汪*与河南中**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告汪*与被告河南中**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日作出受理决定，立案后向被告河南中**有限公司送达了起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书等法律文书，向原告汪*送达了开庭传票、举证通知书等法律文书。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理，原告汪*及其托代理人郑**，被告河南中**有限公司的委托代理人孙**、缑*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2011年11月19日原、被告签订了房屋买卖合同，约定购买被告开发的中海欧凯龙5号商住楼3单元15层1503号房。建筑面积106平方，每平方3547.17元，总价款376000元。购房合同约定，交房期限为2012年8月31日，取得房产证的期限为2013年8月31日。原告如约履行了合同义务，支付了全部房款，但被告却违反合同约定，不仅延迟交房，而今房产证至今没有音信。根据合同第十五条约定“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。综上，被告至今未给原告办理房产证的行为已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告协助办理房产证，按照合同约定向房管局提供办理房产证的相关资料。2、被告支付未办理房产证的违约金（截止2015年8月31日）27448元。从截止日至取得房产证之日，除按合同约定的日万分之一支付违约金外，另按照同期银行贷款利率的两倍支付利息。3、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告河南中**有限公司辩称，1、原告汪*虽然没有起诉过被告，但双方已经就房屋买卖合同履行过程中存在的问题私下协商解决完毕，其也书面承诺与答辩人不再有任何纠纷，保证不再以任何方式和理由主张权利，因此，针对双方商品房买卖合同履行过程中存在的问题纠纷，被答辩人无权再次主张权利，办理房产证是行政机关的职权，被告仅有配合的义务，因此原告要求被告为其办理房产证的请求不能成立；2、逾期交房与逾期办证之间本身就存在着必然的时间联系，这一点被答辩人即原告在起诉或主张答辩人逾期交房违约问题时就已经明知超出了合同约定的交房和办证时间，因此其在调解时对于自己所承诺内容的前提和后果完全理解，故被答辩人实际上已经放弃了对同一商品房买卖合同的其他请求权利。综上，答辩人认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。

根据原、被告诉辩意见，经合议庭评议，归纳本案争议焦点为：原告诉讼请求的事实和法律依据。

围绕争议焦点，原告提交的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、商品房买卖合同一份，购房收据两份，契税完税证一份，证明原被告之间签订房屋买卖合同，合同约定明确证实了被告违反合同约定至今未办理房产证的基本事实，证明原告请求违约金的合同依据，原告依约全面履行了合同，支付了全部房款，缴纳了契税；被告违约的基本事实，证实了原告诉讼请求的依据。

被告质证意见为，对证据1真实性无异议，对证据2真实性均无异议，对证明指向有异议，被告与原告已经就违约交房和办证的事宜于2014年7月21日调解履行完毕，双方已不存在其他纠纷，其诉讼请求不能成立。

围绕争议焦点，被告提交下列证据：承诺书一份，证明原被告在2014年7月21日已经就商品房买卖合同达成调解协议，被告一次性支付原告赔偿款7607元，双方已无其他纠纷，因此原告无权再次提起诉讼。

原告质证意见为，对证据真实性无异议，对证明指向有异议，与本案无关联性；本承诺书本身是违法行为，是一种不平等的承诺书，具体说来：1、该承诺书针对的是延期交房所达成的承诺书，与违约协助办证是两个不同的概念，当时被告欺骗原告，说是让原告领钱签个东西，合同相对人双方明确知道合同约定的日万分之二的违约金大约3万多元明显大于双方承诺书上的7607元，原告不可能放弃，该承诺书建立的基础是以欺骗的手段签订的，违反诚实信用和公平原则，关于延期办证违约金原告并未放弃该诉权，这是被告的霸王条款，被告不能拿该承诺书来搪塞原告，在事实和证据上均站不住脚。根据相关法律规定，霸王条款的解释应当有利于非起草合同的一方，因此该份证据与本案没有任何关联性。

经过原、被告质证及对证据的审查，本院依法对原、被告提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2被告未对其真实性提出异议，且能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定。对被告提交证据原告对其真实性无异议，且能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定。

本院根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下：2011年11月19日原、被告签订了一份商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00005692），合同约定原告购买被告开发的中海·欧凯龙5号商住楼3单元15层1503号房，建筑面积106平方米，每平方米3547.17元，总价款376000元。合同第八条：“交付期限。出卖应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房单体验收合格。……”。第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。合同签订后，原告于2011年11月19日向被告支付购房款116000元，于2012年5月5日向被告支付购房款260000元，合计376000元。后被告向原告交付前述房产。2014年7月21日，原告汪*向被告河南中**有限公司出具承诺书一份、收条一份，承诺书载明：“我是中海丽江伍号楼三单元1503号房屋业主。我同意贵公司支付我本人延期交房违约金合计柒仟陆佰零柒元（小写：7607元）。贵公司支付我本人该笔违约金后，我与贵公司再无其他任何纠纷，保证以后不再以任何理由、任何方式对贵公司提出任何要求。特此承诺！承诺人汪*”。收到条载明：“今收到现金柒仟陆佰零柒元（7607元）。署名汪*，落款日期2014年7月21日”。2015年6月17日，原告以被告逾期办理房产证为由将被告诉至本院。以上为本案事实。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，原、被告约定了房产的交付时间和向产权登记机关提供办理权属登记资料的时间，上述约定是双方真实意思表示，合法有效。被告应当按约定履行协助办理产权证书的义务即向产权登记机关提供办理权属登记资料的义务。原告向被告出具的承诺书中承诺收到违约赔偿金后与被告再无其他任何纠纷，上述承诺是对自己合法权利的放弃，是双方对该房屋买卖合同中被告现实已经发生的违约行为所产生的法律后果的处理，并不违反法律的规定，构成新的民事法律行为，且原告已经实际收到被告支付的违约赔偿金，原、被告之间在商品房买卖合同基础上成立了新的民事法律关系，对双方具有法律约束力。故原告要求被告按照合同约定向房管局提供办理房产证的相关资料的诉讼请求本院予以支持，要求被告支付未办理房产证的违约金的诉讼请求本院不予支持。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张收条中收款人（原告）承诺的内容是被告强加的、不是收款人（原告）真实意思表示，但原告提供的证据不能证明其主张，故其辩解本院不予采信。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南中**有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由被告河南中**有限公司提供的资料报产权登记机关备案；

二、驳回原告汪*的其他诉讼请求。

案件受理费486元，由原告汪*承担386元，由被告河南中**有限公司承担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日