向长奉与新乡市**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人向长奉与被上诉人新乡市**有限公司（以下简称宇**司）商品房销售合同纠纷一案，向长奉于2014年7月23日向新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，要求：1、宇**司退还违规收取的燃气初装费2768元并支付自2011年1月30日至实际退还燃气初装费日期的同期银行贷款利息；2、宇**司退还违规收取的暖气初装费6775元并支付自2011年1月30日至实际退还暖气初装费日期的同期银行贷款利息；3、支付因延期交付房屋产生的合同违约金，计算至2013年1月24日金额为29494.46元，具体数额按宇**司实际合格交付房屋时间为准。原审法院于2015年1月20日作出（2014）红民一初字第1573号民事判决。宣判后，向长奉不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：向长奉与宇**司于2010年10月27日签订商品房买卖合同，由向长奉购买宇**司的位于金穗大道东段蓬莱华府2号楼20层4号房屋一套，双方约定的交房日期为2011年1月31日前，向长奉已支付全部购房款407382元。2011年1月30日向长奉缴纳暖气初装费6775元及天然气初装费2768元。现向长奉已实际居住使用。向长奉以宇**司违规收取双气费用并延期交付房屋为由诉至法院。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从双方签订的商品房买卖合同来看，该合同第八条约定的交房期限是2011年1月31日前，并约定具备第1种条件即“该商品房经验收合格”将商品房交付买受人使用，从单位工程竣工报告来看，本案案涉蓬莱华府2号楼的验收合格时间为2013年1月24日，此时案涉房屋才具备交付条件，双方先前约定的交房期限2011年1月31日应属无效，应视为双方未约定交房期限，故对向长奉要求宇**司支付延期交付房屋违约金的请求，证据不足，不予支持；对于向长奉缴纳的双气费用，新乡市人民政府关于印发《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》的通知第十二条规定“本办法实施前，项目办理下列手续之一的，仍按《新乡市人民政府关于调整建筑工程城市基础设施配套费收取标准的通知》（新政（2004）50号）规定征收或补缴：（二）规划方案已经过市规划委员会或市城乡规划局项目审批委员会审查的建设项目”，从新乡市城乡规划局新规业（2007）34号文件第七条及新乡**委员会新规委（2008）3号文件第二十七条可看出，宇**司工程的规划方案已经过新乡市城乡规划局和新乡**委员会的审批，符合《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》规定，宇**司收取向长奉的双气配套费用并未违反规定，故对向长奉要求宇**司退还燃气初装费及暖气初装费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回向长奉的诉讼请求。案件受理费776元，由向长奉负担。

上诉人诉称

向长奉上诉称：案涉房屋至今没有验收合格，宇**司至今没有按照合同约定合格交付房屋，宇**司应当支付因延期交房产生的违约金，依据《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》规定，宇**司收取燃气初装费、暖气初装费明显违规，应当及时退还。1、案涉房屋是否验收合格与约定交付房屋时限不具有因果关系，案涉房屋没有被有关部门验收合格，不能够成为宇**司延期交房的理由，更不能因此认为交房时限约定无效。因为将案涉房屋保质保量的建设竣工，并通过有关部门的验收合格是宇**司的合同义务，房屋在约定的交付期限不具备交房条件，是宇**司没有合格履行义务造成的，上诉人没有任何责任，原审判决让上诉人承担此不利后果，宇**司没有合格履行义务，反而成了其逃脱违约责任的依据；2、新乡市城乡规划局新规业（2007）34号文件的内容涉及的是营业办公楼，案涉房屋属于居民楼，不能说明案涉房屋的规划方案已经经过规划委员会或城乡规划局项目审批委员会审查。新乡**委员会新规委（2008）3号文件的原件上诉人没见过，宇**司只是向法庭提供了一份复印件，复印件在没有其他证据相互印证的情况下不得采信。原审判决根据以上两个文件认定宇**司工程的规划方案已经经过新乡市城乡规划局和新乡**委员会的审批，违反证据规则。综上，原审判决曲解合同原意，对政府文件做错误解释，认定事实不清，判决理由牵强附会，违反证据规则，应当撤销原审判决，依法改判。

被上诉人辩称

宇**司辩称：1、案涉合同中约定的交房期限与验收合格同时满足才能交房，交房条款属于无效条款。从原审中其他上诉人的合同可以看出，交房时间是在合同签订之前，明显属于无效约定。2、本案中案涉小区应代收双气费，已经经过行政机关最终确定，符合相关规定。综上，原审判决客观公正，应当予以维持。

双方当事人在二审诉讼中均无新的证据提交。

本院查明

本院经审理查明：2013年5月20日，新乡市价格监督检查局针对上级关于案涉小区收取双气配套费是否违规的查办通知进行了调查并出具书面回复，结论为“该项目有新乡市规划局新规业（2007）34号会议纪要审批，符合（新政）{2008}22号）文件第12条的规定，即按老办法征收或补缴。”双方当事人所签商品房买卖合同第八条规定：“交付期限。出卖人应当在2011-1-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条规定：“出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条规定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”向长奉2010年10月27日与宇**司签订《商品房买卖合同》，并于当天交纳买房首付款167382元，2010年11月4日付清剩余房款。宇**司于2013年8月7日将案涉房屋转移给向长奉占有。2015年9月22日，宇**司向向长奉交付了案涉房产的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。向长奉认可当日为符合双方约定的交房时间。本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实相同。

本院认为

本院认为：首先，关于宇**司向向长奉收取燃气及暖气初装费是否违规的问题，向长奉主张权利的依据为《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》，系新乡市人民政府制订的规范性文件。针对案涉房产项目应当如何适用该办法，新乡市价格监督检查局作为政府职能部门，已经就上级要求查办的相关问题进行了调查，并认定宇**司收取上述费用符合《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》第12条之规定，向长奉主张新乡市价格监督检查局的相关回复与事实不符，但未提供充分依据，而新乡市价格监督检查局就案涉房产项目收费问题进行调查，并向上级汇报调查结论，是依法履行其部门职能，而非对有关规范性文件行使解释权，故向长奉认为新乡市价格监督检查局的上述回复不能作为处理本案纠纷的依据理由不足，本院不予采纳。原审判决对向长奉要求宇**司返还燃气及暖气初装费的请求不予支持并无不当。

其次，案涉房屋买卖合同中约定的交房期限对双方当事人均具有约束力。如果宇**司未能在此日期之前将符合合同约定的房屋交付与买受人，即应当按照约定承担相应的违约责任。而该公司未能在交房期限内使案涉房屋通过验收并具备交付条件，已经构成违约，原审判决却以此认定相关合同条款无效显然缺乏法律依据，应予纠正。关于宇**司所提抗辩理由，其中涉及到“补建防空地下室”应属该公司在对案涉房产项目进行设计时未充分考虑人防需要而经相关行政部门要求进行增建，并不属于法律规定的不可抗力情形，而案涉房屋买卖合同第八条第二款第2项中约定了“施工期间天气异常”的情形，包括“高温、连降暴雨、冰冻、农忙”等，首先该约定并无具体的标准可以参照确定，如温度数值，降水量和连续降水的天数、农忙天数等，以及在双方发生争议时确定上述情形是否存在的依据等。此外即使上述约定明确，也只能是在合同约定的交房期限之内予以考虑，如宇**司主张，向长奉与该公司签订购房合同的时间为2010年10月27日，而合同约定的交房时间为2011年1月31日，在此期间也不可能出现诸如农忙、高温或者连降暴雨等情形，再者按照宇**司举证，案涉房产项目于2009年9月即已开始施工，其所称的工期内仅因农忙及天气异常原因即造成停工达到340天也不符合日常生活经验，且如上述情形属实，该公司明知交房日期受到严重影响而仍在与向长奉约定交房日期时未予考虑上述因素，也存在明显的过错。综上，宇**司以案涉房屋买卖合同第八条第二款第2项为依据主张免责理由不足，本院不予采纳。

第三，关于交房时间的认定，虽然向长奉原审时对宇**司提交的证明交房时间的相关证据持有异议，但本院要求其核实证据时其表示无法核实，也不能说明其领取房屋钥匙的具体时间，故本院对宇**司的相关证据予以采信，认定宇**司向向长奉交付房屋的时间为2013年8月7日。

综上，宇**司未能在约定交房期限内将符合合同约定交房条件的房屋交付与买受人向长奉，已经构成违约，应当按约定承担违约责任。鉴于双方当事人在合同中约定“……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”现虽宇**司通知向长奉领取房屋钥匙时房屋证明文件不齐全，但向长奉在明知的情形下并未拒绝领取，且已在案涉房屋中实际居住至今。另向长奉也未能提供充分证据证明在接收房屋后因房屋证明文件不齐全而受到实际损失。故宇**司应当以407382元为基数，自2011年2月1日起，至2013年8月7日止，按照日万分之一的标准向向长奉计付违约金，共计37397.67元。原审认定事实基本正确，适用法律部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第1573号民事判决；

二、新乡市**有限公司于本判决生效后十五日内支付向长奉逾期交房违约金37397.67元；

三、驳回向长奉的其他诉讼请求。

如果新乡市**有限公司未按指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费776元，由向长奉负担76元，由新乡市**有限公司负担700元。二审案件受理费776元，由向长奉负担76元，新乡市**有限公司负担700元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十五日