上诉人竹**与被上诉人陈**、信阳**学校、原审被告信阳**限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人竹**与被上诉人陈**、信阳**学校、原审被告信阳**限公司房屋买卖合同纠纷一案，因不服浉河区人民法院（2014）信浉民初字第1565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人竹**及其委托代理人李*，被上诉人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2004年4月20日，原告陈**与被告**工学校签订协议，约定的主要内容是，学校收回原分配给原告的住房，原告仍享受无房户待遇，在学校近期或今后新建住宅楼时，应当优先安置、优先分配、优先集资，享有新楼房的居住权。2006年9月12日，被告**工学校在征求教职工建住宅楼意见后，通知其教职工分期交房款。2006年12月，原告先后分七次将12.5万元交给被告**工学校，并在学校的分房方案中确认选择1号楼一单元201室（建筑面积147.48平方米）。2012年1月15日，原告又补交72505元给被告信**限公司。2011年7月5日，被告信阳**有限公司向技工学校发出通知，通知内容为：预定金牛山小区的该校教职工携带相关手续到公司售房部签订《商品房买卖合同》，其中1号楼签订时间为2011年7月5日至2011年7月8日。2011年12月底，被告信**限公司向学校交付81套房屋的钥匙，但属于原告应分得的1号楼一单元201室未交付。2011年6月22日，信阳**限公司与第三人竹**签订商品房内部认购协议，约定天**司将该房屋按1560元∕平方米的单价卖给第三人竹**，房屋面积147.48平方米，房款共计230068.8元。2011年12月12日，竹**与天**司正式签订《商品房买卖合同》，并于当日在房管部门办理备案。后原告多次找被告要求交付约定房屋均未得到解决，原告遂于2013年以信阳**限公司、信阳**学校为被告向信阳**民法院提起诉讼，要求被告履行协议、交付房屋，在无法退还原告所购房的情况下由二被告依法双倍返还购房款460138元、支付利息2万元。诉讼过程中，原告申请追加竹**为第三人，法院予以准许，并根据原告的申请于2014年1月对本案所涉信阳市浉河区金牛山住宅小区1号楼一单元201室房屋予以查封。

另查明，2007年8月31日，信阳**学校与信阳盛**发公司签订“信阳**学校职工住宅楼工程建设协议书”，2008年5月16日，信阳**学校与信阳盛**发公司及信阳**限公司签订解除合同协议书，约定主要内容是：信阳**学校与信阳盛**发公司于2007年8月31日签订的“信阳**学校职工住宅楼工程建设协议书”，现根据该协议履行中发生的新情况，经过三方充分协商同意，信阳**学校与信阳盛**发公司签订“信阳**学校职工住宅楼工程建设协议书”解除后，由信阳**学校与信阳**限公司签订新的协议，继续履行“信阳**学校职工住宅楼工程建设协议书”。鉴于张**既是信阳盛**发公司的合法经营人，又代表信阳**限公司承建信阳**学校职工住宅楼工程，因此协议解除后，协议已经履行的部分所产生的权利义务及后果都由荣**司享有和承担。2008年5月28日，信阳**学校与信阳**限公司签订合同协议书，约定的主要内容：双方同意以学校名义用招拍挂的方式在市土地局储备中心取得信阳市金牛山飨堂村二组一块土地的建设和开发权，土地面积为31209.60平方米（约46.81亩），该宗土地位于107国道西侧（商检局现状路北），土地性质为出让，土地用途为商住。信阳**限公司全额出资交纳该宗土地的出让金8402395元并承担办证费用。本协议签订后荣盛**公司一次性支付给信阳市财政局土地出让金8022560元，技工学校作为订金先支付的380000元及交易费84023.9元在向信阳**限公司交纳住房款中扣除，信阳**学校教职工住宅楼以外（包括通道和4幢教职工住宅楼四周的合理部分）的其它部分土地办理在荣盛**公司名下（各项费用由荣**司支付），由荣盛**公司开发建设，所建房屋由荣盛**公司对社会公开销售。工程名称：信阳**学校教职工住宅楼（4幢教职工住宅楼具体要求以图纸为准）。工程内容：砖混结构六层，100套，户型为建筑面积90、120、140平方米三种类型，其它内容略。2008年10月29日，信阳**学校与信阳**限公司签订补充协议，其主要内容：根据学校要求，将信阳市金牛山住宅小区一期工程1号楼、2号楼、3号楼、4号楼位置建筑的楼房出售给学校，房屋户型由学校认可。楼房按自西向东方向排列单元号和房号，按目前88户计：总建筑面积约10731.77平方米（不含地下室），工程总造价约1234万元。2010年3月5日，信阳**学校与信阳**限公司和信阳**限公司签订协议，协议主要内容：信阳**学校与信阳**限公司双方签订的《信阳**学校职工住宅楼工程建设协议书》，因履行中发生新的情况，经三方协商同意，信阳**学校与信阳**限公司双方于2008年5月28日签订的《信阳**学校职工住宅楼工程建设协议书》（及2008年10月29日签订的《补充协议》），由乙方信阳**限公司转由信阳**限公司全部履行权利与义务（协议已经履行的部分所产生的权利、义务及后果均由信阳**限公司享有和承担）。2008年9月至2011年9月，信阳**学校共支付给信阳**限公司和信阳**限公司房款9399365元。

一审法院认为

原审认为，被告信**限公司与信阳**学校是一种学校职工住宅楼工程建设承包合同关系。住宅楼竣工后，天**司应按合同约定向学校交付住宅房，原告陈**的住宅房的位置、楼层、面积是在学校与天**司签订合同时已确定的，是陈**基于学校教职工的人身关系而产生的财产关系，是特定的权利，应依法予以保护。从时间节点来看，2011年7月被告天**司通知技校职工签订《商品房买卖合同》，而在2011年6月22日被告天**司已与第三人竹少康签订商品房内部认购协议，将应当预留给原告陈**的房屋转卖给第三人，主观上存在一房两卖的故意，严重背离诚信，其未按约定将确认属于陈**的住宅房交付给学校及陈**本身已构成违约行为，之后又将该房屋转售给第三人竹少康，侵害了原告陈**的合法权益。第三人竹少康辩称其与天**司签订有书面合同并办理备案，其是该房屋的合法所有人，对此本院认为，原告基于其技校职工的特殊身份而取得本案所涉房屋的认购权利，且在2006年时已交纳了大部分购房款，原告亦称其在2011年7月接到通知后就按时找到天**司要求支付剩余房款签订合同，但天**司推脱不签，多次跟天**司交涉后天**司才接收剩余房款，能够合理解释原告已按约定履行自身义务并未存在违约，亦能印证被告一房两卖的违约行为。且不动产物权的取得应基于产权登记，合同登记备案并不具有取得不动产物权的效力，对第三人竹少康的此项抗辩本院不予认可。在该房屋未办理个人产权登记的情况下，综合诉争房屋的由来、合同成立时间、交款情况、合同履行情况等因素，原告诉请要求被告交付房屋理由正当，本院予以支持，被告天**司应将信阳市浉河区金牛山小区1号楼1单元201室交付给原告陈**，第三人竹少康对此应予配合。被告信阳**学校作为原告陈**房屋的具体确定人和建筑承包合同的发包人，对上述房屋的交付有监督、督促和协助义务。被告天**司一房两卖，造成房屋不能交付并被法院查封，亦对第三人竹少康构成违约，第三人竹少康可以向天**司另行主张权利追究其责任。原告陈**要求返还双倍购房款及利息的诉讼请求只能与返还房屋的请求择一适用，经本院释明，原告陈**坚持选择要求被告返还房屋，对此本院予以认定。原告的其它诉讼请求理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席判决，一、被告信**限公司于本判决生效后十五日内将位于信阳市浉河区金牛山小区1号楼1单元201室的房屋交付给原告陈**，第三人竹少康对此应予配合；二、被告信阳**学校于本判决生效后十五日内督促和协助被告信**限公司如期履行房屋交付义务；三、驳回原告陈**其它诉讼请求。本案案件受理费8500元、财产保全费1520元，由被告信**限公司承担。

竹**不服一审判决，上诉请求要求撤销原判，依法改判驳回陈**的诉讼请求。原因在于：1、被上诉人不是本案的适格原告，其诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回；2、一审判决认定事实错误，纵容一房二卖，司法权干预行政权，扰乱了正常的经济秩序；3、一审判决陈**与原审被告天健置业之间存在房屋买卖合同关系，没有证据支持、没有法律依据；4、原审法院适用法律错误。

被上诉人辩称

陈**答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，答辩人购买天健置业的房屋是信阳**学校的团购房，应与其他购房户一样取得团购房屋，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明事实与一审基本相同。

本院认为

本院认为，本案争议焦点是陈**是否为本案的适格原告，诉争房屋是否应交付给陈**。经审查，信阳**限公司（前信阳**限公司）与信阳**学校是建设承包合同关系，工程竣工后信阳**限公司应按合同约定向学校交付住宅房。陈**与天**司未订立书面房屋买卖合同，但其基于信阳**学校的教职工身份取得购房资格并已于2006年、2008年、2009年、2010年、2012年分期付清房款，信阳**学校的信高技（2007）32号文件及信高技（2012）19号文件均明确载明陈**属于团购房人员，团购房屋为1号楼1单元201室，陈**对诉争房屋享有独立的请求权，是本案的适格原告，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，上诉人竹**2011年12月12日与信阳**限公司签订房屋买卖合同，缴纳房款，2012年1月5日信阳**限公司为其出具发票并办理商品房预售登记，但未办理个人产权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，竹**与信阳**限公司签订房屋买卖合同有效但其未取得诉争房屋所有权。信阳**学校于2008年-2011年期间分数次向信阳**限公司、信阳**限公司转款共计9399365元，依据信阳**学校与信阳**限公司、信阳**限公司的合同及补充合同约定，信阳**限公司应向信阳**学校交付房屋，故原审法院综合诉争房屋的由来、合同成立时间、交款情况、合同履行情况等因素判决信阳**限公司向陈**交付房屋、竹**予以配合并无不当。其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。竹**可依据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定向信阳**限公司另行主张权利。综上，原审程序合法，认定事实清楚，适用法律适当，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8500元，由上诉人竹少康承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日