陈**、陈**等与袁**、白**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**、陈**、陈**诉被告袁**、白**、陈**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2010年12月23日作出（2010）金*一初字第3476号民事判决书，被告袁**不服，上诉至河南省**民法院。该院于2011年11月4日作出（2011）郑**终字第1454号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2010）金*一初字第3476号民事判决书，发回本院重新审理。本院受理后，于2012年5月17日作出（2011）金*一初字第4582号民事判决书。被告袁**仍不服，上诉至河南省**民法院。该院于2012年11月22日作出（2012）郑**终字第1279号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2011）金*一初字第4582号民事判决书，发回本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈**及三原告委托代理人袁**、刘*，被告袁**及其委托代理人周**、被告陈**到庭参加诉讼。被告白**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，位于郑州市金水区x路x号院x号楼x单元x层号房产系三原告陈**、陈**、陈**与被告陈**父亲陈*购买的房改房，但仅享有部分产权。2003年陈*去世，该房权利应由三原告与陈**共同继承，但三被告在未征得三原告同意情况下，于2004年8月20日私下就该房签订房产买卖协议。原告认为该房产未分割前属于原告与陈**共同所有，原告不同意被告擅自处分，故三被告签订协议系无效协议。被告袁**在明知购买房屋登记在他人名下，且第二被告无权处分情况下仍与其签订无效协议恶意占有该房产。故诉至本院，要求：1、确认三被告2004年8月20日签订的房产买卖协议无效；2、判令袁**从位于郑州市金水区x路x号院x号楼x单元x层号房产内搬出，并自2004年8月20日起按照每月500元标准赔偿房屋租赁损失至2010年6月20日，共计35000元；3、本案诉讼费由三被告承担。

被告辩称

被告陈**辩称，本案诉争房产不是卖给袁**的，是卖给姓靳男子的，签订卖房协议的时候本人不在家，是爱人白**签的协议。这套房子是父亲留下的，白**无权买卖。另外，这套房子白**并非真的想卖，是袁**三人逼着签的协议。

被告白中利未答辩。

被告袁**辩称，原告要求确认房屋买卖协议无效与事实不符，于法无据，应认定合法有效。袁**拥有该房屋所有权，要求驳回原告诉讼请求。被告白中利是被告陈**的丈夫，其出售房屋的行为系表见代理行为。袁**购买该房屋时并不知道陈**还有其他兄弟姐妹。综上，本案第一被告及第二被告白中利、陈**出售该房屋的行为完全符合表见代理行为的构成要件，该房屋买卖协议合法有效。袁**购买该房屋系善意取得，并支付市场合理的价款，袁**应取得该房屋的所有权。三原告起诉系恶意诉讼且超过法定诉讼时效。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：

第一组证据、三原告身份证复印件、户口登记表及证明一份，证明三原告与被告陈**的身份情况和亲属关系，三原告与被告陈**均系陈*的子女，同为第一顺序继承人。

第二组证据、陈*的常住人口登记卡及中华人民共和国国有土地使用证复印件一份，证明本案诉争房产郑州市金水区x路x号院x号楼x单元x层号的房屋登记所有人为陈*，不完全产权；陈*2003年3月13日逝世后，该房屋产权归三原告共同共有。

第三组证据、房地产买卖协议一份及（2007）金*一初字第5159号判决书，证明三被告就郑州市金水区x路x号院x号楼x单元x层号房产私下签订买卖协议，两被告在签订房屋协议书时明知该房产为部分产权，且在第二被告不具有完全处分权时，该协议为效力待定合同，现三原告不同意第二被告处分该房产，故该房产买卖协议为无效协议。

针对原告提交的证据，被告袁**质证意见如下：

对第一组证据无异议，但购房时不知道还有这么多继承人。

对第二组证据真实性无异议，但根据房地产买卖协议，该土地应交给袁**，但却没有交。

对第三组证据无异议，但（2007）金*一初字第5159号判决书并未说明该协议无效，只是驳回了袁**要求过户的诉讼请求；另外，也说明了三原告与陈**、白**是串通的，买卖协议和（2007）金*一初字第5159号判决书原告不应持有。

被告陈**对原告提交的证据无异议。

被告白中利未到庭质证。

被告白**、陈**未向本院提交证据。

被告袁**为支持其辩称，向本院提交证据如下：

第一组证据、房地产买卖协议一份、房地产所有权证书一份，证明房屋买卖的事实。

第二组证据、（2007）金*一初字第5159号案件法庭审理笔录一份，证明袁**购房时不知道陈*有几个子女。

第三组证据、（2010）金*一初字第3467号案件庭审笔录，证明三原告于2007年知道陈**把房子卖掉的事实。

第四组证据、（2010）郑**终字第548号民事裁定书和撤诉申请书，证明白中利、陈**撤诉后未另行起诉，涉嫌与三原告串通。

第五组证据、2010年9月28日郑州**法院答辩通知书，证明本案立案时案由为合同纠纷。

第六组证据、收据一组，证明诉争房屋是陈**购买的。

针对被告袁**提交的证据，三原告质证意见如下：

对第一组证据真实性无异议，买卖协议合法性有异议。该组证据登记房产所有人为陈某，出卖方为白中利，出卖房产系非完全产权，该证据证明白中利在出卖房产时知道该房产为非完全产权，白中利的行为系无权代理行为。

对第二组证据真实性无异议，关联性有异议，笔录中仅有原告单方陈述，并无生效判决确认，其不知道陈*有几个子女的陈述证明其未尽勤勉义务，对合同无效有明显过错。

对第三组证据真实性无异议，证明内容有异议。三原告是在三被告之间发生诉讼后得知房产的事实，但关于确认合同无效及物权保护的保护为形成权，不受民事诉讼时效的约束。

对第四组证据真实性无异议，证明内容有异议，被告白**、陈**是否提起诉讼与原告无关。

对第五组证据真实性无异议，证明内容有异议，对本案的案由是有人民法院先行决定，应依照相关法律事实予以确认。

对第六组证据真实性无异议，但该组证据只能证明交款人是陈**，不能证明被告所称房子系陈**购买的事实。

针对被告袁**提交的证据，被告陈**质证意见如下：

对第一组证据买卖协议不认可，房产证无异议。

对第二组证据、第三组证据、第四组证据、第五组证据均无异议。

对第六组证据袁**在那住，应该交。

被告白中利未到庭质证。

根据原告诉称、被告辩称、举证、质证及庭审情况，本院对本案事实确认如下：

1、陈*的父母及妻子均已去世。陈*系三原告陈**、陈**、陈**及被告陈**的父亲，于2003年去世。被告白中利与被告陈**系夫妻关系。

2、本院作出的已生效（2007）金*一初字第5195号民事判决书显示：经房改，郑州市**生管理队出售给陈*位于郑州市金水区x路x号院x号楼x单元x层号房屋，其中陈*占80%的产权，单位占20%的产权。2004年8月20日，被告白**与被告袁**签订《房地产买卖协议》一份，约定被告白**以63000元将上述房屋出售给袁**。袁**支付该款后搬入该房至今。

3、诉讼过程中，经被告陈**申请，本院委托河南正达**询有限公司对该房屋进行评估，该房屋评估价值为38.75万元。

本院认为

本院认为，本案讼争房屋即位于郑州市金水区x路x号院x号楼x单元x层号房产系三原告陈**、陈**、陈**与被告陈**父亲陈*购买的房改房，其中80%的产权归陈*所有。2003年陈*去世，该房屋应由其法定继承人即三原告与陈**共同继承，但未予分割，应为其共同共有。2004年8月20日，被告白中利与袁**在明知该房屋为陈*享有部分产权的情况下，双方仍签订《房地产买卖协议》。之后，三原告作为部分产权人未对该卖房行为予以追认，故该行为系无权处分，该房地产买卖协议无效。被告白中利应将收取袁**房款63000元退回，被告袁**应从该房屋搬出。原告要求确认2004年8月20日签订的房产买卖协议无效及袁**搬离该房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于造成该协议无效，被告白中利与袁**均存在过错，应各自承担相应的民事责任。经评估该房屋现价值38.75万元，产权80%价值31万元，被告陈**夫妻应继承该房屋的四分之一价值77500元。结合被告白中利与袁**的过错程度、房屋价值等因素综合考虑，被告白中利应赔偿被告袁**损失77500元。原告要求袁**赔偿房屋租赁损失，证据不足，该请求本院不予支持。被告袁**辩称理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则法》第六十六条、第一百零六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告白中利与被告袁**于2004年8月20日签订的《房地产买卖协议》无效。

二、被告白中利于本判决生效后十日内返还被告袁**购房款63000元。

三、被告白中利于本判决生效后十日内赔偿被告袁**77500元。

四、被告袁**于本判决生效后三十日内从位于郑州市金水区x路x号院x号楼x单元x层号房屋中搬出。

五、驳回原告陈**、陈**、陈**的其他诉讼请求。

案件受理费2350元，由原告陈**、陈**、陈**每人负担225元，被告陈**、白**负担837.5元，由袁**负担837.5元。鉴定费4300元，由被告陈**、白**负担2150元，由袁**负担2150元。

如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一四年八月二十八日