申**与河南中**有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告申*双与河南中**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日作出受理决定，立案后向被告河南中**有限公司送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼材料，向原告申*双送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理，原告申*双的委托代理人郑**，被告河南中**有限公司的委托代理人孙**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2011年11月10日原、被告签订了房屋买卖合同，约定购买被告开发的中海欧凯龙5号商住楼2单元13层1302号房。建筑面积106平方，每平方3536.73元。合同第八条和第十五条约定，被告承诺交房期限为2012年8月31日；承诺原告取得该房产证的期限为2013年8月31日。原告如约履行了合同义务，支付了全部房款，但被告却违反合同约定，不仅延迟交房，而今房产证至今没有音信。根据合同第十五条约定“买受人不能在规定期限内（合同约定的出卖人交房后365天）取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。综上，被告至今未给原告办理房产证的行为已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、确认本案争议的房产中海欧凯龙5号楼2单元13层1302号房产归原告所有；2、被告立即履行办理房屋产权登记的资料提交房产管理部门和土地管理部门并协助办理房屋产权证的义务；3、被告立即按合同约定支付逾期未办理房屋产权的违约金27360元（截止2015年8月31日），从2015年8月31日至取得房屋产权证之日，除按合同约定的日万分之一支付违约金外，另按照同期银行贷款利率的两倍支付利息；4、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告河南中**有限公司辩称，1、办理房产证是房地产行政机关的职权，因此原告要求被告支付逾期办证违约金无法律依据，并且原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条也未约定原告取得房屋产权证的具体期限，因此原告要求支付逾期办证的违约金无事实依据。2、原告曾经就双方之间房屋买卖合同纠纷诉至山**院，主张逾期交房的违约金及利息，在法庭审理过程中，双方达成了调解意见，并经法院确认出具调解书，被告已经按照双方的调解意见履行完毕；后双方再次就商品房买卖合同事宜进行协商，原告向被告出具了收条并承诺不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼，其也承诺与被告不再有任何纠纷，而原告本案的诉讼请求也属于商品房买卖合同的一部分，因此，原告无权再次主张权利。3、逾期交房必然会造成办证时间向后推迟，两者存在着必然的时间联系，这一点原告在起诉主张被告逾期交房违约问题以及与被告协商调解时就应当很清楚，因此其对于自己所在收条中所承诺内容的前提和后果也应当完全理解，故原告实际上已经放弃了对同一商品房买卖合同的其他请求权利，更不应再以同一事实让被告承担两次违约责任。4、原告购买房屋的付款方式为按揭贷款，也就是说原告的房屋实际上受到了抵押权的限制，即使办理了房产证也会同时抵押给他方，因此没有房产证并未影响原告的生活居住，也没有给原告造成任何损失，因此原告主张违约责任不合理。5、本案系商品房买卖合同纠纷，属于债权纠纷，而原告增加诉讼请求要求确认房屋所有权属于物权纠纷，两者不是同一法律关系，其也不属于合同内容，该请求与被告无关，因此不应当在本案中审理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：原告诉讼请求的事实和法律依据。

围绕争议焦点，原告提交下列证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、商品房买卖合同一份，证明原被告之间签订房屋买卖合同，被告应当依法全面履行合同的全部义务，但被告违反合同约定，未在2012年8月31日顺延365日以内办理产权登记的违约事实，还证明违约责任应该如何承担；3、购房收据一份，证明原告已经完全履行义务；4、契税完税证一份，证明指向同证据2、3。

被告质证意见为，对上述证据真实性均无异议，但对证明指向有异议，虽然双方在商品房买卖合同中约定了办理产权的期限，但是原被告在2015年5月4日已经就商品房买卖合同的相关事宜予以协商处理，因此原告再次要求被告承担违约责任于法无据。

围绕争议焦点，被告向**提交下列证据：1、入住流程表一份，证明被告在2014年2月10日将涉案房屋交给原告使用；2、收条一份，证明被告向原告赔偿违约金21000元，并且双方约定了就该商品房买卖合同不再有任何纠纷，该约定属于原告真实意思表示，应受法律保护，因此原告无权就该商品房再次起诉；3、（2014）山民二初字第00789号民事调解书一份，证明原被告之间已就商品房买卖合同达成一致意见，且已履行完毕，原被告之间就商品房买卖合同不存在任何争议，配合办理房产证也属于商品房买卖合同的一部分，原告的诉讼请求无事实和法律依据。

原告申*双质证意见为，对证据1与本案无关，因为2014年2月10日的入住流程表恰恰证明了被告延期交房，2012年8月31日是合同约定的交房时间，但被告2014年2月10日才交房，交房已经违约一年半，作为被告不能拿自己违反法律规定违反合同约定作为对方抗辩延期办证的理由，按照合同约定产权登记的时间应当是2013年8月30日，2014年2月10日才交房，足以证实被告违反合同约定的事实；对证据2，该条严格说是法律界定的霸王条款，收到21000元及签字应当是本人所写，但是该条的其他内容并非原告所写，根本不是原告真实意思表示，该收到条与人民法院生效的法律文书自相矛盾，原告领的调解书的第三条明确约定双方就此事别无其他纠纷，该此事特指延期交房的事实，并不涉及其他纠纷，该收到条系被告擅自篡改调解书的内容擅自强加于原告，排除限制原告权利、免除被告责任的条款，根据消费者权利保护法第26条的强制性规定含有前款内容属于无效，该收到条违反了合同法的第52条的强制性规定，该收到条以法院的调解书合法形式掩盖开发商的非法目的，同样也是违反法律行政法规强制性规定的情形，因此被告出示的证据无论在形式上和内容上都不合法，不能作为定案依据和被告免责理由；对证据3，真实性无异议，但与本案无关，该调解书特指延期交房达成的一致意见，支付的也是延期交房的违约金，并非延期办证的违约金。

本院依法对原、被告提交的证据认定如下：原被告提交的证据均能证明案件相关事实，本院均予以认定。

根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，本院对本案事实确认如下：2011年11月10日原告申*双与被告河南中**有限公司签订了一份商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00005321），约定：原告购买被告开发的中海·欧凯龙5号商住楼2单元13层1302号房，建筑面积106平方米，每平方米3536.73元，总价款374893元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房单体验收合格……。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告于2011年11月10日向被告支付总房款的30%即114893元，剩余总房款的70%即260000元办理按揭贷款，被告于2013年12月29日向原告出具了260000元的收据。2014年2月10日被告向原告交付前述房产，并办理了交接手续。2015年5月4日，原告申*双向被告河南中**有限公司出具收条一份，载明：“今收到河南中**有限公司违约赔偿金21000元（大写贰万壹仟元整）。本人承诺收到该款后不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼，本人同时承诺对本次和解予以保密，保证不与他人沟通。收款人申*双”。2015年5月21日，原、被告双方就正在本院诉讼过程中的逾期交房违约纠纷一案达成调解协议，本院出具（2014）山民二初字第00789号民事调解书，调解协议内容为：一、被告河南中**有限公司于2015年5月21日向原告申*双支付违约金后（违约金数额已由原、被告商定并已履行完毕），原告申*双自愿放弃其他诉讼请求，被告河南中**有限公司自愿放弃反诉请求；二、原告申*双就违约金数额有对外保密的义务；三、双方就此事别无其他纠纷。2015年6月17日，原告以被告逾期办理房产证为由将被告诉至本院。以上为本案事实。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，原、被告约定了房产的交付时间和向产权登记机关提供办理权属登记资料的时间，上述约定是双方真实意思表示，合法有效，被告应当按约定履行向产权登记机关提供办理权属登记资料的义务。原告向被告出具的收条中承诺收到违约赔偿金后不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼，上述承诺是对自己合法权利的放弃，是双方对被告在该房屋买卖合同中现实已经发生的违约责任的处理，并未违反法律的规定，又构成新的民事法律行为，且原告已经实际收到被告支付的违约赔偿金，原、被告之间在商品房买卖合同基础上成立了新的民事法律关系，对双方具有法律约束力，故原告要求被告按照合同约定向房产管理部门和土地管理部门提供办理房屋产权登记相关资料的诉讼请求本院予以支持，要求被告支付未办理房产证的违约金的诉讼请求本院不予支持。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张收条中收款人（原告）承诺的内容是被告强加的、不是收款人（原告）真实意思表示，但原告提供的证据不能证明其主张，故其辩解本院不予采信。本案中对于涉案房产的物权归属问题，原告作为利害关系人申请本院确认权利没有法律依据，故其要求确认争议房产为原告所有诉讼请求本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南中**有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由被告河南中**有限公司提供的资料报产权登记机关备案；

二、驳回原告申**的其他诉讼请求。

案件受理费484元，由原告申*双承担384元，由被告河南中**有限公司承担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日