康天朝诉寇阿里、何*房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告康**诉被告寇**、何*房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年11月13日诉至法院。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告康**的委托代理人赵**、被告寇**的委托代理人郭**均到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，原告自愿撤回对何*的诉讼请求。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2015年4月16日，经阎**介绍，被告寇**将位于新密市城区北密新路北段西一层东北户、中户房屋（房产证号：新密房权证字0201001723）以100万元的价格卖给原告，并于当日签订了《房产买卖协议》，被告收到原告100万元款后，于2015年4月16日给原告出具收款条一份并把房产证交给原告，但被告迟迟不协助原告办理房产过户手续，为保护公民的合法权益，现依法提起诉讼，请求被告协助办理房产过户手续，如不能办理过户手续立即退还收取原告的购房款100万元，并从起诉之日起向原告支付利息。本案诉讼费用由被告承担。

原告为支持其主张向本院提供如下证据：证据一组，共三份，1、2015年4月16日原、被告双方签订的房产买卖协议书复印件一份；2、2015年4月16日被告寇**给原告出具的收款条一份；3、被告寇**位于新密市城区北密新路北段西侧1层东北户、中户房产证证本一套（房产证号为新密房权证字0201001723），用于证明原、被告双方的房屋买卖关系成立。

被告辩称

被告辩称，一、贵院对本案并无管辖权。本案被告寇**户籍所在地为宁夏永宁县杨和镇胜利路幸福巷6-302号，并非原告诉状所列住址，同时另一被告住址也不再新密市，故贵院对本案并无管辖权。二、本案所诉房屋买卖合同为无效合同，依法应当驳回原告诉讼请求。本案诉争合同涉及的房产为小产权房，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国《房地产管理法》规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。法律对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理，基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《土地管理法》的规定是相违背的，根据《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案诉争合同涉及的小产权房买卖合同，违反法律强制性规定，自始无效，原告诉请协助办理过户手续，没有法律依据，应当依法驳回。三、原告并未实际履行付款义务，其主张返还诉称的购房款，没有事实和法律依据。原告诉称向被告支付购房款100万元，并未实际履行，因此，本案原告主张返还购房款100万元的诉讼请求不能成立，没有事实和法律依据。四、本案实际是因原告与何*之间存在借贷关系，而要求被告以买卖合同形式为借款提供的担保。2015年4月16日，原告通过银行转账形式向何*出借款项，原告所称的上述购房款，实际为原告与何*之间的借款。上述房屋面积仅为112.99平方米，而原告诉称支付房款100万元，折合每平方米8850元，远超新密市同期商品房销售价格，有悖于常理。五、本案另一被告何*应到庭参加诉讼，为查明案件事实，应延期审理，通知何*到庭陈述事实法律关系。本案另一被告何*，作为与原告之间实际借款关系的当事人，对查明案件事实至关重要，理应由其本人到庭向法庭如实陈述，被告申请本案延期审理。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。

被告为支持其主张向本院提供如下证据：提供转账明细表共计六份，用于证明原、被告所争议的诉讼内容实际是原、被告合同中担保人何*与阎**之间的借款关系，也证明本案原告并未向被告支付款项，同时证明原、被告合同中担保人何*分五次向阎**转账共计8万元。

本院查明

本院经审理可以认定以下事实，2014年3月至2015年2月被告分三次向原告借款，后被告没有及时归还，经算账被告共欠原告80万元。2015年4月16日经第三人阎**协调，原、被告自愿达成房屋买卖协议，被告将自己所有的位于新密市城区北密新路北段西一层东北户、中户房屋（房产证号：新密房权证字0201001723）门市房作价100万元抵给原告，买卖协议达成后原告又付给被告现金20万元，有第三人阎**在场见证，被告收到款后给原告出具收款条一份，内容为“今收到康天朝交来购买新密市城区北密新路北段西侧1层东北户、中户房产款壹佰万元整，小写￥﹤1000000.00元﹥，收款人：寇**，2015年4月16号”，原告于协议当天将被告原来出具的借条全部还给被告。后因被告没有按约定配合原告对该处房屋办理相关的过户登记手续，现原告依法提起诉讼，请求被告协助办理房产过户手续，如不协助则立即退还收取原告的100万元购房款，并从起诉之日起向原告支付利息至本判决确定还款之日止。本案诉讼费用由被告承担。

另查明，被告寇**所有的位于新密市城区北密新路北段西一层东北户、中户房屋（房产证号：新密房权证字0201001723）所在位置对应的土地性质属集体建设用地，地址为城关镇韩庄村第九组16号（集体土地建设用地使用证号：集建字第0123691号）。

本院认为

本院认为，本案原、被告签订的房屋买卖协议中涉案的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋。因该类房屋占用土地的特殊性质，依照相关法律规定，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的用户，而不能转让给城镇居民。原、被告双方于2015年4月16日签订的房屋买卖协议约定因违反了有关法律的强制性规定，应为无效合同。被告因该合同收到原告购房款100万元，有被告给原告出具的收据为证，事实清楚，理应返还给原告，故对原告请求被告归还100万元的主张，本院予以支持；对原告请求被告从起诉之日起按同期银行贷款利率支付利息的主张，符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二、一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二、六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二、五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

被告寇**于本判决生效后二十日内返还原告康天朝购房款100万元，并从2015年11月13日起按银行同期贷款利率支付利息至本判决确定还款之日止。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费13800元，保全费5000元均由被告寇**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期不再执行。

裁判日期

二〇一六年一月十九日