欧**与未小*租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人欧**与被上诉人未小*租赁合同纠纷一案，鹤壁市淇滨区人民法院于2015年11月20日作出（2015）淇滨民初字第1608号民事判决。上诉人欧**不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧**的委托代理人梁**、张**到庭参加诉讼，被上诉人未小*经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

鹤壁市淇滨区人民法院一审认定：2010年4月6日未小*及案外人窦*与房东刘**签订房屋租赁协议，房东刘**将位于鹤壁市淇滨区世纪广场西区F51号商品房租给未小*、窦*经营服装使用，约定租期5年，自2010年4月16日至2015年4月16日止，租赁期间未经房东同意不得转租。后未小*未经房东同意将涉案房屋转租给欧**，租期4年，自2014年2月1日至2018年1月31日止，租金每年300000元，欧**已向未小*支付2014及2015年度租金共计600000元。2015年3月房东刘**联系欧**，向其告知未小*超期转租，欧**与房东刘**于2015年3月23日签订新的租赁协议。

一审法院认为

鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：未小*与房东之间的房屋租赁协议，合同期限自2010年4月16日起至2015年4月16日止，合同约定作为承租人的未小*未经出租人同意不得转租。而未小*违反合同约定，未经出租人同意，将房屋转租给欧种雷使用，且超过原租赁合同期限进行转租（转租期限自2014年2月1日起至2018年1月31日止）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时依据合同相对性，承租人和次承租人之间的转租合同对转租双方具有约束力，是合法有效的。但出租人可以通过解除其与承租人之间的合同关系从而收回租赁权以维护其合法权益。另根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，即自2015年4月16日至2018年1月31日止期间约定无效。而对于2014年2月1日至2015年4月16日期间的合同，虽然未经过出租人同意，但出租人发现门面已被转租后，并未行使合同解除权解除其与未小*签订的合同，这期间欧种雷、未小*双方签订的合同合法有效且已履行完毕。因未小*违反合同约定超期转租，自2015年4月17日至2018年1月31日的转租部分无效，未小*取得超出承租期限的转租金，依法应予返还。因未小*已经收取欧**2015年度租金300000元，欧**2015年度使用75天（2月28天、3月31天、4月16天），应该按照比例扣除75天租金，返还欧**超出租赁期限的部分租金。具体计算方式为300000元÷365天×75天=61643元，应返还租金：300000元－61643元=238357元。

被上诉人辩称

关于未小*辩称因转租合同履行不能导致丧失优先租赁权且自身装修存在相应损失的辩解理由。实际生活中，承租人在租赁商铺经营一段时间以后，在租赁期间投入一定人力财力，带动了租赁物周围的经济环境，使租赁物的价值增长，因此承租人对于租赁房屋，经过长期经营带来一定的经济价值。根据商业习惯，欧**在承租店面时应该全面审查未小*是否具备所有权或者其它能够处分该房屋租赁的相关权利及期限，在未合理审查的情形下签订转租合同，超出未小*和房东之间的租赁期限。欧**未尽到合理审查义务，自身存在相应过错。后来欧**已得知未小*超期转租，未和未小*协商一致，在未小*租赁未到期的情况下和房东刘麦叶签订新的租赁合同，致使未小*在同等条件下丧失优先租赁的权利，无法及时挽回自己长期经营带来的相关收益，并且未小*的装修损失也确实存在。欧**自身存在失信行为，应对未小*的损失承担相应补偿责任。根据未小*提交的装修款证据，结合本案实际情况，酌定未小*因欧**的行为引起的相关损失为13万元为宜，双方相互折抵（238357元－130000元），未小*应返还欧**租金108357元。

关于欧种雷主张未小*应自2015年2月2日起至实际还款之日按照银行同期贷款利率向欧种雷支付超期转租租金的利息，经审查后认为欧种雷该项诉请无相关法律规定支持，且欧种雷自身存在过错，故对该诉请不予支持。

鹤壁市淇滨区人民法院一审判决：一、未小*于判决生效后十日内向欧种雷返还租金108357元；二、驳回欧仲雷除判决第一项之外的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

欧**上诉称：1、一审法院酌定欧**赔偿未小*装修损失无事实和法律依据。未小*和房主签订的房屋租赁协议约定，装修在合同到期后，无偿归房主刘**所有，因此，未小*的装修不存在补偿问题。2、一审法院让欧**赔偿未小*优先租赁权损失没有事实及法律依据。且一审时未小*据此提起反诉未缴案件受理费已按撤诉处理，一审法院认定由欧**赔偿该损失没有法律依据。请求二审法院依法改判未小*向欧**返还租金239178元并支付利息。

未小*答辩称：房东同意和未小*续签合同，未小*与欧**是合作联营关系，欧**和房东私下签订合同，应当补偿未小*装修损失，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明：欧**和房主刘**的合同签订时间是2015年3月23日，合同期间为2015年4月16日至2018年4月30日。

窦*、未小*与刘**的房租租赁协议中，第3条第（4）项约定：乙方（窦*、未小*）所装修本商品房一切室内设备及室外附属设备，在租房合同到期后，上述所有设施和设备无偿归甲方（刘**）所有，否则，乙方应照价赔偿给甲方造成的一切经济损失。

本院查明的其他事实与鹤壁市淇滨区人民法院一审认定事实一致。

本院认为

本院认为：未小*将其承租的房屋转租给欧种雷使用，转租期限自2014年2月1日起至2018年1月31日止，但未小*与房东刘麦叶之间的房屋租赁协议，合同期限自2010年4月16日起至2015年4月16日止，未小*超过原租赁合同期限进行转租，超出原合同期限的转租部分无效，未小*取得超出承租期限的转租金，依法应予返还。未小*已经收取欧**2015年度租金300000元，欧**2015年度使用75天，扣除欧种雷使用的75天时间的租金，应返还租金238357元。

关于一审法院酌定欧**对未小*的损失承担13万元补偿责任的问题，本院认为一审该判项没有事实和法律依据，上诉人欧**的上诉理由成立。理由如下：一、欧**未侵犯未小*的优先承租权。欧**和房主刘**的合同虽是在2015年3月23日签订，但其合同期间为2015年4月16日至2018年4月30日，是在窦*、未小*与刘**房租租赁协议期间完结之后。且房主是否与未小*续签租赁合同，欧**不能控制，欧**不应对未小*的优先租赁权损失承担责任。二、房屋装修费不应由欧**承担。在未小*与欧**签订的房屋租赁协议中，双方并未约定装修费用由欧**承担。在窦*、未小*与刘**的房租租赁协议中，明确约定了合同到期后所装修的一切设备归刘**所有，且欧**与刘**的合同期间是在未小*与刘**合同结束之后，现未小*要求欧**承担装修费用没有事实和法律依据。未小*辩称和欧**是合作联营关系，亦未提供相应证据证明，该辩称理由不能成立。

综上，一审认定事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第1608号民事判决；

未小*于本判决生效后十日内向欧种雷返还租金238357元；

驳回欧种雷的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4888元，保全费1716元，由未小*负担；二审案件受理费2916元，由未小*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十二日