上诉人郭**因与被上诉人内黄国**限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**因与被上诉人内黄国**限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省内黄县人民法院（2015）内民二初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭**，被上诉人内黄国**限公司（以下简称国鳌公司）委托代理人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，原告郭**与被**公司于2011年2月10日签订了一份商品房买卖合同，购买被**公司开发的美景天成第4号楼2单元1层西户房屋，建筑面积129.03平方米，每平方米1782元，合款229900元。该合同第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2011年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（3、双方协商解决）”。该合同第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：房屋交付使用时水通、电通、路通、场地平整。”美景天成住宅小区4#楼于2011年5月30日施工完成，于2011年7月16日经安阳市鑫**限责任公司内黄分公司综合验收合格，室内给排水、电气照明功能齐全。另查明，被**公司于2011年7月19日电话通知原告交房，2012年4月4日原告郭**领取了该房钥匙。

以上所述，有原告郭**提供的商品房买卖合同、华**司发票、房屋租赁合同；被告国**司提供的2011年7月16日质量评估报告、美景天成一期交房通知明细表以及当事人的当庭陈述证实，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。

一审法院认为

原审法院认为，本案争议的主要焦点是被告国**司是否违约，原告郭**的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据。原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，予以确认。被告国**司作为开发商未按合同约定于2011年5月1日前履行交房的责任，应当承担相应的违约责任。关于本案房屋的实际交付时间，原告认为至今被告仍未交房，但根据原、被告提供的证据，结合双方当事人的陈述，能够认定被告国**司于2011年7月19日电话通知原告交房，原告直到2012年4月4日才领取了房屋钥匙，该责任不在被告，故认定交房时间应为2011年7月19日。因双方当事人约定自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房价款万分之二计算违约金，故原告要求自2011年5月2日起至2011年7月19日之日止的违约金，予以支持。关于原告认为被告办理房产证才算交房问题，法院认为，办理房屋权属证书和交房不是同一法律事实，办理房屋权属证书有相应的法律规定，原、被告之间的房屋买卖合同第十四条约定就办理权属登记问题“双方协商解决”，故就办理权属证书问题，原、被告应当先协商解决。关于原告郭**要求被告承担水通、电通的违约责任，因该楼已于2011年7月16日经安阳市鑫**限责任公司内黄支公司综合验收合格，室内给排水、电气照明功能齐全，故对该项诉讼请求不予支持。关于原告郭**要求被告承担路通、场地平整的违约责任，因原告没有提供证据证明，故对该项诉讼请求亦不予支持。被告国**司辩称原告的诉请不明确，因原告要求被告支付违约金和损失费85458.54元，诉讼请求明确具体，故对被告国**司的该项辩称理由不予支持。原告诉请交房时通讯线路、有线电视线路入户，被告辩称该部分不属于商品房买卖合同审理的范畴，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告内黄国**限公司应于本判决生效后十日内向原告郭**支付自2011年5月2日起至2011年7月19日之日止的逾期交房违约金，按购房款总额人民币229900元每日万分之二计算；二、驳回原告郭**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元，由原告郭**负担1886元，被告国**司负担50元。

上诉人诉称

宣判后，郭**不服上诉称，原审判决认定被上诉人国鳌公司迟延交付商品房的期限为2011年5月2日至2011年7月19日错误，事实上被上诉人至今未完成房屋的交付。一、房屋的移交应当按照双方签订《商品房买卖合同》的规定，对购房面积进行勘验、确认，验收合格后通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单，出卖人须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能以被上诉人国鳌公司自己编写的电话通知单认定房屋已交接。二、被上诉人国鳌公司验收手续不全，住房配备的热水、天然气等设施未竣工、验收。因此上诉人郭**所购房屋至今未移交，故请求二审法院撤销原判，支持一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人国鳌公司答辩称，房屋的销售是委托销售公司进行的，电话通知、记录是销售人员完成和记录的，可以证明已通知上诉人交房的事实。热水、天然气问题不属于《房屋买卖合同》范畴，属于物业服务的范围，法院不应在房屋买卖合同中审理。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。

本院查明

经二审审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致。

本院认为

本院认为，上诉人郭**请求被上诉人国**司支付其违约金和损失费85458.54元，但并没有就其主张的损失费提供相应的证据，其在一审中提交的三份《房屋租赁合同》，与被上诉人提交的美景天成一期通知、交房明细表相矛盾，明细表显示被上诉人已在2011年7月19日通知上诉人交房，上诉人在2012年4月4日拿走所购房屋的钥匙，并予以签字，故上诉人以房屋未交付而租赁房屋造成损失的主张不予支持。关于迟延交付房屋的时间，根据上诉人和被上诉人2011年2月10日签订《商品房买卖合同》第八条的规定：被上诉人应当在2011年5月1日之前向上诉人交付房屋，因被上诉人未交付，故应当从2011年5月2日起按照合同第九条约定向上诉人支付逾期交房违约金。因被上诉人提供证据证明于2011年7月19日通知上诉人交房，虽然上诉人予以否认，但却未提供相反证据证明，并其已实际入住，故原审法院认定逾期交房的期间为2011年5月2日至2011年7月19日并无不当。至于上诉人主张不符合交房条件，依据合同第十一条规定，买受人可以拒绝交接，但实际上诉人已经接受，视为放弃相关权利，上诉人该项理由不能成立。上诉人上诉称被上诉人国**司验收手续不全，住房配备的热水、天然气等设施未竣工、验收，因与本案不属同一法律关系，亦不能证明上诉人主张的违约和损失，故对该项理由不予认可。综上，上诉人郭**的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1886元，由上诉人郭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日