原告周**与被告隆**有限公司拆迁补偿协议纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告周**与被告隆**有限公司拆迁补偿协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘**、被告隆**有限公司的委托代理人黄*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称，原告居住在信阳市浉河区东方红大道，被告欲占用原告的十一间门面房（面积400平方米）进行商品房开发销售。2008年8月16日，原被告经协商，达成拆迁补偿安置协议书，协议约定：从签订合同起二十个月交房。协议签订后，原告依约履行了该协议，按期搬出房，以便被告拆迁建房。可是，被告却严重违约，时至今日超过被告承诺的30个月之久仍未向原告交房，原告没有其他经济来源，一家人全靠出租门面房生活，现原告在外租房而居，生活已十分困难。对此，原告曾以房屋拆迁补偿起诉被告，要求被告立即交付安置的房屋并赔偿迟延交房损失，法院受理后，经审理于2013年1月22日法院以（2012）信浉民初字第1606号判决，判准原告诉讼请求，被告不服，提出上诉，信**院于2013年7月29日作出（2013）信中法民终字第561号判决，维持原判，因被告至今仍未能交付原告安置房屋，继续造成原告迟延交房损失，且原审仅判决处理至2012年12月19日止，原告必须以门面房租金维持生活，现安置原告房屋的区域内房屋租金已逐年增长，计算租金应以现阶段评估计算。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法判令被告赔偿原告因迟延交房的租赁费从2012年12月19日起至门面房交付之日止每年30万元，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告信阳隆**有限公司辩称，一、原、被告签订的《拆迁补偿安置协议》不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当遵守，也应当作为法庭裁判本案的根据。二、根据原、被告间签订的《拆迁补偿安置协议》，答辩人并无任何违约行为，依法应当驳回原告对本公司的诉讼请求。1、《拆迁补偿安置协议》对提供给原告方的住房约定了明确的过渡期限为18个月。根据信阳市政府公布的周公台区域拆迁补偿的相关规定，18个月的过渡期限内，按照拆迁房屋的使用面积每月每平方2元，支付过渡费，超出18个月的加倍即每月每平方4元的标准支付过渡费。本公司已经严格按照该约定支付了过渡费。并无违约情形。同时，对于住房本公司开发的楼盘，已于2011月10月30日全部竣工。2013年1月1日通知交房。原告因为自己的原因没有领房，应当自行承担责任，请求本公司赔偿毫无根据。2、关于商业用房，由于商业用房的特殊性，原、被告之间并没有约定交房期限。在拆迁时对原告的商业性房屋也进行了一次性补偿。这一点非常明确。在贵院（2011）信浉民初字第473号已经生效的调解书中，也异常明确的区分了对原告房屋的补偿安置区分为商业用房和家庭住房。对家庭住房《拆迁补偿安置协议》第二条中明确约定过渡期住房期限为18个月。而通读整篇协议所有条款，并无商业性房屋交房期限的具体约定。因此，原告起诉本公司商业性房屋逾期交房违约，要求赔偿，毫无根据。3、对开发拆迁的难度，原、被告都有明确的预见。对违约有明确的约定。签订合同时，双方明确约定超出18个月不能够交房的，加倍即每平方4元支付过渡费。这就充分说明，对于可能的超期，原、被告都有明确的预见。因此，签订合同时也就明确约定超出18个月不能够交房的违约处理办法，加倍即每平方4元支付过渡费。三、原告刘**的诉讼请求赔偿毫无根据。双方的协议书对商业性房屋交房的期限无约定。商业性房屋也早已竣工，由于原告自己的原因，导致不能够交房，故其请求本公司赔偿，毫无事实根据和法律依据。原告提供计算赔偿的证据不能够采信。四、原告请求的房屋已经被贵院查封。该查封裁定已经于2013年元月份下达。自此之后该房屋答辩人已经不能够控制。由法院控制，此期间是否延期交房、是否能够交付，答辩人均无权干涉。五、对原告提供的他人的租房合同不予认可，该合同和本案无关联性。房屋租金与房屋的地段、面积大小密切相关，与本案请求没有任何可比性。六、对刘**出具的租赁合同不予认可。证据为虚假，白条不能够作为证据采信。原告2014年4月1日与他人签订协议而此时包含到今天，原告根本就没有合同中所约定的房屋，原告不可能把虚无、现在根本不存在的房屋出租给他人。

本院查明

经审理查明，2008年6月19日，原被告签订拆迁补偿安置协议，约定：根据规划，甲方（被告）拆除乙方（原告）各类房屋建筑面积366.39平方米及其附属物，乙方在2008年6月25日前将房屋腾空，并交付甲方拆除。协议签订后，由甲方负责办理被拆除房屋产权注销手续，乙方自愿选择补偿，安置方式为东方红大道原址返迁，甲方一次性支付给乙方房屋及附属物拆迁补偿费、自行安置补助费、搬家费、提前搬家奖及其它费用共计肆万元整。甲方提供给乙方产权调换房屋东方红大道门面楼一至六层。乙方自行安排过渡期住房的，过渡期共18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算，因甲方原因延长约定过渡期限的，甲方自逾期之日起加倍支付过渡费。双方特别约定，甲方愿意给乙方建筑面积肆佰平方米作以返迁补偿（400㎡），从签合同即日起20个月交房，东方红大道门面房谁先签合同谁先搬房。合同签订后，原告依约定将房屋交付被告拆除，但未将其房产证交给被告。被告依约定支付给原告房屋及附属物拆迁补偿费、自行安置补助费、搬家费、提前搬家奖及其它费用共计肆万元整。2011年10月30日被告开发建设的工程竣工，2011年10月31日，被告公告通知各拆迁户办理交房事宜。在此期间，双方因交房具体位置无法确定，遂产生纠纷，先后经区政府、办事处、信访局等部门多次协调。在协调过程中，双方曾协商按货币赔偿，2012年4月10日，被告委托信阳盛鹏**师有限公司对被告交付房产予以评估：临东方红大道商业用房一层每平方米单价为人民币18031元／平方米，二层每平方米单价为人民币12175元／平方米，非主干道商业用房每平方米单价为人民币10383元／平方米。原告认为该评估价格过低，要求按单价为人民币36000元／平方米计算，并要求按照万家灯火公司的标准予以赔偿经济损失，被告未允。2012年9月，原告刘**诉至本院，请求依法判令被告立即交付房屋，并赔偿延迟交房的经济损失30万元和其他经济损失10000元，交通费10000元，并承担诉讼费。另查明，拆迁后开发建设的房屋建筑结构为1至4层为门面房，5层以上为住宅。

2013年1月22日，本院作出（2012）信浉民初字第1606号民事判决书，宣判后，被告隆圣房地产开发公司不服提出上诉，信阳**民法院于2013年7月29日作出（2013）信中法民终字第561号民事判决书，维持原判。后隆圣房地产开发公司申请再审，2014年12月11日，河南**民法院作出（2014）豫**提字第00144号民事裁定书，裁定：一、撤销信阳**民法院（2013）信中法民终字第561号民事判决书和信阳市浉河区人民法院（2012）信浉民初字第1606号民事判决书；二、本案发回信阳市浉河区人民法院重审。2015年5月15日，本院作出（2015）信浉民初字第30号民事判决书，判决：一、被告信阳隆**有限公司应于本判决生效后十五日内将其建成的位于信阳市东方红大道申城花园小区临东方红大道1号楼门面房一层78.91平方米（宽8.18米），第二、三层分别为67.57平方米，第四层185.94平方米交付给原告刘**；如履行不能，经原告刘**同意，可按相同地段同类房屋市场价值予以经济赔偿。二、被告信阳隆**有限公司应于本判决生效后十五日内赔偿原告刘**经济损失240000元（已履行完毕）。三、驳回原告刘**其它诉讼请求。宣判后，被告隆圣房地产开发公司不服提出上诉，信阳**民法院于2015年8月13日作出（2015）信中法民终字第1176号民事判决书，维持原判。该判决书已于2015年8月19日生效并进入执行程序。

本案审理中原告的租赁费损失经评估机构评估自2012年12月19日起至2015年8月13日为965992.15元。

在本案审理过程中，由于信阳隆**有限公司向河南**民法院申请再审，2014年5月9日，河南**民法院作出（2014）豫法立二民申字第00114号民事裁定书，对信阳隆**有限公司与周**房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案进行提审。为慎重起见，本院对本案中止审理。本院重审后，本案恢复审理。

上述事实，有被、原告双方签订的拆迁补偿安置协议、（2012）信浉民初字第1606号民事判决书、（2013）信中法民终字第561号民事判决书、（2014）豫**提字第00144号民事裁定书、（2015）信浉民初字第30号民事判决书、（2015）信中法民终字第1176号民事判决书、信**华宏大联合资产评估事务所信誉宏评报自（2015）第116号评估报告书及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的拆迁补偿安置协议是双方真实的意思表示，对双方均有约束力，双方应本着诚实信用和公序良俗原则履行各自的义务。依照双方协议约定，被告应在2009年12月19日前（即过渡期满18个月）向原告交付房屋，被告未履行该义务，应视为违约，依法应承担相应的违约责任。原告2009年12月19日之前的房屋预期收益已得到赔偿，2015年5月15日，本院作出（2015）信浉民初字第30号民事判决书，2015年8月13日信**院作出（2015）信中法民终字第1176号民事判决书，维持原判。该判决书已于2015年8月19日生效并进入执行程序，因此，自2015年8月19日起如被告仍不能履行判决书确定的义务，应承担迟延履行的责任而非合同违约责任。原告的租赁费损失经评估机构评估自2012年12月19日起至2015年8月13日为965992.15元，即每天为1596.68元（965992.15元÷605天=1596.68元），故2012年12月20日至2015年8月19日的损失应为1596.68元×610天=973975.53元。但对房屋可能存在不能按返迁协议返迁的风险和执行中未能及时选择变更合理的返迁方案，双方均有责任。综合本案具体情况，本院酌定由被告承担60%的责任由，原告自担40%的责任。即被告应赔偿原告损失为584385.31元。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告信阳隆**有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告刘**因迟延交付门面房而造成的房屋租金损失584385.31元。

二、驳回原告刘**的其它诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5800元、评估费10000元合计15800元，由被告隆**有限公司承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日