牛发枝与冉国战、贾**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人冉国战、贾**因与被上诉人牛发枝房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2015）西*重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冉国战及其委托代理人杨**，上诉人贾**及其委托代理人周*，被上诉人牛发枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2007年5月13日，原告牛发枝（乙方）与被告冉**（甲方）签订《房产转让协议》一份，协商甲方将位于洛阳市西工区纱厂北路36号院泰华园小区1号楼1单元102号的房屋转让给乙方，约定甲方将房产全部转让给乙方的价值为208000元。2007年8月22日，冉**出具收条一张，收到牛发枝购房款208000元。协议签订后，双方一直未办理过户手续，原告牛发枝一直占有、使用该房屋，并持有该房屋房产证与土地使用证。后2013年5月左右，原告牛发枝找被告冉**办理房屋过户手续，被告贾**以与冉**系夫妻关系、房屋系夫妻共同财产其并不知情为由，不同意卖房不同意为原告办理房屋过户，原告诉至法院。审理过程中，被告贾**以被告冉**出售夫妻共同共有的房产未经其授权，侵害了其合法权益，提出反诉。另查明：1、审理过程中，被告冉**出具2013年12月20日河南金剑**剑司鉴中心（2013）文鉴字第9号司法鉴定意见书一份，鉴定意见为：“2007年5月13日《房产转让协议》中甲方签字处“冉**”签名不是冉**本人签写。”2、位于洛阳市西工区纱厂北路36号院泰华园小区1号楼1单元102号的房屋（洛市房权证（2007）字第X402673号、洛市国用（2003）第3031162号）房屋所有权人登记为被告冉**。3、被告冉**辩称其把房产证抵押给程*，房屋买卖是通过程*洽谈操作，《房屋转让协议》不是其本人签名，房款208000元其也未见到过，房屋房产证和国有土地使用证是其交给程*，程*交给原告牛发枝。关于程*身份，被告冉**称其是小区邻居，卖房后其已经出国，长年定居国外，对此陈述被告冉**未提供其他证据予以印证。又查明：1.被告冉**与被告贾**于1981年12月31日登记结婚，原、被告所争议的坐落于洛阳市西工区纱厂北路36号院泰华园小区1幢1-102号的房屋，系两被告婚后共同财产，于2000年9月办理按揭贷款购买，贷款期从2000年9月2日至2010年9月1日，共贷款11万元。购买时房屋售价164951.85元，2003年交房，2005年装修，装修后即出租。除这一套房屋外，两被告还有三套房屋：同在泰华园小区的4-1-301号，洛阳市西工区健康路13号院3门302号，冉**在原单位市木材公司购买的房屋一套。2.2007年5月，牛发枝通过房屋中介得知冉**要卖房，遂找到联系人程*，与冉**商谈好后，冉**提前还清了银行贷款，于2007年7月23日办理了房产证、土地证，房产证号为：洛市房权证（2007）字第X402673号，房屋所有权人为冉**，房屋面积137.92㎡，房屋坐落于西工区纱厂北路36号院1幢1-102。2007年8月22日冉**收到牛发枝购房款208000元后，牛发枝取得了该房屋钥匙、房产证、土地证等，一直出租给他人至今。3.在本次诉讼中，本院去市房管局调查得知：2014年6月4日，冉**以“402673号”房产证遗失为由，向洛**管局申请补证，2014年6月18日，洛**管局向两被告补发了新的房产证，房产证号为：洛房权证市第00301745号，房屋所有权人为贾**，共有权人为冉**；洛房权证市第00301744号，房屋所有权人为冉**，共有权人为贾**。两证均载明房屋面积137.92㎡，房屋坐落于西工区纱厂北路36号院1幢1-102。

一审法院认为

原审法院认为，2007年5月13日《房产转让协议》中甲方签字处“冉国战”签名虽不是冉国战本人签写，但协议签订后冉国战出具收条确认收到牛发枝购房款208000元，并且将房产证、国有土地使用证交给原告牛发枝占有，认可原告一直占有该房屋的行为，可以认定为是对《房产转让协议》的追认，且长期未对协议效力提出诉讼，因此，原、被告之间房屋买卖行为成立，对该房屋买卖法律关系，本院予以确认。该房屋虽为被告冉国战与贾**夫妻共同财产，但2007年8月双方交易时，房产证载明所有权登记在被告冉国战一人名下，且房屋转让后原告牛发枝实际占有使用达八年时间，原告有理由相信房屋转让系被告冉国战、贾**夫妻双方共同意思表示。因此，被告贾**以不知情为由不同意卖房，不符合常理，本院不予采信。房屋虽然未办理过户手续，不影响房屋买卖行为的效力。两被告补办了新房产证，是该套房产的共同共有人，因此两被告应当协助原告办理房产过户手续。因双方买卖合同的目的是所有权转移，与原告诉求继续履行合同是一致的，故原告要求确认所有权归其所有本院不予支持。原告诉求被告赔偿因延期给原告造成的经济损失暂定3万元，没有依据，本院不予支持。关于反诉原告贾**的反诉请求，理由与证据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：一、被告冉国战、被告贾**（反诉原告）于本判决生效后十五日内协助原告牛发枝办理房屋过户手续，房屋坐落于洛阳市西工区纱厂北路36号院1幢1-102，建筑面积137.92㎡，房产证号为洛市房权证（2007）字第X402673号、洛房权证市字第××号及00301744号。二、驳回原告牛发枝（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告贾**的反诉请求。本案本诉受理费550元，反诉受理费450元，共计1000元，由被告冉国战、贾**承担（已由原告垫付，待执行时由两被告向原告一并清结）。

上诉人诉称

宣判后，上诉人冉国战不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决事实认定错误。首先，对已经鉴定为伪造的协议怎么可以追认认可呢？其次，房屋买卖协议根本就不存在，它是牛发枝为了不支付剩余房款，在冉国战出具收条后依据收条的内容自己伪造的。鉴定机关已经证实该协议签名是伪造的。最后，该协议书是伪造的，上诉人根本不知道，也从未见过，如何对协议效力提出诉讼？二、一审法院推定上诉人对房屋买卖协议的追认行为，违反了“以事实为根据、以法律为准绳”的司法原则。收条中20.8万元是部分房款并非全部房款，一审法院以一份明显不公平的收条来推定“追认”行为，严重扭曲事实，侵害上诉人利益。综上，一审判决认定事实不清，请求撤销一审判决，依法改判。

被上诉人辩称

贾**答辩称，同意冉国战的上诉意见。

上诉人贾**上诉称，一、牛发枝与冉国战之间的房屋买卖行为侵害了上诉人贾**的合法权益。他们趁贾**与冉国战离婚分居期间，进行违法的房屋交易，贾**坚决不予认可。二、牛发枝与冉国战的协议是牛发枝伪造的，目的是为了不支付冉国战剩余的房屋余款。本案中以低于成本价的不合理的低价转让，牛发枝不构成善意取得。基于上述事实，一审判决对事实认定严重错误。综上，请求撤销一审判决，维护上诉人贾**的权益。

冉国战答辩称，同意贾**的上诉意见。

被上诉人牛发枝对冉国战和贾**的上诉统一答辩称，一、上诉人称房产转让协议根本不存在，是被上诉人伪造的，这完全是上诉人编的假话。1、签协议的时候在场的有四个人：冉国战和程*，我和我妻子。冉国战卖房子主要是委托程*来操办的，对协议中甲方签字我们当时没在意，经鉴定不是冉国战签的，那应该是程*代签的，总之这份协议是存在的，也是冉国战卖这套房子的唯一一份协议，买房者没有必要去伪造。2、司法鉴定意见说的很明确，签字不是冉国战本人签的字，并没有否认是卖方其他人代冉国战签字，更没有说是买房人伪造签的字。冉国战在上诉状和庭审中多次这样故意曲解鉴定意见，错误使用因果关系。二、房价20.8万元是确信无疑的，理由与事实如下：1、房产转让协议中明确售房价格20.8万元；2、冉国战给买方打的购房款收条为20.8万元；3、2013年6月27日现场协调过户录音中可以看出，如果拖欠了房款，一定会作为重点问题提出来，未提及这方面的内容，说明买方已经付清全部房款20.8万元。4、从2007年房管局办理的房产过户手续能看出房价的范围，当时的市场行情与该房的售价是吻合的。5、买房人拿不出自己主张的40多万元房价的正当手续，只有从其他方面提供虚假的条子和虚假的口头证言。三、上诉人贾**声称自己对卖房的事不知情，房屋买卖行为不成立，这完全是编的瞎话，况且这套房屋的买卖与贾**没有本质的关系。1、当时买房人买的是冉国战的房子，从双方谈房价签协议交订金，直到冉国战把房产证办出来，房产证上登记就是冉国战一人，没有其他共有人。这套房子的买卖交易不受贾**的影响。我起诉后对这套房子进行查封，卖方还能从房管局办理相关手续，这就是冉国战、贾**在本案中作出的卑劣手段。交房子那天贾**在场，交接是在冉国战家进行的，收到购房余款14.8万元后，冉国战打了个购房款收条，冉国战、贾**在家里把房产证亲自交给我们夫妻俩，带着我们到这套房子里进行租户交接。2、这套房子都卖出去6年了，我一直使用，在一个院里住，贾**从来都没提出过异议。综上，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，根据一、二审查明的事实，冉国战将位于洛阳市西工区纱厂北路36号院泰华园小区1号楼1单元102号的房屋转让给牛发枝，于2007年8月22日出具收条确认收到牛发枝购房款208000元，并将房产证、国有土地使用证交给牛发枝。牛发枝一直占有、使用该房屋，至本案诉讼前，冉国战、贾**并未对此提出异议。基于上述事实，原审判决对该房屋买卖法律关系予以确认，并无不当。冉国战上诉称因《房产转让协议》上“冉国战”签名是伪造的，并据此认为208000元不是全部房款，本院认为，经鉴定，2007年5月13日《房产转让协议》中甲方签字处“冉国战”签名不是冉国战本人签写，但是仅凭此鉴定意见不能推翻冉国战出具收条且将房产证、国有土地使用证交给牛发枝的事实。冉国战并未提供其他证据证明该房屋的房款不是208000元。故冉国战的上诉理由不能成立，本院不予支持。贾**上诉称其对冉国战与牛发枝的房屋买卖行为不知情，对该买卖行为不认可，本院认为，冉国战与牛发枝就该房屋进行买卖交易时，房产证登记在冉国战一人名下，且贾**多年来对牛发枝占有、使用该房屋的行为未提出任何异议，牛发枝有理由相信转让房屋系冉国战、贾**夫妻双方共同的意思表示。贾**以此理由推翻房屋买卖行为的成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持洛阳市西工区人民法院（2015）西*重字第13号民事判决。

二审案件受理费900元，由上诉人冉国战承担100元，上诉人贾**承担800元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月三日