郑**与河南中**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑**与被告河南中**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月18日作出受理决定，立案后向被告河南中**有限公司送达了起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书等法律文书，向原告郑**送达了开庭传票、举证通知书等法律文书。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭进行了审理，原告郑**及其托代理人郑**，被告河南中**有限公司的委托代理人缑旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2012年1月31日原、被告签订了房屋买卖合同，约定购买被告开发的中海欧凯龙5号商住楼3单元8层803号房。建筑面积106平方，每平方3455.72元，总价款366306元。购房合同约定，交房期限为2012年8月31日，取得房产证的期限为2013年8月31日。原告如约履行了合同义务，支付了全部房款，但被告却违反合同约定，不仅延迟交房，而今房产证至今没有音信。根据合同第十五条约定“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。综上，被告至今未给原告办理房产证的行为已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、确认争议房产为原告所有；2、被告支付未办理房产证的违约金（截止2015年8月31日）26740.33元，被告协助办理房产证，按照合同约定向房管局提供办理房产证的相关资料。3、从截止日至取得房产证之日，除按合同约定的日万分之一支付违约金外，另按照同期银行贷款利率的两倍支付利息。4、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告河南中**有限公司辩称，1、办理房产证是房屋行政管理机关的职责，原告要求答辩人支付逾期办证的违约金无法律依据。并且原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条也未约定原告取得房屋产权证的具体期限，因此原告要求支付逾期办证的违约金无事实依据；2、原告在2014年8月18日曾经就双方之间房屋买卖合同纠纷诉至山**法院，主张逾期交房的违约金及利息。在法庭审理过程中，双方达成了调解意见，并经法院确认出具调解书，答辩人已经按照双方的调解意见履行完毕。后双方再次就商品房买卖合同事宜进行协商，原告向答辩人出具了收条并承诺不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼，其也承诺与答辩人不再有任何纠纷，原告的诉讼请求也属于商品房买卖合同的一部分，因此，原告无权再次主张权利；3、逾期交房与逾期办证之间本身就存在着必然的时间联系，这一点原告在起诉或主张答辩人逾期交房违约问题时就已经明知超出了合同约定的交房和办证时间，因此其对于自己所承诺内容的前提和后果完全理解，故原告实际上已经放弃了对同一商品房买卖合同的其他请求权利；4、本案是给付之诉，原告要求确认房屋所有权实际上是确认之诉，不是一个法律关系，不能合并在一起审理。综上，答辩人认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。

根据原、被告诉辩意见，经合议庭评议，归纳本案争议焦点为：原告诉讼请求的事实和法律依据。

围绕争议焦点，原告提交的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、商品房买卖合同一份，购房收据三份，契税完税证一份，证明原被告之间签订房屋买卖合同，合同约定明确证实了被告违反合同约定至今未办理房产证的基本事实，证明原告请求违约金的合同依据，原告依约全面履行了合同，支付了全部房款，缴纳了契税；被告违约的基本事实，证实了原告诉讼请求的依据。

被告质证意见为，对证据1真实性无异议，对证据2真实性均无异议，对证明指向有异议，被告与原告已经就违约交房和办证的事宜于2015年2月15日调解履行完毕，双方已不存在其他纠纷，其诉讼请求不能成立。

围绕争议焦点，被告提交下列证据：1、（2014）山民二初字第00840号民事调解书一份，收条一份，证明原被告之间已就商品房买卖合同达成一致意见，且已履行完毕，原被告之间就商品房买卖合同不存在任何争议，配合办理房产证也属于商品房买卖合同的一部分，原告的诉讼请求无事实和法律依据。2、入住流程表一份，证明2014年1月16日被告将房屋交付原告。

原告质证意见为，对证据1真实性无异议，但与本案无关，调解书达成协议的第三条明确约定双方就此事别无其他纠纷，该此事特指延期交房的事实，并不是延期配合办证的事实；对收条真实性无异议，是本人所写，内容是被告强加的内容，被告应当严格按照调解书履行，被告在履行时使用了格式条款，非法免除了被告的其他义务和法律责任，本条款违法法律规定，应属无效条款，收到条和山**院的调解书自相矛盾，只能证明原告收到被告的20500元，其他内容无效；对证据2真实性无异议，但与本案不具有关联性。

经过原、被告质证及对证据的审查，本院依法对原、被告提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2被告未对其真实性提出异议，且能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定。对被告提交证据1、2原告对其真实性无异议，且能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定。

本院根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下：2012年01月31日原、被告签订了一份商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00007702），合同约定原告购买被告开发的中海·欧凯龙5号商住楼3单元8层803号房，建筑面积106平方米，每平方米3455.72元，总价款366306元。合同第八条：“交付期限。出卖应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房单体验收合格。……”。第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。合同签订后，原告于2012年1月31日向被告支付购房款366306元。2014年1月16日被告向原告交付前述房产，并办理了交接手续。2015年2月15日，原告郑**向被告河南中**有限公司出具收条一份，载明：“今收到河南中**有限公司违约赔偿金20500元（大写贰万零伍佰元整）。本人承诺收到该款后不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼，本人同时承诺对本次和解予以保密，保证不与他人沟通。收款人郑**”。同日，原、被告双方就正在本院诉讼过程中的逾期交房违约纠纷一案达成调解协议，本院出具（2014）山民二初字第00840号民事调解书，载明：……一、被告河南中**有限公司于2015年2月15日向原告郑**支付违约金后（违约金数额已由原、被告商定并已履行完毕），原告郑**自愿放弃其他诉讼请求；二、原告郑**就违约金数额有对外保密的义务；三、双方就此事别无其他纠纷；……”。2015年6月19日，原告以被告逾期办理房产证为由将被告诉至本院。以上为本案事实。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，原、被告约定了房产的交付时间和向产权登记机关提供办理权属登记资料的时间，上述约定是双方真实意思表示，合法有效。被告应当按约定履行协助办理产权证书的义务即向产权登记机关提供办理权属登记资料的义务。原告向被告出具的收条中承诺收到违约赔偿金后不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼，上述承诺是对自己合法权利的放弃，是双方对被告在该房屋买卖合同中现实已经发生的违约责任的处理，并不违反法律的规定，构成新的民事法律行为，且原告已经实际收到被告支付的违约赔偿金，原、被告之间在商品房买卖合同基础上成立了新的民事法律关系，对双方具有法律约束力。故原告要求被告按照合同约定向房管局提供办理房产证的相关资料的诉讼请求本院予以支持。要求被告支付未办理房产证的违约金的诉讼请求本院不予支持。

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告取得涉案房产的物权应当按照法律的规定办理登记，故原告申请本院确认涉案房产归原告所有的诉讼请求本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第三十条、第三十一条、第三十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南中**有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由被告河南中**有限公司提供的资料报产权登记机关备案；

二、驳回原告郑**的其他诉讼请求。

案件受理费469元，由原告郑**承担369元，由被告河南中**有限公司承担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日