、维修义务，维修费用由乙方承担。契约终止后，所有乙方投资项目的产权自动归甲方所有。2010年7月6日，原告与被告就乙方投资续建中房大厦和配套项目的相关事宜签订一份《中房大厦续建和配套开发项目合作协议》，协议对投资续建中房大厦和后续租赁期限进行了约定，协议签订后，该协议双方未实际履行。2014年，在原、被告双方签订房产租赁合同即将到期时，原告于2014年6月4日向被告发出通知称：租赁合同即将于2014年7月底到期，现原告确定后续租金为800万元／年（不含税），每年递增5%，望被告于2014年6月10日前洽谈续签合同事宜，如2014年6月15日前未签合同，所产生的一切法律后果由被告承担。2014年6月6日，被告向原告发出商榷函称：租赁协议即将到期，被告多次要求与原告公司法定代表人见面商谈续签合同事宜，但长达18月一直没有得到原告的回应，认为原告提高租金的幅度高达122%不符合当前市场的实际情况，希望双方法定代表人见面详谈续签租赁协议事宜。后因双方未能就续签租赁协议达成一致意见，原告于2014年8月1日将被告租赁原告的房产大门封堵，被告无法再正常经营。现被告仍有部分货架在中兴大厦地下负一层。另查明，被告租赁原告中兴大厦的供电设施和给排水系统现登记在被告名下。安阳中**有限公司名称经过变更，成为现在的中房**公司，安阳市**责任公司名称经过变更，成为现在的安阳卫东购物公司。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订的《中兴大厦租赁契约补充条款》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应予保护。在双方签订的租赁合同到期后，在对后续租金存在分歧未能协商达成一致意见情况下，原告于2014年8月1日采用堵门的方式强行收回租赁物的行为，不符合法律的规定。在租赁合同到期后，守约方行使权利救济手段应当依法进行，从现行关于租赁合同的法律规定来看，在承租人存在违约情形下，法律并未赋予出租人有强行收回租赁物的权利，原告所采取的自助行为是以暴制暴的行为，如果这种行为得不到控制和限制，将会成为新的侵犯公民合法权益的行为。在本案中，原告于2014年8月1日将被告所承租的房产采取堵门并强行控制、收回租赁物的情况下，被告已丧失了对租赁物占有、使用和收益的权利，此时的租赁物已为原告占有和使用，在此情况下，原告请求被告支付2014年8月1日至2014年11月28日期间2630137元占用费以及支付从2014年11月29日起至被告腾清租赁房屋地下室负一层货架之日的占用费用的请求，于法无据，不予支持。被告在双方签订的租赁合同到期未就后续租赁事宜达成一致意见的情况下，应按合同约定将租赁物返还给原告，对于在被告租赁期间以被告名义因所租赁房产办理的供电设施和给排水系统相关手续，应协助原告办理过户手续。对于原告请求判令被告清除租赁房屋地下室负一层货架并协助原告办理卫东购物广场所有供电设施及给排水系统过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。被告称双方曾于2010年7月6日签订一份《中房大厦续建和配套开发项目合作协议》，该协议约定被告租赁的房产2014年到期后仍由被告继续租赁，租赁期限可在法律框架内调整为20年，原租金不变的抗辩理由，因该协议并未实际履行，对其抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告安阳市卫东购物广场**公司于本判决生效后十日内清除租赁原告中房集团**限责任公司中兴大厦地下室负一层的货架；二、被告安阳市卫东购物广场**公司于本判决生效后十日内协助原告中房集团**限责任公司办理中兴大厦供电设施和给排水系统的过户手续；三、驳回原告中房集团**限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费30045元，由原告中房集团**限责任公司29845元，由被告安阳市卫东购物广场**公司负担200元。

上诉人诉称

中**司上诉称，双方2001年4月8日和2001年12月28日签订了租赁合同，上述合同期限届满之前我公司就合同续约及相关事宜与卫**司多次沟通，并通过多种方式通知卫**司和商户办理续约或者腾房手续。2014年6月4日我公司书面通知卫**司其在同等条件下具有优先租赁权，卫**司回复租金过高。6月下旬卫**司经理乔**在我公司协商租金事宜未果后，当即表示不再续租。我公司2014年7月8日书面正式通知卫**司在2014年7月31日之前腾清，2014年7月16日我公司向卫东购物广场商户发出紧急通知，我公司将在8月1日起对购物广场进行整改和施工，希望所有商户提前做好撤离工作，但是卫**司在合同届满之前既不与我公司协商续租事宜，也不撤离商场，继续无故占有房产。由于我公司和卫**司没有达成合议，我公司便与商丘**有限公司签订了案涉房产的租赁合同。由于卫**司无正当理由继续占有房产，使我公司与德士**公司的合同无法履行，我公司采取了自助行为，并没有侵犯卫**司的权益，直到2014年11月29日，大厦才正常营业，卫**司给我公司造成较大损失，依据侵权责任法第十九条的规定，卫**司应当承担我公司租金损失2630137元。原审以我公司收回房产不合法为由不支持我公司的诉求错误，我公司行使救济权利法律并不禁止，我公司的自助行为避免了双方更大的损失。卫**司的损失是由于其自身侵权行为所致，应当由其自行负担。要求判决卫**司赔偿2630137元。

卫**司上诉称，我公司在原审时就提供了双方2001年4月28日、12月28日、2010年7月6日的协议，还提供了中**司注册信息查询单、股东（燕松）主体资格证明，中**司法人授权委托书，股东声明、燕松的通知、照片等证据，能够证明双方租赁合同期限已延长至20年，2014年6月4日我公司收到中**司要求增加租金的通知，但由于中**司股东内部矛盾，我公司无法核实该通知的真实性，我公司6月6日向中**司发出商榷函，要求双方法定代表人见面继续详谈合同续租事宜，要求中**司提供有效的股东会议决议。原审判决没有采纳我公司的有效证据，认定双方租赁合同期满，作出的判决明显不当。要求撤销原审判决第一、第二项，改判双方租赁合同继续履行。

被上诉人辩称

中**司答辩称，双方合同约定的租赁期限是13年，合同到期后卫东公司继续无理由占用我公司房产，作为出租方，我公司有权收回房产。燕*本人未经任命及授权擅自与他人签订合同，损害了公司的合法权益。现我公司与德士**公司的租赁合同已经实际履行。**公司上诉理由和请求不能成立。

卫**司答辩称，双方2010年7月6日又签订了合作协议，租赁期限调整为20年，租金不变，该协议也是双方的真实意思表示，由于中**司股东存在分歧，我公司要求与中**司法定代表人见面，目的是更好的履行双方签订的协议。由于中**司股东分歧，中**司印章被抢走，我公司依据燕*出具的通知声明等文件，有理由相信中**司出具的相关手续不是该公司的真实意思表示，中**司就本案事宜没有召开过任何股东会议，燕*也找不到中**司董事长。中**司要求赔偿损失的请求不能成立。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明，本院审理期间卫**司申请证人燕*出庭证明，燕*认可双方2010年7月6日双方当事人签订的协议。

本院认为

本院认为，中**司要求卫**司赔偿损失，卫**司要求继续履行租赁协议。双方签订的《中兴大厦租赁契约补充条款》租赁期于2014年7月31日到期。双方签订的《中房大厦续建和配套开发项目合作协议》对卫**司来说，合同权利是租赁期限延长至20年且租金不变，合同义务是对中兴大厦进行再投资建设，但卫**司没有履行对大厦进行投资建设的合同义务，依据权利义务对等原则，也就不能享受合同权利。2014年7月之前，中**司致函卫**司，要求协商续租事宜且告知卫**司享有优先权，说明中**司因《中房大厦续建和配套开发项目合作协议》未实际履行，不认可该协议约定的延长租赁期限的条款。中**司2014年7月8日书面正式通知卫**司在2014年7月31日之前腾房，2014年7月16日向卫*购物广场商户发出紧急撤离通知，说明中**司善意履行了双方原合同义务。因此造成本案纠纷的原因在于卫**司租赁期满后没有及时腾房，但中**司于2014年8月1日封堵卫*购物中心的大门，造成卫*购物中心被迫停业，同时也造成不良的社会影响，该行为于法无据，双方纠纷不适用自助救济手段，中**司采取的自助行为不应当得到法律的支持。中**司要求判决卫**司支付2014年8月1日至2014年11月28日期间2630137元占用费以及支付从2014年11月29日起至腾清租赁房屋地下室负一层货架之日的占用费用的请求，于法无据，不予支持。现中**司已收回租赁房产，卫**司已丧失了对租赁房产占有、使用和收益的条件，卫**司租赁期间以其名义办理的供电设施和给排水系统相关手续，卫*应协助中房办理过户手续。中**司请求判令卫**司清除租赁房屋地下室负一层货架并协助中**司办理卫*购物广场所有供电设施及给排水系统过户手续的请求，依法应予支持。综上，双方当事人的上诉人理由均不能成立，上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30045元，由中房集团**限责任公司负担29845元，安阳市**限责任公司负担200元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月六日