李**与南阳海**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与上诉人南阳海**有限公司（以下简称海**司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2012）宛龙民商三初第137号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人周**、上诉人海**司的委托代理人温**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年7月8日，李**与海**司签订商品房认购合同，李**认购海**司开发的位于高新区蓝调街区1号楼2单元14层西户房屋一套。在海**司发放的宣传页上显示蓝调街区房屋的户型等情况，在节能方面的特点是社区集中供热，暖气管道直接入户，采用市政管道集中供热的方式解决冬季供暖问题。李**从2009年7月8日起至2010年1月28日先后向海**司交纳了房款340377元、契税808.8元、大修基金10211元、交易费420元、测绘费381元、登记费100元。2010年2月26日，双方签订了商品房买卖合同，合同第三条约定：房屋建筑面积139.9平方米，其中，套内建筑面积112.31平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.59平方米。（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2433元，总价款340377元。第五条面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1、（1）以上面积为暂测面积具体以房管局的最终测量面积为准，房款据实计算。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房地装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、按照实际变更或修改以实退款。附件三装饰、设备标准10、采暖系统采用集中供热，主管入户（分支自理）主入口摄像监控。燃气采用混合气，初装费自理。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取的房地产权属证书，双方同意按第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。同日，海**司就该合同信息向南**管局进行了备案。海**司于2010年4月5日将房屋交付给李**，李**即开始居住使用至今。该房屋2010年8月经南**管局测绘，套内面积112.2平方米、共有分摊面积36.68平方米、总面积148.88平方米。海**司曾于2012年7月12日、2012年7月16日在蓝调街区张贴公告和通知，催促业主到公司补交面积差价。本案的争议焦点为：双方签订的房屋买卖合同后，海**司是否违反合同约定的办证义务。

一审法院认为

原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案双方之间签订房屋买卖合同，是在平等、自愿的基础上签订的，其内容无违法之处，该合同合法有效，应受法律保护。李**按照合同约定交纳了房款、契税及办证等费用，海**司作为房地产开发商，在规定的期限内为李**办理房屋所有权证是合同的附随义务，本案合同中海**司明确约定，出卖人在商品房交付使用后90内办理产权登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。本案中，海**司在合同约定的期限内未到房管部门给李**办理房屋所有权证，应承担违约责任。海**司应在三十日内为李**办理房屋所有权证，并按合同约定已付房款340377元的1％支付违约金3403.77元。李**请求海**司支付违约金按已付房款的总额，以金融机构给付逾期利息为标准给付至办证之日止的诉请，缺乏合同依据，对此请求不予支持。海**司在出售房屋时承诺小区采用集中供暖，暖气管道入户，该允诺虽未载入商品房买卖合同，应视为合同内容。现海**司按照合同约定完成暖气管道主管入户，分户自理，现市政部门未集中供暖导致无法供暖，其行为不构成违约，李**请求支付违约金10000元，没有合同依据，本院不予支持。关于李**请求中增加13348元的部分，因未在法院指定期间交纳诉讼费用，对增加部分不予审理，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条之规定，判决，一、本判决生效后三十日内，南阳海**有限公司为李**购买的蓝调街区1号楼2单元14楼西户房屋办理房屋所有权证。并支付给李**违约金3403.77元。二、驳回李**其它诉讼请求。案件受理费100元，由南阳海**有限公司负担。

上诉人诉称

李**上诉称，1、海**司存在违约，合同约定的违约金明显过低，应按已付房款的总额，参照金融机构计收逾期贷款利息标准计算损失；2、海**司在销售时虚假宣传，合同也约定集中供热，其集中供暖系统不具备交付合用的条件，构成违约，请求判令海**司按合同约定向李**交付房屋权属证书并支付违约金；2、判令海**司承担违约责任并赔偿损失为10000元。

海**司上诉称，l、原审程序严重违法，原审时上诉人已提起反诉，原审法院已受理并审理，也已收取反诉费用，但在原审判决中却只字未提；2、未办理房产证系李显阳未履行相关合同义务，上诉人并不违约，原审判决上诉人承担赔偿责任不妥。请求撤销原这判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的全部诉求。

被上诉人辩称

李**答辩称，海**司在原审时逾期交纳反诉费用，应视为自动撤回反诉，原审未对反诉予以处理正确。海**司已构成违约。

海**司答辩称，采暖系统采用集中供热、主管入户是建立在市政供暖系统正常运行的基础之上。由于政府供暖系统未建设而无法供热，不应由海**司承担相应后果，海**司不构成违约，应驳回李**的诉讼请求。

二审期间各方均未提交新的证据。

本院查明

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。另查明，原审时海**司提出反诉，原审合议庭明确告知在7日内交纳反诉费及未按期交纳的后果，海**司逾期交纳。现海**司以李**未交齐部分款项为由提起诉讼，正在原审法院审理当中。

本院认为

本院认为，双方对购房的事实及访房屋已实际交付使用的事实并无异议，本院对此予以确认。关于原审程序是否合法的问题，海**司在原审中，未按人民法院指定的期限迟延交纳反诉费用，应承担自动撤回反诉的后果，其已交纳的反诉费用可依照《诉讼费用交纳办法》的相关规定予以处理，原审在评述时未对此予以明示，本院对此予以纠正。关于本案责任如何处理的问题，本案所涉房产已实际交付使用，现海**司仍未按照合同约定办理房产证件，已构成事实上的违约，其应承担违约责任。此外，由于市政部门未集中供暖，导致无法供暖，海**司对此并不构成违约。因此，李**及海**司的上诉理由均不能成立，本院依法不予采信。综上，原审认定事实清楚，法律适用正确，处理适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人李**负担100元，由南阳海**有限公司负担100元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月十八日