上诉人济源市**有限公司（以下简称环球房地产公司）与被上诉人王**、原审被告济源市**有限公司（以下简称中**公司）商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人济源市**有限公司（以下简称环**产公司）与被上诉人王**、原审被告济源市**有限公司（以下简称中**公司）商品房销售合同纠纷一案，王**于2013年11月18日向济**民法院提起诉讼，请求判令环**产公司支付逾期交房违约金15004元，退还燃气开口费2450元，中**公司退还燃气开口费2450元。济**民法院于2014年6月19日作出（2013）济民一初字第2563号民事判决，环**产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人环**产公司的委托代理人刘**、被上诉人王**的委托代理人齐*、张**、原审被告中**公司的委托代理人李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2010年8月2日，王**与环**产公司签订一份商品房买卖合同，合同约定王**购买环**产公司开发的蓝钻帝景住宅小区的第5#幢18层西2号商品房一套，阳台是非封闭式，建筑面积116.38平方米，每平方米2664元，总金额310000元。合同约定：“第五条商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第八条交付期限，出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交付的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，王**向环**产公司支付购房款310000元。2011年5月16日，王**向中**公司缴纳了2011.3.1-2011.8.31号的物业费702元及装修保证金1000元，垃圾清运费500元。中**公司代环**产公司向王**收取燃气开口费2450元。

一审法院认为

原审法院认为：王**与环**产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。王**诉称根据合同约定，环**产公司应于2010年8月31日前交付房屋，环**产公司于2011年4月1日交房，要求环**产公司按日支付已付房款万分之二的逾期交房违约金15004元，环**产公司辩称其已按期交房，因双方均未能提供直接证据证明交房时间，根据王**向环**产公司缴纳的物业费单据显示，王**缴纳了2011年3月1日至8月31日的物业费，该时间可视为环**产公司向王**交房的时间，从2010年8月31日至2011年3月1日，环**产公司迟交房181天，根据合同约定，环**产公司应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向王**支付已交付房款310000元万分之二的违约金，共计11222元。环**产公司辩称王**该项诉讼请求已过诉讼时效，因王**一直持续与环**产公司进行协商，故该辩称理由不能成立，不予采信。王**要求返还收取的燃气开口费2450元，因在房价款之外另行收取燃气开口费的行为虽与济源市人民政府有关规定不符，但并未违反相关法律、法规的效力性强制性规定，因此对王**的该项诉讼请求，本院支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、环**产公司于该判决生效后十日内支付王**逾期交房违约金11222元；二、驳回王**的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由王**负担144元，环**产公司负担81元。

上诉人诉称

环**产公司上诉称：原审法院仅依据2013年7月19日环**产公司向济源**管理局出具的答复，就认定王**与环**产公司一直持续进行协商，显然属于认定事实不清。一、2013年7月19日环**产公司向济源**管理局出具的答复只是其公司针对赵*等二位业主到济源**管理局就有关问题投诉而出具的，该答复的法律效力当然不能适用于本案其他业主，更不能成为认定环**产公司与王**持续进行协商的有效证据。二、根据《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十四条规定，在环**产公司向王**交付房屋后，王**既未向环**产公司递交主张权利的任何文书，也未提交过任何证明向环**产公司主张过该项权利的有效证据。三、王**也没有提供就本案争议存在诉讼时效中止或中断的有效证据。综上，原审判决认定事实不清，请求撤销原判，改判驳回王**的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

王**答辩称：一、自从环**产公司逾期交房以后，王**及其他业主曾多次单个或联合一起找环**产公司、济**访局、12345市长热线、济源**管理局等单位进行维权，王**等所采取的到有关机关维权的手段虽不见奏效但都是有据可查的。2013年6月左右在售楼部协商违约事宜时，环**产公司的一位刘姓财务人员称领导不在家，让业主派代表把问题记录下来，当时一共记录9条问题，之后杳无音信，在通过各种渠道解决不了问题的情况下才起诉到法院。因此，王**每到一个机关、一个部门反映、投诉、信访的行为都足以引起诉讼时效的中断。二、环**产公司于2013年7月19日所作出的答复是在王**等多名业主多次上访迫于济源**管理局的压力才出具的。事实上，关于环**产公司逾期交房、违法收取燃气开口费等问题，赵*是一直作为全体业主的代表在代全体业主投诉或信访，同时其他业主也都单个或联合在不间断的投诉、反映，足以说明王**等没有放弃实体权利，王**等的行为也足以引起诉讼时效中断的法律后果。三、法律设立诉讼时效是为了敦促权利人及时行使权利，避免法律状态长期处于不确定状态，最**法院关于诉讼时效的司法解释中明确规定法院不得向义务人释明诉讼时效，规定义务人履行义务以后不得以诉讼时效届满为由主张返还，目的就是保证实体权利上的公平正义。综上，环**产公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

中**公司述称：环**产公司与业主之间的纠纷与中**公司没有关系。

本院查明

本院经审理查明地案件事实与原审法院查明的案件事实一致。

本院认为

本院认为：环球房**公司上诉称本案已经超过诉讼时效，但从2013年7月19日环球房**公司出具的答复内容看，该答复系针对全体业主作出的，能够证明王**等全体业主一直持续与环球房**公司进行协商，本案并未超过诉讼时效，故环球房**公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费81元，由济源市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月××日