上诉人冯**与被上诉人济源成**限公司（以下简称成**公司）租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人冯**与被上诉人济源成**限公司（以下简称成**公司）租赁合同纠纷一案，成**公司于2014年4月4日向济**民法院提起诉讼，请求判令：1、冯**腾出商贸城A4-108号商铺，支付2013年租金35000元并按照日租金95.89元的标准支付至腾出商铺之日；2、冯**以应交租金为本金，按照月息2分的利率支付利息至款项付清之日。济**民法院于2014年9月26日作出（2014）济*一初字第940号民事判决，冯**不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月25日受理后，依法组成合议庭于2014年12月9日公开开庭进行了审理，上诉人冯**及其委托代理人齐*，被上诉人成**公司的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺的产权归宋**委会所有。2006年，宋**委会与鑫**公司签订了中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺租赁合同。后经宋**委会与中原**理公司、鑫**公司三方协商，对2006年的租赁合同进行了变更，并签订了《房屋委托管理合同》，约定宋**委会将其在中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3三幢房屋的使用权委托给鑫**公司经营管理，由鑫**公司自用或交给中原**理公司经营使用。鑫**公司于2007年3月13日与成**公司签订租赁合同，将商铺转租给成**公司，成**公司享有商铺的使用权，同时可按照中原国际商贸城的规划转租或提供他人使用，租赁期限为10年，自2007年7月27日至2017年7月26日。协议签订后，在履行过程中，鑫**公司与成**公司发生争执，仅交付成**公司包括冯**正在使用的商铺在内的7间商铺。成**公司于2008年3月5日将鑫**公司诉至原审法院，要求鑫**公司继续履行合同，交付合同约定的房屋，支付迟延交付期间的违约金，退还押金、改造费。原审法院于2008年10月9日作出（2008）济*二初字第158号民事判决，鑫**公司不服，提起上诉。本院于2009年5月6日作出（2009）济**三终字第50号民事裁定，将该案发回重审。成**公司在原审法院重审过程中变更诉讼请求为要求鑫**公司继续履行合同，交付合同约定的房屋，支付迟延交付期间的违约金。2010年6月8日，原审法院作出（2009）济*二初字第400号民事判决，成**公司不服，提起上诉。本院于2011年4月7日作出（2010）济**二终字第238号民事判决书，判决鑫**公司支付成**公司违约金106000元，驳回成**公司要求鑫**公司继续履行合同的诉讼请求。2009年9月3日，宋**委会向中原**理公司发出通知，要求中原**理公司于十日内交清租金，否则将解除委托合同收回房屋。同年9月18日，中原**理公司作出回复，同意解除合同，并将与各商户签订的房屋租赁合同一并转交给宋**委会，同时商户所欠的A4-1、A4-2、A4-3房屋租赁费由宋**委会收取，如收取的租金不够，由中原**理公司偿还。后鑫**公司与宋**委会解除租赁合同，宋**委会将除成**公司使用的7间商铺之外的A4-1、A4-2、A4-3栋商铺全部收回，其余商铺现均由宋**委会统一对外招租并收取租金。2012年12月12日，宋**委会将中原**理公司诉至原审法院，要求中原商贸城返还已收取的租金及保证金348000元，原审法院于2014年5月14日作出（2012）济*二初字第787号民事判决，确定中原**理公司支付该款。2009年12月25日，宋**委会向成**公司发出通知，告知成**公司已收回商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋楼的经营管理权，成**公司所经营的各商户管理权也应一并转交，限成**公司于2009年12月28日前与宋**委会联系合同转签的事宜。后成**公司与宋**委会多次因租金问题发生纠纷，截止2012年6月25日，成**公司共向宋**委会交纳租金130400元。成**公司起诉要求宋**委会退回多收取的租金，原审法院（2012）济*一初字第1716号民事判决书认为，成*商贸与鑫**公司关于包括冯**所租赁的商铺在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，宋**委会作为产权人虽收回A4-1、A4-2、A4-3栋商铺（包括原告经营的7间商铺）的经营管理权，但并不必然导致成**公司与鑫**公司已履行合同的无效，判决宋**委会返还成**公司多收取的租金。宋**委会不服上诉，本院于2014年1月9日作出（2013）济**三终字第191号民事判决书，判决维持原判。2011年4月1日，成**公司、冯**签订了中原国际商贸城A4-108号商铺的租赁合同，约定成**公司将108号商铺出租给冯**，每年租金35000元，期限为2011年4月1日至2014年3月31日。冯**按约交纳了2011、2012年的租金共计70000元。2012年5月18日，冯**的妻子杨**与案外人姚**签订合同，约定杨**将中原国际商贸城A4-108商铺转让给姚**经营，杨**负责将房屋转租给姚**，由姚**与原出租方签订租赁合同。后成**公司向冯**讨要第三年的租金，冯**以已经成**公司同意将房转租为由未交纳。2013年4月1日，姚**就该商铺与宋**委会签订房屋租赁管理合同，期限一年。2014年4月1日，宋**委会就该商铺与案外人李**签订房屋租赁合同，期限亦为一年。

一审法院认为

原审法院认为：成**公司从鑫**公司手中取得了包括冯**使用的商铺在内的7间商铺从2007年7月27日至2017年7月26日的使用权，包括转租或提供他人使用的权利的经营管理权，该使用权已经原审法院（2012）济*一初字第1716号民事判决书及本院（2013）济中民三终字第191号民事判决书予以确认，即该两审判决均认定成**公司与鑫**公司关于包括冯**所租赁的商铺在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，成**公司也按合同约定在宋**委会从鑫**公司手中收回所有权后向宋**委会交纳了租金，本案所涉争的商铺的使用期间在成**公司拥有使用权的期限内，故冯**辩称成**公司无权将所争议商铺出租的辩称理由不能成立，冯**亦不能以转租人已另行与宋**委会签订租赁合同来对抗成**公司、冯**之间的租赁合同关系，故对冯**以此为由反诉要求确认成**公司、冯**之间的租赁合同无效以及要求成**公司返还已付租金70000元并支付利息15120元的诉讼请求，原审不予支持。成**公司以其享有使用权的商铺与冯**签订了租赁合同，双方之间关于中**商贸城A4-108号楼商铺已形成租赁合同关系，成**公司按约向冯**提供了商铺，冯**应如约交纳租金，履行合同义务。冯**仅交纳了2013年3月31日之前的租金70000元，现成**公司要求冯**支付2013年4月1日至2014年3月31日的租金35000元，理由正当，应予支持。冯**辩称其经成**公司同意将商铺转租，对此成**公司不予认可，而冯**未举证证明其的转租行为已经成**公司同意或认可，且即使已经成**公司同意，根据相关法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，故冯**是否将商铺转租，不影响其与成**公司之间租赁合同的效力，原审法院对冯**该辩称理由不予采纳。成**公司要求冯**腾出商铺并按照年租金35000元的标准支付2014年4月1日至商铺腾出之日的租金，根据本案的实际情况，成**公司、冯**之间的租赁合同已于2014年3月31日期满，双方未续签租赁合同，冯**亦未继续使用该商铺，且宋**委会与案外人李**就该商铺于2014年4月1日签订了租赁合同，故成**公司该诉讼请求，无事实依据，且成**公司要求冯**腾出商铺实际上不能履行，故原审法院不予支持。关于成**公司主张的利息损失，由于成**公司、冯**在合同中并未约定，故成**公司的该项主张没有依据，原审不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、冯**于本判决生效后十日内支付济源成**限公司租金35000元；二、驳回济源成**限公司的其他诉讼请求；三、驳回冯**的反诉请求。案件受理费825元，济源成**限公司负担150元，冯**负担675元，反诉费935元，由冯**负担。

上诉人诉称

冯小涛不服原审判决，上诉称：一、本案中，成**公司作为出租方应承担权利瑕疵担保责任。就涉案房产的经营权问题，成**公司明知道其与宋**委会、鑫鑫投资公司之间已经进行多轮诉讼，宋**委会作为房产的所有权人也一直在主张权利，成**公司隐瞒该事实将房产出租给其，其接手以后，宋**委不断的主张权利，导致其根本无法经营。根据合同法第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因此，成**公司应该承担权利瑕疵担保责任，其不应该再支付租金，相反成**公司应该退还已经收取的租金。二、合同已经解除。根据其与成**公司之间签订《租赁合同》第二条的约定，其每年如不提前一个月交清租金，合同自行解除。该约定属于典型的附解除条件的合同，当条件成就时，合同即不再发生法律效力。本案中，按照成**公司的主张，其应于2013年3月1日交纳租金，由于其没有按时交纳租金，合同应归于自行解除。因此，不存在按合同再支付成**公司租金的问题。三、一审程序违法。本案所涉房产，在其之后，先后由姚**、李**使用，并且该二人与宋**委会之间也建立了租赁合同关系，其二人也将租金交付给了宋**委会。就同一标的物有两个出租主体、存在两份租赁合同，本案的处理结果与他们之间均存利害关系。因此，为查明案件事实，法院应通知姚**、李**、宋**委会参加诉讼。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回成**公司的一审诉讼请求，支持其一审反诉请求。

被上诉人辩称

成**公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。二、其向冯**出租的商铺不存在权利瑕疵问题，他人或单位如对该商铺进行干预是非法行为，冯**可以依法维护自己的权益。三、其与冯**所签订的商铺租赁合同有效期为三年，冯**按约向其交付两年租金后，第三年如不愿租赁，应积极主动与其协商退租，然而冯**不但拒不交纳第三年租金，反而将该商铺另租他人谋利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的案件事实一致。

本院认为

本院认为：原审法院（2012）济*一初字第1716号民事判决书和本院（2013）济中民三终字第191号民事判决书均认为，成**公司与鑫**公司关于包括冯**所租赁的商铺在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，宋**委会作为产权人虽收回了A4-1、A4-2、A4-3栋商铺（包括成**公司经营的7间商铺）的经营管理权，但并不必然导致成**公司与鑫**公司已履行合同的无效。以上生效判决足以认定成**公司从鑫**公司手中取得了包括冯**使用的商铺在内的7间商铺从2007年7月27日至2017年7月26日的使用权，该使用权包括转租或提供他人使用的权利的经营管理权。因此，冯**上诉认为成**公司应承担权利瑕疵的担保责任无事实依据，本院不予支持。二、成**公司以其拥有使用权的商铺与冯**签订了租赁合同，期限为2011年4月1日至2014年3月31日，冯**不能以转租人已另行与宋**委会签订租赁合同来对抗成**公司与其之间的租赁合同关系。2012年5月18日，冯**的妻子杨**与案外人姚**签订合同，将涉案商铺转让给了姚**经营，根据相关法律规定，冯**将商铺转租，不影响其与成**公司之间租赁合同的效力，本案中，成**公司按约向冯**提供商铺，冯**不管自己使用还是将该商铺转租，均应如约交纳租金，冯**现上诉认为双方租赁合同效力自行解除的理由无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1610元，由上诉人冯小涛负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月九日